Seis de cada 10 promotores a nivel mundial han retrasado proyectos por el covid-19

Seis de cada 10 promotores a nivel mundial se han visto obligados a retrasar proyectos como consecuencia de la propagación del covid-19, que ha provocado estragos en las cadenas de suministro y ha traído consigo un replanteamiento a nivel global sobre cómo y dónde quieren vivir los ciudadanos.

Esta es una de las principales conclusiones de la encuesta realizada a nivel mundial por Knight Frank a 160 promotores de 22 países, el primer estudio de estas características desde que la Organización Mundial de la Salud (OMS) comenzó a hablar de pandemia. "Si bien es demasiado pronto para confirmar el impacto a largo plazo del coronavirus en el mercado inmobiliario, es evidente que ha acelerado tendencias preexistentes e impulsado nuevas ideas para desarrollos actuales y futuros", apunta la consultora en este estudio.

Entre aquellos que han reconocido que se han visto obligados a retrasar proyectos, cuatro de cada 10 reconocen estar realizando cambios en el diseño de esos mismos proyectos. No obstante, de la encuesta y de las respuestas también se infiere la necesidad de no reaccionar exageradamente a las consecuencias inmediatas de la crisis. "Hay pocas evidencias que apunten hacia la necesidad de pensar en diseños a nivel inmobiliario pensando en confinamientos futuros o situaciones de distanciamiento social".

En España, desde hace meses, consultoras como CBRE vienen advirtiendo de que algunas promotoras han aplazado promociones cuyo lanzamiento estaba previsto para antes del verano. Y aunque son pocas las compañías que lo reconocen abiertamiento, hace apenas unos días, Quabit iniciaba el que puede ser un goteo de noticias en este sentido.

En España, Quabit ha paralizado promociones cuyo lanzamiento comercial estaba previsto para 2020 y cuatro obras con ritmos bajos de venta

La compañía que preside Félix Abánades informaba el pasado 17 de septiembre a la CNMV de que ha paralizado algunos proyectos de promociones cuyo lanzamiento comercial estaba previsto para el año 2020 y cuatro obras de edificación con ritmos bajos de comercialización que no permiten todavía la obtención de la financiación a través de préstamo promotor. Además, anunció unas pérdidas de casi 50 millones de euros durante los seis primeros meses del año, así como "la nula actividad en la segunda residencia para extranjeros", con especial incidencia en la Costa del Sol, uno de los mercados en el punto de mira por el desplome de la demanda extranjera y un exceso de oferta.

No obstante, desde un punto de vista global, según Knight Frank, y como sostienen otros muchos expertos del sector inmobiliario, la crisis ha demostrado la resiliencia en este nuevo escenario de la vivienda de obra nueva. Por ejemplo, según los datos de la consultora, el número de ofertas aceptadas en Londres durante el mes de agosto batió récord mensual. También en la capital inglesa, por ejemplo, entre enero y agosto, en el segmento de viviendas de entre cinco y 10 millones de euros, se produjo un aumento del 18% de las ventas respecto al mismo periodo de 2019.

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Pero ¿por qué han decidido los promotores posponer el lanzamiento de nuevos productos al mercado? Junto a la incertidumbre económica y a la crisis, existe un factor que ha impedido que muchos de esos proyectos hayan salido adelante. Un factor que se repite a nivel mundial es la falta de financiación bancaria. Los encuestados por Knight Frank coinciden en que la principal barrera con que se están encontrando para sacar adelante nuevos desarrollos es la falta de financiación. De hecho, es la principal preocupación para el 30% de los encuestados.

Menor financiación y mayores preventas

Tal y como recoge Knight Frank, en algunos mercados se han endurecido drásticamente las condiciones de financiación al sector promotor y se exigen mayores niveles de preventas. Requisitos todos ellos que dificultan la puesta en marcha de nuevas promociones, y que los diferentes gobiernos podrían solventar facilitando la financiación bancaria mediante una combinación de avales o préstamos.

Pero también preocupa a un 22% de los encuestados una mayor regulación o fiscalidad sobre el mercado de la vivienda. Entre los cambios, destaca Knight Frank, por ejemplo, un recargo del 20% para compradores extranjeros en Vancouver y Singapur. "Altos niveles de impuestos pueden frenar la demanda y desincentivar la promoción". Sin olvidar, entre otros factores que preocupan a los promotores, la incertidumbre política o las restricciones de movilidad.

Por lo pronto, el coronavirus ha tenido ya un impacto en algunos mercados residenciales 'prime'. El índice Prime Global Cities de Knight Frank, que analiza precios de 45 ciudades, subió un 0,9% hasta el segundo trimestre de 2020, la tasa de crecimiento más baja desde 2009. Los precios cayeron, de media, un 2% en siete mercados clave. Algunos de estos mercados ya han experimentado correcciones significativas en los últimos cinco años.

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También se ha visto limitada la oferta de viviendas nuevas que sale al mercado, una oferta contenida que está siendo clave para sostener los precios. En siete de los grandes mercados analizados por Knight Frank, se espera que la entrega de viviendas o nuevos visados aumente apenas un 1% en 2020. Si bien en Hong Kong y Dubái el aumento previsto de viviendas nuevas entregadas se sitúa en el 53% y 40%, respectivamente.

