Reinvertir en vivienda habitual mediante una hipoteca también desgravará

La reinversión en vivienda habitual mediante hipoteca también da derecho a la exención del IRPF. Así lo ha dictaminado la Sección Segunda de la Sala III del Tribunal Supremo que, en una sentencia, ha establecido el criterio interpretativo de que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual, debe declarar dicha ganancia en la declaración de la renta, salvo que el importe obtenido por dicha venta lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorraría los impuestos, que se mueven entre el 19% y el 23% de la ganancia obtenida. Pero la duda que había hasta el momento era si esa exención se mantenía cuando se compra una nueva casa con hipoteca.

El tribunal responde así a la cuestión de si para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el art. 39.1 del Reglamento del Impuesto —Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio—, resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda o, por el contrario, es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.

"En definitiva, los requisitos para gozar de la exención de la ganancia patrimonial se cumplen vendiendo la anterior vivienda habitual. Y adquiriendo una nueva. Y a este respecto, es indiferente que los fondos utilizados para adquirir esta vivienda provengan de las cantidades obtenidas en la venta o a través de un préstamo hipotecario", explicaba recientemente en su blog José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En contra del TSJ de Cataluña

"El supuesto resuelto por el Supremo es el del contribuyente que vende su vivienda habitual y utiliza financiación ajena para comprar la nueva vivienda. Y ello, constituyendo un préstamo hipotecario nuevo, o subrogándose en el ya existente. Para Hacienda, solo pueden considerarse en estos casos como cantidades reinvertidas las satisfechas durante los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda. Por ejemplo, la entrada del piso y las cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años siguientes".

En concreto, el TS estima el recurso de una contribuyente y anula la liquidación que le giró Hacienda en 2012, por importe de 41.255 euros, de los cuales 32.790 correspondían a deuda tributaria y 8.464 a intereses, al considerar que únicamente había reinversión en los 32.000 euros que ella pagó en metálico al firmar la compra de la nueva vivienda, añadidos sus gastos asociados y las amortizaciones del préstamo hipotecario en que se había subrogado durante los dos años siguientes a la adquisición, pero no cabía en relación con la subrogación del préstamo hipotecario por el resto de la cuantía. La mujer se había subrogado en un préstamo hipotecario que tenía suscrito el transmitente por valor de 248.000 euros.

La sala revoca la sentencia inicial del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que avaló la liquidación de Hacienda, y da la razón a la recurrente en que la Administración realiza “una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física, entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado en lugar de atender al concepto económico de inversión, entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen). Ni la ley ni el reglamento contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito”, señala el Tribunal Supremo en una nota emitida hoy.

Recalca la sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado José Díaz Delgado, que ni el art. 36 LIRPF (RDL 3/2004) ni el art. 39 RIRPF (RD 1775/2004) “establecen que el importe de la 'reinversión' deba entenderse solamente por el importe desembolsado, no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta”. Es decir, que de dichas normas no se desprende que no deba considerarse el importe de la financiación ajena solicitada para la compra de la nueva vivienda como cuantía equivalente al importe obtenido por la vivienda transmitida.

En consecuencia, la sala comparte el criterio de la recurrente de que “por reinversión, debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los periodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamo/deuda hipotecaria asumido en la nueva adquisición”. La sala considera que la sentencia recurrida hace una interpretación restrictiva de la deducción por vivienda habitual que no se acomoda a los límites estrictos de la misma y a las condiciones establecidas normativamente para su disfrute.

Importante sentencia para los contribuyentes

"Esta cuestión había suscitado debate entre distintos tribunales superiores de Justicia", recuerda José María Salcedo. "Así, el de Cataluña se había posicionado a favor de las tesis de Hacienda. Dicho tribunal fue el que desestimó el recurso del contribuyente en este caso (sentencia de 15-11-2018). En contra, el Tribunal Superior de Justicia de Valencia (sentencia de 10-7-2018) consideraba que debía considerarse como cantidad reinvertida el importe total del préstamo, y no solo las cuotas pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual". Para el Supremo, en cambio, según este experto, todo depende de si el concepto de reinversión (que no existe en nuestra normativa) es "físico" o, por el contrario, es "económico".

¿Esto qué significa? Tal y como explica Salcedo, "la reinversión 'física' supone reinvertir el dinero que se ha obtenido en la venta de la anterior vivienda, y se ha guardado o ahorrado para el momento en el que toca comprar la nueva vivienda, mientras que la reinversión 'económica' supone, simplemente, cumplir el requisito de comprar una nueva vivienda en el plazo de dos años desde que se vende la anterior. Y da igual el origen del dinero. Se entiende que hay reinversión porque se vende una vivienda y se compra otra nueva".

¿Qué ha dicho el Supremo al respecto? Según este abogado, el alto tribunal es contundente. "Considera que la opción por la reinversión 'física' sería una opción legislativa válida, pero declara que ni el art. 36 LIRPF (RDL 3/2004) ni el art. 39 RIRPF (RD 1775/2004) establecen que el importe de la 'reinversión' deba entenderse solamente por el importe desembolsado, no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta". Y destaca que estamos ante una sentencia muy importante, tanto para aquellos que vendieron su vivienda habitual y reinvirtieron en el pasado como para aquellos que tienen previsto hacerlo en el futuro:

- La primera consecuencia del fallo, según Salgado, es que los que reinviertan a partir de ahora podrán consignar como "cantidades reinvertidas" el importe total de la compra de la nueva vivienda, aunque la totalidad o parte de dicho importe se financie.

- La segunda, que los contribuyentes que en su día solo consideraron como 'reinvertidas' las cuotas del préstamo satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda, podrían ahora solicitar la rectificación de la declaración de IRPF y la devolución de ingresos indebidos, siempre que no haya prescrito el derecho a hacerlo.