Vender una casa para comprar otra, ¿es buen momento, qué gastos conlleva?

Han sido el motor del mercado residencial desde que se inició la recuperación inmobiliaria en 2014. La demanda de reposición, es decir, aquellos hogares que venden su vivienda habitual para poder comprar otra, han liderado las transacciones inmobiliarias y, según los expertos, seguirán haciéndolo con vistas a mejorar su hogar tras lo vivido durante muchos meses de confinamiento. Promotoras y agencias inmobiliarias consideran que esta demanda representa entre el 40% y el 60% de las compras de obra nueva, de ahí la importancia de estos compradores para la futura evolución del sector.

Sin embargo, vender una casa para poder comprar otra -no hay que olvidar que el banco solo financia el 80% del precio de compra o tasación y que además hay que aportar un 10% adicional para gastos- es una operación financiera que puede llevar ciertos gastos, que conviene tener en cuenta para no llevarse una desagradable sorpresa. Además, genera mucho estrés en el futuro comprador, ya que de la venta de su vivienda depende evitar quedarse atrapado en una transacción financiera que puede resultar arriesgada si no sale según lo previsto o cuando aún se está pagando una hipoteca y se necesita pedir una nueva hipoteca al banco.

Vender una casa para comprar otra es una operación financiera que supone gastos a tener en cuenta para no llevarse una sorpresa

"Los compradores conocen perfectamente qué se debe tener en cuenta a la hora de comprar un nuevo inmueble, por lo que la atención deberá centrarse en la venta de su primera vivienda, siendo necesario conocer de antemano qué pasos hay que seguir, qué posibilidades existen a la hora del traspaso o cuáles serán los costes que deberán asumir", aseguran los expertos de Solvia, que responden a muchas de las preguntas y dudas que esa demanda de reposición suele hacerse, más aún en un contexto tan incierto como el actual, antes de vender su casa para poder comprar otra

¿Es buen momento para vender casa?

En primer lugar, hay que tener claro si se quiere vender la casa y que, en un mercado alcista, la familia comprará caro, pero también venderá caro, mientras que en un mercado a la baja, comprará barato y puede intentar esperar -si puede- y vender al alza.

"Conviene conocer cuál es la horquilla de precios y plazos de venta correspondientes al barrio de la vivienda que se desea vender. Se recomienda estudiar, asimismo, cuál es la previsión de la evolución del valor de los inmuebles para los próximos meses, por si conviene esperar; así como plantearse la posibilidad de incluir en la búsqueda de la nueva vivienda aquellas ubicaciones en auge que estén en proceso de expansión. Aunque actualmente no resulten demasiado atractivas, ofrecen la oportunidad de comprar a buen precio, permitiendo obtener un mayor beneficio durante el proceso, ya que las ganancias por la venta del anterior inmueble serán superiores al precio de la nueva compra. Eso sin contar que, con el tiempo, esta nueva vivienda se irá revalorizando por ubicarse en un emplazamiento en desarrollo", apuntan desde Solvia.

Una vez tomada la decisión, los expertos coinciden en que el escenario ideal es aquel en el que la familia dispone de ahorros suficientes para pagar el 20% de la compra y asumir el 10% de los gastos. En este caso, necesitaría hipotecarse para comprar la nueva vivienda pero no tendría prisa para vender la actual, con lo que se reduce el riesgo de malvender.

TE PUEDE INTERESAR

La vivienda afronta un ajuste de precios y un desplome de la construcción

E. Sanz

Lo primero es saber el importe que vamos a necesitar para comprar la nueva casa. Una cifra que obtendremos de sumar al precio de la casa, los gastos, además de, en su caso, la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca de la vivienda actual que tenemos en propiedad. Imaginemos que tenemos una vivienda de 250.000 euros, con una hipoteca pendiente de 50.000 euros y queremos comprar otra casa por 350.000. Necesitaríamos una hipoteca de 435.000 euros: nueva hipoteca (350.000) + 10% gastos (35.000) + cancelación hipoteca (50.000), según cálculos de Agencia Negociadora.

¿Y si todavía se está pagando una hipoteca?

