El futuro límite de los alquileres llega en plena bajada de precios

La irrupción sorpresa de un cisne negro llamado coronavirus ha asestado un duro golpe a la economía a escala mundial. El sector turístico o el hotelero se han visto especialmente sacudidos, mientras que en el inmobiliario, al menos en España, el mercado ha recuperado o ha acelerado algunas de las tendencias que ya se venían avistando antes del estallido de la pandemia.

En el caso de la compraventa de viviendas, los precios se resentirán durante los dos próximos años en un contexto de fuerte aumento del desempleo y unas mayores restricciones a la hora de conseguir financiación bancaria, mientras que en lo que respecta al mercado del alquiler, los problemas económicos de miles de familias para afrontar el pago de las rentas o la inestabilidad laboral, también han comenzado a afectar a unos precios que ya en 2019 habían comenzado a mostrar síntomas de agotamiento tras marcar máximos en las grandes ciudades españolas que son, precisamente, las más tensionadas y las que ya han comenzado a experimentar las primeras correcciones de los precios de oferta.

Aquellos que quieren alquilar su casa han comenzado a rebajar sus expectativas de precios en ciudades como Madrid o Barcelona

Es decir, aquellos que quieren alquilar su casa han comenzado a rebajar sus expectativas de precios en ciudades como Madrid o Barcelona, como se puede apreciar en el mapa inferior. No en vano, si hace apenas dos años era posible alquilar una casa en apenas 48 horas, ahora los plazos han vuelto a alargarse. Y cuando la demanda no puede pagar determinados precios, estos caen.

Desde el Consejo General de COAPIS de España estiman que los precios de los alquileres han descendido hasta un 10% a causa de la crisis del coronavirus. "La horquilla de descenso que se está apreciando se mueve en torno al 3% y 6%, incluso hasta el 10%, aunque, en ocasiones, no se está produciendo una rebaja de la renta, sino una flexibilidad en las condiciones de pago", explica su tesorero, Jaime Cabrero García.

El portal inmobiliario Fotocasa ha constatado esta rebaja en las expectativas, especialmente en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid y Palma de Mallorca, especialmente) y dentro de estas, en los principales distritos, mientras que en buena parte del territorio español, en zonas menos tensionadas por los precios, aún se siguen produciendo incrementos, como muestra el mapa superior.

Barcelona acelera la bajada de precios

Barcelona fue la primera en registrar caídas y es donde también se registran ahora los ajustes más fuertes. Los precios han caído un -7,3% entre octubre de 2019 y octubre de 2020, mientras que en Madrid han descendido un -4,1% interanual. Pero también se han producido caídas anuales en Palma de Mallorca, Málaga, Alicante, Valencia, Sevilla, Murcia, Santa Cruz de Tenerife, Girona, Pontevedra y Segovia.

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"El impacto en los precios que está provocando la pandemia se está observando ahora, tras seis meses de las medidas restrictivas de movilidad, que han alterado los mercados. Así, por ejemplo, los mercados más tensionados como pueden ser Madrid o Barcelona hace ya meses que están presentando ajustes importantes en los precios de los alquileres", explica a El Confidencial Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa.

Y dentro de ambos mercados, este mismo descenso de precios se viene observando desde hace meses en todos sus distritos. En el caso de Barcelona, las caídas de los alquileres son generalizadas desde el principio del verano, y se han acelerado en los últimos meses.

Los distritos que han soportado los mayores ajustes han sido los de Sant Martí (-11,1%), Les Corts (-10,3%), Ciutat Bella (-10,3%), Sant Andreu (-8,7%) y Eixample (-7,2%), mientras que la caía más moderada se registra en Nou Barris, con un recorte de los precios de oferta del -0,6%.

En el caso de Barcelona, desde el pasado 22 de septiembre, la limitación de los alquileres ya es un hecho con la entrada en vigor de la ley que regula los contratos de alquiler, normativa aprobada por el parlamento catalán a principios de ese mes y, al igual que hará, previsiblemente la futura Ley de Vivienda, limitará los alquileres en aquellas zonas donde se considera que existe tensión de precios. Una medida que afecta a 60 municipios catalanes, entre ellas, cuatro capitales de provincia cuyo recorrido está sujeto a los recursos de inconstitucionalidad presentados contra la ley.

En Madrid, por su parte, donde aún existe libertad para fijar precios en el mercado del alquiler, también se ha dejado sentir el impacto del coronavirus, con caídas generalizadas desde el verano, si bien, se han intensificado en los dos últimos meses, como muestra el gráfico inferior.

Por distritos, las caídas más acusadas entre octubre de 2019 y el mismo mes de 2020, se han producido en Latina (-8,8%), Centro (-7,4%), Tetuán (-7,3%), Usera (-6,5%) y Puente de Vallecas (-6,3%), mientras que se registran ligeros incrementos en Fuencarral (1%), Barajas (0,6%) y Hortaleza (0,4%).

No obstante, tal y como revelan los datos de Fotocasa, a pesar de que en Madrid, Barcelona o las islas registran correcciones interanuales, lo cierto es que, a pesar de la pandemia, aún existen mercados en los que los precios de oferta del portal inmobiliario han seguido aumentando, en algunos casos, con fuerza.

