El coronavirus termina de explotar la burbuja del alquiler turístico

La crisis sanitaria del coronavirus ha sacudido con fuerza el alquiler turístico, un mercado que en el último año, y tras el boom experimentado en ejercicios anteriores, había ido perdiendo atractivo como inversión. De hecho, varios estudios llevaban meses alertando —antes de que irrumpiera en nuestras vidas el covid 19—, de que las cuentas con el alquiler turístico solo salían con niveles de ocupación muy elevados, lo que estaba provocando que muchas de esas viviendas se estuvieran reconvirtiendo al alquiler tradicional, una tendencia que con la pandemia, se ha acelerado.

Según un estudio que acaba de presentar Alquiler Seguro, en la actualidad, y a nivel general, el alquiler turístico solo equipara la rentabilidad del alquiler tradicional si se logra un 80% de ocupación, o lo que es lo mismo: tenerlo alquilado más de 24 noches al mes, 36 noches más al año que durante 2019. En el caso de Barcelona, el porcentaje mínimo de ocupación en la mayoría de los distritos ha ascendido respecto al año anterior del 60% (18 noche de ocupación), a más del 70% (más de 21 noches al mes).

“Se necesita alcanzar un mínimo de ocupación todos los meses, algo que resulta complicado, más ahora en plena crisis sanitaria donde las restricciones de movilidad y la emergencia provocada por el coronavirus ha ahuyentado a los turistas. A esto, hay que sumarle las estrictas normativas y requisitos municipales y gubernamentales para con este modelo de arrendamiento”, explica Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro. En este sentido, resalta que, en la práctica totalidad de los distritos de Madrid y Barcelona, “si la ocupación es menor del 70%, esta modalidad de alquiler no supera a la de los arrendamientos tradicionales, llegando a situarse en el 80% en muchos lugares”.

En Arganzuela, Centro, Ciudad Lineal y Puente de Vallecas, la rentabilidad del alquiler turístico ni se equipara si supera al del alquiler tradicional

No obstante, el estudio refleja diferencias significativas en Madrid y Barcelona, y en cada uno de sus distritos. Así, por ejemplo, en la capital de España existen zonas en las que la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico no puede ni equipararse ni superar a la de los arrendamientos tradicionales. Es el caso de Arganzuela, Centro, Ciudad Lineal y Puente de Vallecas. Es decir, en estos distritos, resulta más rentable optar por un alquiler tradicional que por uno turístico.

Por su parte, en Barajas, Chamberí, Fuencarral el Pardo, Salamanca, Tetuán, Vicálvaro y Villaverde, se requiere de una ocupación mínima del 70%, esto es, de 21 noche todos los meses, para que la rentabilidad del alquiler turístico supere a la del tradicional. En otros distritos como Carabanchel, Chamartín, Hortaleza, Latina, Retiro, San Blas, Usera y Villa de Vallecas, la rentabilidad de ambos modelos de alquiler se equipara cuando la vivienda tiene una ocupación mínima del 80%. En estas zonas, los propietarios deben tener un inquilino en su vivienda 24 noches todos los meses.

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Por el contrario, las zonas en las que una vivienda destinada al alquiler turístico necesita un menor porcentaje de ocupación para igualar la rentabilidad del residencial son los distritos de Moncloa-Aravaca y Moratalaz, donde es necesario que habite un inquilino un mínimo de 18 noches (60% de ocupación).

Y, ¿qué sucede en Barcelona? A nivel general, es necesaria una ocupación mínima de 21 noches para que las rentabilidades se igualen. No obstante, existen diferencias significativas entre cada uno de los diez distritos de la Ciudad Condal. Así, por ejemplo, el distrito donde la ocupación tiene que ser menor para que la rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial se equiparen es Nou Barris. En concreto, en esta zona los propietarios necesitan tener una ocupación del 60% (18 noches) todos los meses. Mientras que, en los distritos de Eixample, Gracia, Horta Guinardó, Sant Andreu, Sants Montjuic y Sarriá-Gervasi el rango se eleva al 70%, dicho de otra forma, el propietario debe tener alquilada su propiedad 21 noches.

En el caso de los distritos de Ciudat Vella, Les Corts y Sant Martí el porcentaje de ocupación se sitúa en el 80% (24 noches) los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico en estas zonas necesitan tener su vivienda ocupada más de tres semanas, todos los meses, para que esta modalidad de arrendamiento se iguale al residencial.

Del alquiler turístico al tradicional

Estos elevados niveles de ocupación han provocado que a muchos inversores que compraron pensando en el alquiler turístico en sus suculentas rentabilidades, ya no les salgan las cuentas. Hace ya más de un año, esto provocó que muchos de estos inversores decidieran optar por alquiler tradicional o vender la vivienda para conseguir liquidez, una tendencia que ha acelerado el coronavirus.

Según estudio publicado en el mes de junio por el portal inmobiliario pisos.com, el 16,5% de la oferta de alquiler turístico de España ha cambiado a alquiler a largo plazo desde que se decretó el estado de alarma, mientras que según datos de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas (Fevitur), más del 40% de los inmuebles de alquiler vacacional de Madrid y Barcelona se han pasado al residencial desde que se decretó el estado de alarma.

Los datos publicados ahora por Alquiler Seguro, muestran cómo en la ciudad de Madrid, en los últimos seis meses, el número de viviendas destinadas al alquiler turístico ha descendido un 29%, teniendo durante el mes de julio una ocupación media del 40%, insuficiente, a tenor de lo anteriormente apuntado, para cumplir con las expectativas de rentabilidades de los dueños de estas viviendas. Por su parte, en la Ciudad Condal, las viviendas destinadas al alquiler a turistas han descendido hasta el 32%, siendo la ocupación media desde marzo del 40%.

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“Desde mediados de 2019 ya observábamos esta coyuntura pues las rentabilidades del alquiler turístico solo se equiparaban o igualaban al residencial en lugares con una gran concentración turística, lo que provocaba que muchos propietarios se inclinaran por el modelo residencial debido al incremento de la demanda, la duración y la estabilidad”, recuerda Carroza, quien asegura, no obstante, que este trasvase del alquiler turístico al tradicional no se ha producido con una rebaja significativa de precios.

"La oferta que está saliendo, sale cara, ya que el propietario de esas viviendas, muy bien reformadas y equipadas, quiere conseguir la misma rentabilidad que con el alquiler turístico. Y el problema es que la demanda sigue muy contenida y está esperando a una posible caída de los alquileres", relataba este experto a El Confidencial a principios de verano.

Más gastos en el alquiler turístico

Para analizar la rentabilidad de una vivienda, según la modalidad de alquiler, es necesario tener en cuenta diferentes parámetros como los ingresos, los suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación. En este sentido, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios como: la luz, el agua, el wifi o el gas, corresponden al propietario; mientras que el residencial los asume inquilino. Asimismo, en el apartado de los impuestos, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no.

Por otro lado, también hay que tener en cuenta que la ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable. En la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación de un inmueble son los viernes, sábados, domingos y lunes; mientras que es sensiblemente más baja los martes, miércoles y jueves.