INFORME DE SOCIEDAD DE TASACIÓN

De Barcelona a Madrid: el covid-19 frena la construcción de casas en toda España

Ya lo advertían los expertos hace unos meses. Las promociones en marcha siguen su curso, pero se ha producido un importante frenazo en el lanzamiento

Foto: De Barcelona a Madrid: el covid-19 frena la construcción de casas en toda España. (EFE)
De Barcelona a Madrid: el covid-19 frena la construcción de casas en toda España. (EFE)

Ya lo advertían los expertos hace unos meses. Las promociones en marcha siguen su curso, pero se ha producido un importante frenazo en el lanzamiento de nuevos proyectos. Y así lo ha constatado ahora Sociedad de Tasación en su última edición del 'Mapa del tiempo urbanístico', un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad y que actualiza los datos que se publicaron en febrero de este año, justo antes del estallido de la pandemia.

El informe constata lo que ya venían advirtiendo los expertos. "El mercado del suelo residencial se mantiene a la espera de la evolución del covid-19 y evita iniciar por ahora nuevas promociones". Ocho meses después de que se decretara el estado de alarma, la actividad promotora ha seguido adelante con aquellos proyectos que ya estaban en construcción, si bien la puesta en marcha de nuevos proyectos se ha visto frenada, de manera generalizada, a lo largo y ancho de la geografía española, debido, en gran medida, a la incertidumbre y las complicadas previsiones laborales y económicas.

El mercado del suelo residencial se mantiene a la espera de la evolución del covid-19 y evita iniciar por ahora nuevas promociones

En este estudio, Sociedad de Tasación ha constatado que el mercado de suelo residencial se encuentra en la actualidad en una "situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación debido a la pandemia" y que "la actividad que se mantiene se limita, sobre todo, a actuaciones ya iniciadas antes de la crisis sanitaria". De tal manera que "las zonas que mostraban un mayor dinamismo y actividad han visto frenado su crecimiento durante los últimos meses, mientras que las zonas más deprimidas han recibido durante este periodo un lastre adicional para retomar o alcanzar una senda positiva".

"Este mapa refleja, a nivel de desarrollo y dinámica de suelo, la ausencia de actividad significativa y de iniciativas nuevas, salvo en localizaciones puntuales o sectores de actividad concretos, como el logístico en ciertas ubicaciones", destaca la tasadora.

Ya a finales de agosto, expertos como Mikel Echavarren, CEO de Colliers International, anticipaban una bajada significativa de la actividad de lanzamiento y promoción de nuevas viviendas, hasta niveles similares de actividad a los de hace unos cuatro años, en el entorno de las 60.000 a 70.000 viviendas iniciadas, mientras que Pedro Soria, 'chief commercial officer' de Tinsa, consideraba que los visados de obra nueva podrían retroceder aproximadamente entre un 20% y un 30% este año. Por lo pronto, en julio, tradicionalmente uno de los mejores meses del año, los visados cayeron casi un 50% anual, hasta poco más de 6.100.

Más allá de Madrid o Barcelona

El parón se ha dejado sentir en Madrid y Barcelona, dos de los grandes mercados residenciales, así como en las islas y en la costa mediterránea, zonas muy dinámicas a nivel residencial en los últimos años, pero Sociedad de Tasación también ha detectado el frenazo en toda España, casi de manera generalizada. Ahora bien, también de manera generalizada se ha observado un creciente interés por viviendas unifamiliares —sin que esté confirmado aún si será una tendencia temporal o un cambio ya consolidado—, así como por zonas periféricas o en áreas metropolitanas de las ciudades, donde la demanda busca mejores calidades, más espacio exterior, mejor distribución y dotación de zonas comunes.

En Zaragoza, hay fases de promociones que se han detenido presumiblemente por la bajada de las ventas de viviendas y por la incertidumbre

En la zona norte de España, como en Galicia y Asturias, menos castigadas por el parón del turismo internacional, Sociedad de Tasación destaca la ausencia de grandes desarrollos residenciales, al igual que en Cantabria, donde no aprecia un incremento significativo de la promoción ni del desarrollo de suelo. "Las actuaciones existentes están caracterizadas por la prudencia del promotor, que no invierte en desarrollos grandes. Predominan la autopromoción o las pequeñas promociones de pocas unidades (no más de cinco a 10 viviendas)", destacan desde la tasadora. Situación muy similar es la que se vive en Navarra, donde los ritmos de venta se mantienen pese al efecto de la pandemia —posiblemente por esa menor dependencia del comprador extranjero— y donde siguen sin materializarse desarrollos de suelo importantes.