En Sídney, por ejemplo, se espera que la entrega de viviendas se reduzca un 60% respecto a las cifras de 2019, que a su vez estaban ya un 6% por debajo de los niveles de 2018. Por su parte, Singapur ha visto una disminución de la producción de nuevas viviendas terminadas desde 2016. Este año, se prevé que la entrega sea un 85% por debajo de los máximos de 2016.

En Londres, por su parte, los grandes desarrollos alcanzaron su punto más elevado en 2016 y, a pesar del ligero incremento en 2018, desde entonces se registran caídas. De hecho, se prevé que los promotores construyan un 19% menos de unidades este año en comparación con 2019. Por último, Nueva York vio su pico de nuevos visados en 2015 y desde Knight Frank, con base en las encuestas realizadas, esperan que en 2020 algunos lanzamientos se retrasen hasta 2021, de tal manera que la cifra de visados podría situarse en torno a un 20% por debajo de los máximos.

En España, Mikel Echavarren estima que se iniciarán unas 60.000-70.000 viviendas anuales, en línea con las cifras de hace cuatro años

En España, por su parte, Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain, estima que se iniciarán unas 60.000-70.000 viviendas anuales, en línea con las cifras de hace cuatro años, mientras que Pedro Soria, 'chief commercial officer' de Tinsa, considera que los visados de obra nueva podrían retroceder entre un 20% y un 30% este año.

Por otro lado, según el análisis realizado por Knight Frank, la pandemia ha propiciado, además, un completo replanteamiento en el cómo y el dónde quiere vivir la gente, lo que ha motivado que algunos promotores estén introduciendo modificaciones en diseños preexistentes, planteando nuevas soluciones relacionadas, entre otros aspectos, con espacios para teletrabajar o con estilos de vida más saludables. No obstante, los expertos recomiendan no tomar decisiones precipitadas y sobrerreaccionar ante la situación actual.

Espacios para teletrabajar

“Todavía es pronto para confirmar el impacto real de la pandemia en el entorno de los desarrollos, pero está claro que ha acelerado tendencias preexistentes y ha impulsado nuevas ideas para desarrollos actuales y futuros”, explica Flora Harley, socia y 'global residential research' de Knight Frank. "Es importante no reaccionar desproporcionadamente a los efectos más inmediatos de la crisis. Hay pocas evidencias que indiquen la necesidad de diseñar de cara a futuros confinamientos o considerando las actuales medidas requeridas para el distanciamiento social", continúa Harley.

Aunque es probable que el impulso inicial de los promotores de introducir cambios en los diseños preexistentes se vaya conteniendo, el informe de Knight Frank sí constata la voluntad de estos de tener en cuenta algunos cambios inspirados por el covid-19, como serían:

1.- Espacio para trabajar en casa. Tres cuartas partes de los promotores consultados son partidarios de dar una mayor importancia a la tecnología e incorporar un espacio de trabajo en el hogar buscando la flexibilidad.

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2.- Un estilo de vida más saludable y ecológico. El 38% de los promotores se plantea incluir en sus desarrollos instalaciones para bicicletas, en comparación con un 17% que considera ahora en mayor medida la disponibilidad de espacio para aparcamiento. Todos los aspectos relacionados con el bienestar, y con estilos de vida más saludables, han pasado a tener una mayor importancia entre los compradores. Por eso, los promotores están analizando cómo mejorar la calidad de vida que sus desarrollos pueden ofrecer en este sentido a través de distintos servicios y espacios. Accesos sin contacto a la vivienda, casilleros para la entrega de paquetería o la posibilidad de contar con 'room service' son algunas de las características a las que se dará más importancia en el futuro, ahora que, debido a la pandemia, mucha gente se ha parado a pensar cómo quiere vivir.

3.- Atractivo urbano. Mientras que el 41% de los participantes en la muestra afirmó que está buscando desarrollos en distintas ubicaciones —tanto ciudades como segundas residencias y zonas rurales—, el 45% afirmó que se está centrando en las ciudades.

4.- Uso mixto. Un tercio de los promotores está considerando hacer un 'mix' no planteado hasta el momento, incluyendo espacios para trabajar y zonas de 'coworking'; será interesante ver cómo se desarrollan estos elementos en un futuro.

5.- Más promoción local. Tras un periodo de restricciones al movimiento como el que se ha vivido, dos de cada cinco promotores afirmaron que se muestran ahora más sensibles a las necesidades del mercado doméstico.

6.- Visitas virtuales. Prácticamente dos de cada tres participantes ven un nuevo modelo de ventas a través de las visitas virtuales a partir de ahora. Estas permiten nuevos procesos con una experiencia de compra de inmersión, dando a los compradores la capacidad de hablar directamente con el arquitecto o diseñador a través de seminarios web, por ejemplo, lo que permite una mayor interacción con el promotor y una mejor experiencia de compra.