Desde Solvia aseguran que en este caso, lo mejor es vender primero, cancelar la deuda y solicitar un nuevo crédito hipotecario para hacer frente a la compra de la nueva casa. "Si se cuenta con la capacidad adquisitiva necesaria, también está la opción de solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo hasta que la venta llegue a buen término". Otra alternativa es la de negociar con el banco una subrogación, mediante la cual la hipoteca de ese inmueble pasará a estar a nombre del nuevo propietario.

Se puede solicitar una nueva hipoteca, negociar con el banco una subrogación o contratar lo que se denomina como “hipoteca puente”

Finalmente, está la posibilidad de contratar lo que se denomina como “hipoteca puente”, un préstamo hipotecario que permite cambiarse de un inmueble a otro sin haber vendido la anterior y sin necesidad de ahorros. No obstante, para que el banco apruebe este tipo de operación, el importe total solicitado no puede ser superior al 75% de la suma del valor de las dos casas (250.000+350.000=600.000).

Es decir, en base al ejemplo, el banco nos concedería un máximo de 450.000 euros. En este caso, estaríamos dentro de los parámetros y el banco podría aceptar la operación, eso sí, siempre y cuando la cuota de esa nueva hipoteca no represente una tasa de esfuerzo (relación entre la cuota e ingresos) superior al 40%.

¿Vender antes de encontrar nueva casa?

"Lo ideal es poder vender y comprar a la vez, hacerlo todo a la vez", explican desde Solvia. "Es decir, encontrar el comprador adecuado y dar con la vivienda ideal a adquirir, todo al mismo tiempo". En este sentido, estos expertos consideran que se puede "intentar pactar en el contrato de arras el cierre final de la venta en un plazo determinado", y recomiendan que éste sea de 4 o 6 meses "para tener la tranquilidad de haber encontrado un comprador y contar con el tiempo suficiente para localizar la vivienda adecuada y realizar algún tipo de reforma si fuese necesario. Si esto no es posible y se cuenta con los ahorros suficientes para hacer frente a la nueva compra, es decir, el 20% del precio del inmueble más el 10% de los gastos, se puede pedir un crédito hipotecario y, una vez saldada la venta de la vivienda actual, liquidar la deuda".

TE PUEDE INTERESAR

¿Comprar obra nueva o segunda mano? Los impuestos y gastos son casi idénticos

E. Sanz

La venta de un inmueble requiere, asimismo, organización. Esto incluye factores como la búsqueda de un buen intermediario, que ayude y asesore durante el proceso; la realización de posibles reformas o arreglos, que ayuden a revalorizar el inmueble; reunir toda la información y documentación que puedan solicitar los interesados (planos del inmueble, escritura de la vivienda, certificado de la comunidad de propietarios, certificado de eficiencia energética, certificado de Inspección Técnica del Edificio -ITE.-, célula de habitabilidad, último recibo del IBI, certificado de saldo pendiente de la hipoteca o certificado de saldo cero, último recibo de los suministros...); realizar buenas fotografías de la casa o tasar correctamente el inmueble.

¿Cómo afectará la venta al IRPF?

Como se trata de un caso de reinversión de la vivienda habitual, ya que se destina la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta del inmueble habitual a la compra de un nuevo hogar, se estará exento de hacer frente al impuesto de compraventa, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición del nuevo inmueble. "En caso de que la cantidad reinvertida en la compra sea inferior a lo que se ha obtenido en la venta, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida que se corresponda con la cantidad que se haya utilizado para la compra de la nueva vivienda", explican desde Solvia.

¿Qué otros gastos hay?

Además del impuesto a la compraventa, hay otros gastos que conviene tener en cuenta antes de comenzar con el proceso. Así, por ejemplo, hay que hacer frente al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, que depende de cada ayuntamiento- se calcula sobre la base del incremento patrimonial del valor de la propiedad durante el tiempo en el que se ha sido propietario del mismo. Asimismo, hay que afrontar los gastos de escritura de compraventa al vender el inmueble, gastos derivados de la posible liquidación de la hipoteca en curso, comisión inmobiliaria (si procede), gastos resultantes de la petición de certificados o información relativa a la vivienda que se quiere vender, gastos procedentes de la compra de la nueva casa, impuestos de transmisión de vivienda por la compra (AJD, IVA o ITP), posible necesidad de constituir una nueva hipoteca, gastos de mudanza o, si procede, realización de reformas en la nueva vivienda".