ESTUDIO DE IAHORRO Y MYINVESTOR

Los mínimos históricos del euríbor animan a cambiar la hipoteca de banco

Batalla por las subrrogaciones: los clientes que han visto en ellas una posibilidad de mejorar las condiciones de sus préstamos y, a la larga, ahorrarse varios miles de euros

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El euríbor sigue marcando mínimos históricos y abaratando la hipoteca de miles de hipotecados. El índice, que sirve de referencia a la inmensa mayoría de las hipotecas a tipo variable en España, no deja de caer en medio de una nueva batalla de la banca por captar nuevos y solventes clientes que han visto en la subrogación una posibilidad de mejorar las condiciones de sus préstamos y, a la larga, ahorrarse varios miles de euros.

Desde hace varios meses, pero especialmente durante el confinamiento impuesto por el estado de alarma, muchos hipotecados han aprovechado para mejorar las condiciones de sus hipotecas, una solución que han encontrado en el cambio de entidad. Una tendencia que se ha acelerado en los últimos meses. Y es que, según cálculos de compañías como iAhorro o MyInvestor, cambiar la hipoteca de banco se puede traducir en un ahorro de hasta 27.000 euros a lo largo de la vida de una hipoteca.

El 75% de los préstamos de MyInvestor son subrogaciones y de éstas casi la mitad son a tipo fijo, lo que supone un gran cambio de tendencia

“En el caso de perfiles muy buenos estamos volviendo a las tendencias de la crisis. En este caso, estos ciudadanos pueden llegar a obtener hipotecas fijas o variables muy cercanas al 1,5%, algo que se dio en algunos meses de 2010, pero que hasta ahora no se había vuelto a ver”, destaca el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Desde MyInvestor, por su parte, señalan que la tendencia en el último año ha sido cambiar a tipo fijo. “Los clientes quieren aprovechar los tipos fijos, excepcionalmente bajos. En lo que va de 2020, casi el 75% de los préstamos que hemos concedido son subrogaciones y de éstas casi la mitad son a tipo fijo, lo que supone un gran cambio de tendencia. En 2019, solo el 20% de los clientes que cambiaba su hipoteca lo hacía a tipo fijo”, apunta Nuria Rocamora, co-CEO de MyInvestor.

Por su parte, en el caso de iAhorro, en lo que va de 2020, el número de subrogaciones dentro de su oferta hipotecaria ha crecido un 30% -partían de datos del 1%- y de ellas, el 75% han sido el cambio de tipo variable a tipo fijo.

Esta preferencia por el tipo fijo coincide con la tendencia marcada en el Instituto Nacional de Estadística (INE) en los últimos meses. Si en 2010, el porcentaje de hipotecas fijas era apenas de un 4%, ahora suponen la mitad de los préstamos que se firman cada mes. De hecho, el pasado mes de julio, el 52% de las hipotecas que se inscribieron en los registros, eran a tipo fijo.

Los más beneficiados, los hipotecados en 2013

El ahorro, según los expertos, no se produce solamente del cambio de hipotecas fijas a variables. “Tenemos casos de hipotecados con diferenciales fijos superiores al 3,5% que ahora mismo ahorrarían en su hipoteca tanto si se cambian a una variable como si prefieren seguir con una fija, pero en otro banco”, señala el director de Hipotecas de iAhorro.

Según estos expertos, el cambio de hipoteca no solo aporta una mejora en los tipos de interés, "también es una buena oportunidad para aprovechar y deshacerse de los productos vinculados o combinados a nuestra antigua hipoteca sin perder beneficios, como el de deducción por vivienda habitual".

Pero, ¿a quién beneficia más la subrogación? iAhorro y MyInvestor han analizado la evolución histórica de los tipos medios de interés de las hipotecas entre 2010 y 2020 y han llegado a la conclusión de que aquellos que se hipotecaron en 2013 son los que más ahorrarían si hicieran una subrogación en estos momentos sin necesidad de alargar ni reducir su cuota y plazo.

"En ese año, los tipos de interés se situaban en una media del 4,10%, unos tipos altísimos si los comparamos con el hasta 1,5% que podemos llegar a conseguir hoy por una hipoteca si vamos más allá de la oferta comercial y sabemos negociar con el banco", explica Colombelli.

Por otro lado, si se tiene en cuenta la trayectoria que han ido marcando los tipos en los últimos años, desde MyInvestor consideran que “es un buen momento para subrogar hipotecas porque los tipos de interés actuales permiten ofrecer condiciones muy competitivas a tipo fijo y variable. Es muy probable que no veamos unos precios tan bajos como los actuales en el futuro". Y aseguran que "el cliente no debe preocuparse por los gastos al trasladar el contrato, ya que hoy en día, algunas entidades se hacen cargo de las comisiones que conlleve el proceso", como es el caso de este neobanco.