Dos años detrás de limitar los alquileres

En este contexto de distensión de precios, al menos en los mercados más tensionados hasta la fecha, la principal pregunta en torno a la intervención sobre los alquileres es si la medida llegará a tiempo o si, por el contrario, su aplicación se producirá cuando esa tensión haya desaparecido.

Y es que limitar los precios de los alquileres es una propuesta que lleva sobre la mesa del Gobierno, el mismo tiempo que lleva Pedro Sánchez intentando sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado (PGE). Dos años. Y, sin embargo, si alguna vez llega a concretarse, posiblemente en unos meses en una futura Ley de Vivienda, como se ha comprometido el Ejecutivo con Unidas Podemos, podría llegar con varios meses de retraso. O, al menos, puede llegar cuando la tensión de precios ya no es tan acuciante como la existente en 2017.

El mercado del alquiler en España experimentó un 'boom' de precios muy significativo entre 2014 y 2018, llegando a máximos en ciudades como Madrid o Barcelona. Sin embargo, desde 2018, pero especialmente desde 2019, los incrementos han mostrado síntomas de agotamiento con subidas mucho más suaves que las de los últimos años, e incluso caídas, como la experimentada este verano cuando, a nivel nacional, y por primera vez en seis años, se registraban las primeras caídas de precios, según datos de oferta de Fotocasa.

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De hecho, a finales de 2019, apenas dos meses antes del estallido de la pandemia, varios expertos entrevistados por El Confidencial, coincidían en que el alquiler había tocado techo en algunas zonas, si bien, aseguraban que algunos mercados aún podrían tener cierto recorrido al alza ante una puntual mejora económica que, finalmente, y por culpa de la pandemia, no se producirá.

"Es la propia evolución de la economía la que está provocando estos cambios, como, por ejemplo, el crecimiento del paro y la obtención de menores ingresos. Es factible que en los próximos meses se consoliden determinadas tendencias a la baja, por la propia situación vital tanto de arrendadores, que necesitan recibir esos ingresos, como de los arrendatarios, que necesitan mantener su residencia", explica Jaime Cabrero García.

Tal y como han constatado los agentes de la propiedad inmobiliaria, "a diferencia de lo que sucedía hace un par de años, ahora se tarda más en alquilar una vivienda, ya que, tras los meses de confinamiento, el mercado se caracteriza por una mayor lentitud. Un inmueble que se alquilaba antes en 48 horas, ahora puede tardar semanas".

"Estamos en un momento en el que los precios de los alquileres, que en 2019 llegaron a máximos en muchas comunidades, están tendiendo a la baja, fruto también de la crisis económica y de la menor demanda que hay ahora mismo en las principales urbes de nuestro país. Por tanto, los precios del alquiler ya están mostrando una contracción en puntos calientes", insiste Anaïs López.

Si la regulación de precios es muy restrictiva puede hacer que muchos propietarios decidan poner sus viviendas en venta y no alquiler

Por este y otros motivos como la contracción de la oferta o la aparición de la economía sumergida, son muchas las voces del sector que rechazan limitar los alquileres. "Esta medida puede hacer que a la larga muchos propietarios decidan poner sus viviendas en régimen de venta y no de alquiler si la regulación de precios es muy restrictiva. Hay que recordar que muchos propietarios necesitan del pago de ese alquiler para hacer frente a gastos que haya sobre el piso alquilado (IBI, impuestos de basura, hipoteca y otras tasas que existen en muchos municipios) y con una regulación muy estricta puede que no le salga a cuenta alquilar el piso", explica Anaïs López.

Y, ante una reducción de la oferta de vivienda en alquiler, los expertos consideran que se producirá el efecto contrario al esperado: un incremento de los precios. "Esta medida puede beneficiar temporalmente a los inquilinos con precios limitados por ley mientras dure su contrato, pero expulsará del mercado a potenciales demandantes ante la contracción de la oferta", añade Anaïs López.

"Tal y como llevamos meses advirtiendo los profesionales del sector inmobiliario, la intervención de los precios del alquiler a nivel nacional va a traer consigo daños irreparables para el mercado, pues tal y como hemos comprobado con la experiencia en Cataluña, esta irá ligada estrechamente con una fuerte retracción de la oferta y, por tanto, provocará la subida de los precios y un grave aumento de la economía sumergida", apunta Antonio Carroza CEO de Alquiler Seguro.

En su opinión, "estas medidas se toman en el peor de los momentos, en plena pandemia, cuando nos encontramos en una situación excepcional en todos los ámbitos, incluido el alquiler. Desde el inicio de la crisis sanitaria hemos comprobado como el mercado del alquiler se ha ido adaptando y ajustando al momento que estamos viviendo al tratarse de un mercado sano y maduro que se autorregula".

Por otro lado, y en relación con el índice regulador de los precios del alquiler por el que se fijarán los alquileres "desde su presentación en junio no se han hecho modificaciones ni tomado en cuenta la situación actual, por lo que no refleja la realidad, es ineficaz" concluye el CEO de Alquiler Seguro.