El palacete de lujo en el Madrid más castizo que sale a la venta con precios precovid

El mercado de lujo se reactiva poco a poco tras el estallido de la crisis del coronavirus. Después de tres meses bajo el estado de alarma y un verano atípico, la maquinaria inmobiliaria ha vuelto a ponerse en funcionamiento, y en lo que respecta al segmento de alto 'standing', comienzan a salir a la venta proyectos que confían en que el parón haya sido coyuntural y se recupere poco a poco la normalidad.

En este sentido, el primer gran proyecto de lujo que planta cara a la crisis y al coronavirus es un antiguo palacete del siglo XVII —se tienen registros de su construcción entre 1650 y 1670— situado en el número 8 de la plaza Tirso de Molina, y lo hace a los precios que la propiedad había fijado a principios de año, antes de que estallara la crisis sanitaria y económica.

Los precios oscilan entre 510.000 euros y el millón, para viviendas entre 97 y 207 metros, en torno a los 6.000 euros el metro cuadrado

El edificio en cuestión fue adquirido en 2015 por el 'family office' 1810 Capital Investments, que capitanea el empresario argentino Francis Btesh, quien durante todos estos años ha devuelto a la vida un inmueble histórico que contará con 17 viviendas de varias tipologías, entre ellas, la joya de la corona de cualquier promoción, un ático de 200 metros con un mirador 360 grados sobre el que poder contemplar la ciudad.

A punto de recibir la licencia de ocupación y de dar el pistoletazo de salida a la comercialización en cuestión de días, el proyecto ya ha generado un gran interés, tal y como constatan desde Knight Frank, encargada de la venta de sus exclusivas viviendas.

Entre 500.000 euros y un millón

Los precios oscilan entre 510.000 euros y el millón de euros —para viviendas entre 97 y 207 metros cuadrados—, en torno a los 6.000 euros el metro cuadrado, precios muy competitivos respecto a la oferta del mercado en la zona y ligeramente por debajo de los precios alcanzados en Santa Isabel 21, otro proyecto de 1810 Capital Investments, cuya venta se completó en pleno estado de alarma con la adquisición de su último ático de 165 metros cuadrados por parte de un inversor latinoamericano por poco más de un millón de euros. Esta era la única unidad que quedaba por vender en esta promoción y la operación se cerró en pleno confinamiento.

"Son viviendas únicas, ya que no hay 11 pisos iguales, 11 unidades que no se repiten entre sí", explica Carlos Zamora, socio y director del Área Residencial de Knight Frank, quien explica que en este proyecto, 1810 Capital Investments ha optado por tipologías de uno y dos dormitorios, con cocinas abiertas y grandes techos, de cuatro metros de altura en casi todas las unidades. Además, entre sus 'amenities', figuran un gimnasio completamente equipado, una sauna y una piscina con hidromasaje.

El Palacio Tirso de Molina ha sido íntegramente rehabilitado, respetando en su fachada la geometría original y los elementos decorativos, como la escalera interior o los forjados, "lo que ha condicionado la distribución y tipología de las viviendas. De hecho, es un edificio de protección integral, por lo que la Cipam ha estado muy encima de un proyecto cuyas obras han durado dos años desde que a finales de 2017 se consiguió la licencia de obras", asegura Zamora.

Sus balcones, con las contraventanas en madera, miran a la plaza peatonal dedicada al dramaturgo que le da nombre, una plazuela inusualmente triangular, con dos siglos de historia, y que se levantó, con el nombre de plaza del Progreso, en el solar donde se ubicaba el Convento de la Merced, derribado durante la conocida como desamortización de Mendizábal y donde vivió, precisamente, Tirso de Molina, seudónimo que utilizaba fray Gabriel Téllez.

A partir de entonces, la plaza se popularizó con el nombre que conocemos en la actualidad, pero nunca ha perdido su condición estratégica: a tan solo 500 metros de la Puerta del Sol, el corazón de la capital. En este sentido, las viviendas gozan de una situación privilegiada en el entorno de los barrios más céntricos y castizos de Madrid, como Lavapiés, La Latina, Embajadores o el barrio de Las Letras, una zona que está viviendo una época de esplendor por su gran oferta cultural, gastronómica, comercial, de ocio y entretenimiento y con escasos proyectos de lujo.

“Tirso de Molina es un cruce de caminos, una plaza muy dinámica y un pulmón que ya era muy necesario en su origen, cuando el centro de Madrid estaba abigarrado de edificios residenciales y calles estrechas”, señala el arquitecto Julio Touza, hijo del fundador de uno de los grandes estudios de arquitectura de España, Touza Arquitectos, que durante los últimos meses ha liderado la rehabilitación de uno de los edificios más relevantes de esta plaza y cuyo sello está impreso en los grandes proyectos de lujo de la capital de los últimos cinco años, entre ellos, Santa Isabel 21.