Sin salir del norte, Sociedad de Tasación destaca cómo la situación en La Rioja se mantiene sin cambios y con poco dinamismo. "Las promociones que ya estaban en curso se están terminando. Además, no hay presencia de nuevos desarrollos, en un mercado que aún sigue lastrado por las importantes bolsas de suelo y 'stock' existente en el área de influencia de Logroño". Es decir, los proyectos en marcha siguen su curso, sin que haya nuevas promociones relevantes a la vista en el futuro cercano.

Zaragoza, tocada por el parón de las ventas

En Aragón, Sociedad de Tasación ha detectado una ralentización de las ventas de obra nueva en Zaragoza, lo que habría afectado a la tendencia alcista tanto de precios como de ventas de principios de año, pero también a la puesta en marcha de proyectos futuros y el parón de algunos proyectos en marcha. "Se detecta una reducción de promociones nuevas, que presumiblemente se iban a activar y ahora están en pausa, así como fases de promociones que se han detenido presumiblemente por la bajada de ventas y por la incertidumbre".

En la zona de Huesca y el Pirineo aragonés, según Sociedad de Tasación, la situación es distinta, ya que "las ventas están siendo fluidas, con salida también para las viviendas en 'stock' de las entidades financieras. Además, se está construyendo en la zona y las últimas promociones entregadas se han vendido con relativa facilidad (un importante volumen de ellas, antes de acabar la promoción)". Es decir, una situación diferente a la que se vive en Zaragoza.

Y ¿qué sucede en los grandes mercados de Madrid o Barcelona? En el caso de Cataluña, la tasadora ha constatado que la actividad sigue centrada en el ámbito de actuación de Barcelona y su zona de influencia, así como en las principales ubicaciones de costa y, en menor medida, en su zona pirenaica que, "al igual que en Huesca, se ha visto relativamente relanzada por el cambio de tendencia del turismo —sobre todo el nacional— hacia las zonas rurales y turismo de interior. Por el contrario, en el resto de la comunidad, se observa menos dinamismo y un mercado mucho más estancado".

En Barcelona, la vivienda sobre plano y las nuevas actuaciones previstas se mantienen expectantes, pendientes de la evolución de los próximos meses

Por lo que se refiere a la capital (Barcelona) y su zona de influencia, las principales zonas de costa y los Pirineos, se mantienen las ventas para el producto ya iniciado. "Tanto los plazos como los precios se mantienen expectantes, sin grandes cambios. Aguanta la vivienda nueva y se detecta una leve variación en la vivienda de segunda mano, donde el margen de negociación es mayor. En cambio, la vivienda sobre plano y las nuevas actuaciones previstas se mantienen expectantes, pendientes de la evolución de los próximos meses".

Vista de unas obras en El Cañaveral (Madrid). (EFE)
Vista de unas obras en El Cañaveral (Madrid). (EFE)

¿Y en Madrid? La situación es muy similar a la de Barcelona. "El mercado permanece en una situación estable, sin grandes variaciones, pero expectante de la evolución en los próximos meses. El ritmo de ventas y precios se mantiene, pero se aprecia una situación de 'tensa calma' a la espera de ver la tendencia a corto y medio plazo", según Sociedad de Tasación.

"En cuanto a las dinámicas de suelo", según la tasadora, "las actuaciones siguen centradas en los grandes desarrollos —a diferente de lo que sucede en el norte de España—, sin que se hayan producido grandes novedades con respecto a la anterior edición del mapa debido a la parálisis del sector durante la pandemia". En este sentido, Sociedad de Tasación señala que está por analizar el impacto en el mercado de la operación de venta de suelo anunciada por la Comunidad de Madrid (240 parcelas de titularidad pública, de las cuales 102 son de uso residencial) y la cesión de suelo público para la creación de un parque de viviendas de alquiler social (25.000 viviendas ofertada por la CAM en dos legislaturas, que se unen a las 15.600 ofertadas por el Ayuntamiento de Madrid y la parte correspondiente de las 20.000 ofertadas por el Mitma).

En Madrid capital, "por ahora, el mercado se muestra prudente y expectante, y no se aprecia el inicio de nuevas actuaciones significativas. En este sentido, la mayor parte de las actuaciones de promoción residencial se concentra, sobre todo, en El Cañaveral y Valdebebas, dos zonas todavía con presencia de suelo vacante, mientras que, a medio plazo, se espera que los principales ámbitos de gestión que puedan incidir en el mercado inmobiliario de la vivienda nueva sean Operación Calderón, Operación Chamartín y, en menor escala, la Solana de Valdebebas".

La costa, castigada por la falta de extrajeros

El coronavirus y el parón del turismo que ha traído consigo han tenido un impacto relevante en las islas y en la costa mediterránea. Baleares, que tradicionalmente ejercía como motor inmobiliario en España junto a Madrid y Barcelona, se ha visto frenada por la pandemia. "Aunque algunos actores hablan incluso de bajada de precios, lo que se detecta principalmente es una ralentización de esta actividad y un frenazo tanto en los ritmos de venta como en la evolución de los precios".