Madrid, la comunidad que más se beneficia

De la misma manera que los más beneficiados por la subrogación serían aquellos que se hipotecaron en 2013, también lo son aquellos que lo hicieron en Madrid, País Vasco o Baleares, las comunidades con el importe medio de las hipotecas más elevado.

Hace cinco años, en 2013, el importe medio de las hipotecas que se constituyeron en España fue de 95.187 euros, siendo Madrid la comunidad más cara con una media de 136.981 euros, seguida por País Vasco con 121.734 euros y Baleares con 117.550 euros.

Hoy en día se pueden encontrar hipotecas con diferenciales fijos que rondan el 1,5%, mucho más bajos que los que obtuvieron en 2013

Además, según datos del INE, el tipo de interés medio al que se firmaron estos préstamos fue del 4,10%. "Si estos ciudadanos decidieran hoy cambiar su hipoteca a otro banco podrían ahorrarse 25.881 euros en el caso de Madrid, 23.001 euros en el caso del País Vasco y 22.210 euros en el caso de Baleares", señalan desde MyInvestor. "Este ahorro es posible porque en la actualidad podemos encontrar hipotecas con diferenciales fijos que rondan el 1,5%, que resultan 2,6 puntos más bajos que los que obtuvieron en el momento de firma de la hipoteca", añaden.

Siguiendo en esta línea, la co-CEO de MyInvestor, matiza que "si comparamos dos hipotecas a tipo fijo a un plazo de 25 años y un capital de 150.000 euros, en el que el cliente reduce su tipo de interés fijo del 2,80% a 1,69%, el cliente se ahorrará durante toda la vida del préstamo casi 25.000 euros".

Un ahorro mínimo de 10.000€

Según iAhorro y MyInvestor, no solo Madrid, País Vasco o Baleares saldrán ganando con su hipoteca si deciden subrogarla este año. "Si nos fijamos en la gráfica con los datos extraídos del INE vemos como una persona que adquiriese su vivienda en 2013 en Cataluña podría encontrar ahora una oferta en el mercado que le permitiese guardar en su bolsillo hasta 20.700 euros, 20.594 en el caso de Navarra y, los que menos, los extremeños, que podrían beneficiarse de una rebaja en su hipoteca de hasta 13.840 euros. No obstante, si mirásemos el histórico de toda la serie analizada, el comprador que menos ahorraría sería un extremeño que hubiese contratado su hipoteca en 2019 y la subrogara ahora, con un ahorro final de 10.000 euros".

Los expertos de ambas compañías insisten en que en la subrogación se ahorra siempre más cuando el precio de la hipoteca sea más elevado, "por ello, en el caso de la segunda residencia, el precio variará menos que en la primera al darse hipotecas más bajas".

En este sentido, "en el caso de la Comunidad Valenciana el precio es más bajo a pesar de ser una de las principales provincias de España porque hay mucha segunda vivienda. Si en este análisis solo miráramos las capitales es posible que la foto fuera muy diferente y Valencia capital se parecería más a Madrid o Barcelona”, destaca el director de Hipotecas de iAhorro.

¿Quién se beneficia del cambio de hipoteca?

Según Nuria Rocamora, mejorar el tipo de interés "es una opción interesante para cualquier perfil, sobre todo cuando la previsión es que el mercado permanezca más o menos estable en un tiempo. Aunque una hipoteca variable sea muy interesante para muchos, otros pueden preferir la tranquilidad de planear sus finanzas a un tipo fijo a unos niveles muy atractivos en este momento".

En cualquier caso, asegura Rocamora, "lo que no tiene sentido es contratar hipotecas que durante los primeros años aplican un tipo fijo y trascurrido un tiempo, que es precisamente cuando los tipos subirán, cambien a tipo variable".

Teniendo en cuenta que el banco volverá a analizar el perfil del cliente, éste puede haber mejorado sus condiciones, por lo que “un perfil urbanita con una hipoteca que está en su fase inicial y que en el momento de contratación del préstamo no obtuvo buenas condiciones puede encontrar ahora intereses más bajos. Además, durante estos años ha tenido un cambio profesional y su situación financiera ha mejorado con más estabilidad y mayores ingresos”, apunta Simone Colombelli.

Segçun este experto, otras opciones que pueden llevar a querer buscar otra hipoteca pueden ser mejorar las comisiones o reducir los productos combinados sin tener la necesidad de cancelarla y asumir de nuevo otros gastos. "Pequeños ahorros se hacen importantes cuando pasan los años, por eso, ahora estaríamos ante un buen momento para subrogar quitando una cantidad importante de dinero a nuestros gastos fijos ante una situación de incertidumbre económica como a la que nos enfrentamos".

Para concluir, el director de Hipotecas de iAhorro recuerda que "la subrogación resulta más interesante en los primeros años de vida de la hipoteca. Conforme van pasando los años se reducen los intereses que se pagan y se amortiza más capital, por lo que el ahorro que consigues es mucho más bajo”.

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