Su ubicación es un valor añadido para el cliente extranjero, que acapara el 50% de las adquisiciones a partes iguales con el comprador nacional. "Sigue habiendo un enorme interés por parte de ciudadanos latinoamericanos por venir a España y comprar casa", explica a El Confidencial Francis Btesh, director ejecutivo de 1810 Capital Investments, quien no descarta futuras inversiones en España.

Comprador final o inversores

A la ubicación del inmueble, se suma su singularidad. "Se trata de un edificio único, la única 'casa-palacio' de la plaza, con una majestuosa entrada, una espectacular escalera central, patio central y tres plantas de grandes alturas, que dan buena cuenta de un pasado palaciego y señorial, absolutamente distinguido dentro de la zona", destaca Touza.

Las viviendas están enfocadas tanto para el comprador final, fundamentalmente jóvenes, como para un potencial inversor

"Una singularidad que se ha puesto en valor durante la rehabilitación, encaminada a hacer compatible estos valores originales singulares con las necesidades de un moderno edificio residencial. Por eso, se han eliminado todos los impactos negativos que estos edificios sufren durante su vida, como un torreón añadido, no original, que se ha reducido y transformado en un singular cuerpo acristalado a modo de mirador de la ciudad, una joya secreta en su planta dúplex", añade el arquitecto.

Las viviendas están enfocadas tanto para el comprador final, fundamentalmente jóvenes, como para un potencial inversor que decida poner las viviendas en alquiler, como ha sucedido en Santa Isabel, con algunas unidades alquiladas y con rentabilidades brutas por encima del 4%.

“El mercado está respondiendo positivamente a la nueva oferta residencial de lujo, y como promotores seguimos apostando por este tipo de inversión, donde hay escasez de producto y un gran apetito inversor por parte de clientes finalistas”, apunta Btesh, quien explica a El Confidencial que 1810 Capital Investments tiene diferentes estrategias de inversión: una de valor agregado, donde realizan desarrollos residenciales, y otra pata patrimonialista, donde invierten en diferentes tipos de activos inmobiliarios con el fin de explotarlos a largo plazo. Un ejemplo de esto último es la compra de 72 viviendas de obra nueva a Neinor para su posterior arrendamiento; negocio que han replicado con otros promotores españoles a lo largo de estos últimos seis años.

Todas estas operaciones se sustentan en la apuesta de 1810 Capital Investments por un mercado, el del alquiler, en el que considera que existe una demanda estructural en toda España, especialmente en activos de obra nueva, debido a la enorme escasez de producto.

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E. Sanz

Por su parte, desde Knight Frank aseguran que "en un contexto atípico como el actual, el mercado residencial de Madrid muestra cierta estabilidad, especialmente en el segmento de viviendas 'prime', como es el caso de Palacio Tirso de Molina". La consultora prevé que el impacto de la pandemia se traducirá en un descenso del precio de este tipo de propiedades en torno al 4% a cierre de año, con un posterior crecimiento del 3% en 2021, acercándose a los niveles previos a la llegada del covid-19. Y es que el mercado residencial en la capital, según la consultora, mantiene una alta demanda, "lo que hace pensar en un impacto más suave en comparación con otras localidades y otro tipo de propiedades residenciales".

Además, según la reciente encuesta para analizar el impacto que la pandemia del covid-19 ha tenido en los mercados inmobiliarios realizada entre clientes de Knight Frank en 44 países, uno de cada cuatro encuestados se plantea la posibilidad de cambiar de vivienda durante el próximo año. De estos, el 40% buscaría una propiedad diferente en la misma ciudad; el 26% lo haría en otra ciudad aunque del mismo país, mientras que el 34% restante consideraría la posibilidad de adquirir una vivienda en el extranjero (cifra que representa el 9% del total de encuestados). En el caso de estos últimos, el Global Buyer Survey de la consultora inmobiliaria destaca que España sería precisamente uno de los principales países de destino —junto con Reino Unido y Francia— para quienes consideran instalarse fuera.

Unas perspectivas optimistas que podrían traducirse en nuevas inversiones por parte de 1810 Capital Investments en España y, especialmente, en la capital. "Hay una demanda latente activa, por lo que no tenemos miedo a invertir en España. En la actualidad, contamos en este país con activos valorados en más de 150 millones, y desde que aterrizamos en 2014 hemos invertido 250 millones", explica Btesh, quien al igual que otros expertos del sector inmobiliario de lujo insiste en la oferta limitada de edificios antiguos y los elevados precios.

Carlos Zamora se muestra optimista respecto al futuro del sector. "A pesar de la incertidumbre, hay datos macro que invitan al optimismo, como los datos de producción de viviendas, en niveles más que asequibles para el sector. Además, sigue habiendo una apuesta clara por parte de las entidades financieras para seguir financiando el negocio promotor y a los usuarios finales, mientras que sigue habiendo mucho interés por parte de los inversores", asegura.