Según Sociedad de Tasación, al igual que en otras zonas eminentemente turísticas, el impacto y la evolución son desiguales, según el tipo de producto. "La vivienda de lujo aguanta mucho mejor, aunque con una cierta moderación del incremento de los precios, mientras que el mercado de la primera residencia acusa mucho más la situación, afectado por el impacto de la pandemia y las consecuencias de la caída del turismo". Algo parecido es lo que ha sucedido en la Costa del Sol. "El impacto ha sido mucho mayor en el resto de la costa, más acusado cuando más marcado carácter turístico tiene la plaza".

Al igual que ha ocurrido en otras zonas eminentemente turísticas, Canarias también ha acusado de manera significativa el impacto de la pandemia y, al igual que en el resto de España, el mercado se mantiene en una posición expectante y polarizada entre posiciones más o menos optimistas con respecto al futuro. Sociedad de Tasación ha detectado una disminución en las transacciones, pero sin un descenso sustancial de los precios, "en un mercado lastrado por la fuerte dependencia que tiene de la demanda extranjera. Nuevamente, igual que en otras zonas turísticas, aguanta mejor el sector del lujo frente al resto de mercado o la primera residencia, mucho más afectada por el impacto de la caída del turismo y con ausencia de nuevos desarrollos".

En zonas costeras de la Comunidad Valenciana, "continúa la tónica de continuidad de los desarrollos comenzados antes del inicio del coronavirus, y se detecta una ausencia de nuevas iniciativas. En Valencia capital y su área metropolitana, las actuaciones y promociones que siguen en curso son las iniciadas antes del impacto de la pandemia, sin que durante este periodo se hayan iniciado nuevos desarrollos ni actuaciones promotoras de consideración". Es decir, se repite el mismo patrón que en el resto de España.

Lo mismo sucede en Alicante ciudad, donde se mantiene la actividad ya iniciada. "Se aprecia una generalizada tendencia a la reducción de las ventas y la estabilización de los precios". En Benidorm, uno de los mercados más activos de la zona, Sociedad de Tasación aprecia cierta ralentización de los ritmos de venta, si bien la actuación de la promotora TM en la Playa de Poniente mantiene un buen ritmo de ventas, con un elevado porcentaje de unidades vendidas antes de terminar. Preocupa el caso de Orihuela, que ha vivido en los últimos años un auténtico 'boom' promotor.

"Se ha retomado algún desarrollo importante que estaba paralizado, mientras que en Elche, tras años de estancamiento en su actividad, se han retomado también algunos de los proyectos que permanecían paralizados, como actuaciones de renovación a base de pequeñas promociones".

Algo más al sur, en Murcia, al impacto del covid-19 "se han sumado problemas anteriores como el importante 'stock' y las incidencias relativas al precario estado del Mar Menor. El mercado permanece en una situación de estancamiento, tanto en salida del 'stock' como en evolución de los precios. Se aprecia algo más de movimiento a nivel de reducciones significativas del valor de oferta como reclamo de venta en parte del 'stock' que procede de entidades financieras".

Se ha ralentizado el interés de la demanda en el alquiler de vivienda en las provincias limítrofes a Madrid, como Toledo o Guadalajara



Por último, en tres de los mercados más parados desde el 'boom', como son Castilla y León, Castilla-La Mancha y Extremadura, la escasa actividad del mercado se concentra en las principales capitales. Sociedad de Tasación destaca el caso de la ciudad de Burgos, donde sigue habiendo una actividad significativa a nivel de promoción al noreste de la ciudad.

"Fuera del ámbito de las principales capitales, las bolsas de suelo generadas al amparo de ciclos anteriores siguen sin absorberse o inmersas en sus procesos de desclasificación". Tampoco hay grandes cambios en Castilla-La Mancha. La ciudad con mayor actividad continúa siendo Albacete, con un significativo volumen de promociones de obra nueva, tanto en zonas céntricas como en suelos de la periferia, que recientemente han sido urbanizados.

"La pandemia ha tenido un impacto negativo en municipios como Toledo debido a la caída del turismo. Además, el coronavirus también parece haber ralentizado el interés que se estaba suscitando por parte de la demanda en el alquiler de vivienda en las provincias limítrofes a Madrid como Toledo o Guadalajara, debido a los altos precios de Madrid y la expansión poblacional a zonas limítrofes a la capital". Por último, Extremadura es un mercado que permanece estable. "Se trata de una comunidad muy centrada en la autopromoción y renovación de edificaciones ya existentes. La pandemia no ha tenido un impacto relevante en ello", concluye la tasadora.

Vivienda

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
3 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios