Cómo reclamar los pagos de vivienda nueva si hay retraso o incumplimiento en la entrega

La crisis de 2008 provocó un aluvión de retrasos, paralizaciones de obras e incluso quiebras de proyectos inmobiliarios cuyas viviendas se encontraban pendientes de entrega. En pleno 2020, tras la pandemia del covid-19, la paralización de la actividad puede dar lugar a un resurgimiento de los incumplimientos en la entrega de vivienda en construcción. Para resolver las dudas más frecuentes de las personas que hayan realizado pagos de su vivienda nueva y estén sufriendo retrasos o incumplimientos en la entrega hemos recurrido a Joaquín Pérez Muñoz, director del despacho Petris Gestión & Abogados y afectado en su día por el concurso de acreedores de una cooperativa de viviendas.

PREGUNTA. Hace dos años compré una vivienda sobre plano y tendrían que habérmela entregado en enero de 2020, pero no ha sido así. ¿Puedo pedir que me devuelvan el dinero?

RESPUESTA. Sí. En toda adquisición de vivienda sobre plano o en construcción, ya sea mediante compraventa a un promotor o bien mediante la incorporación como socio de una cooperativa de viviendas, se pactan expresa o tácitamente unos plazos para el inicio de las obras de construcción y para la entrega de las viviendas una vez finalizadas. En caso de incumplimiento por el vendedor de cualquiera de ellos, el comprador o socio cooperativista tiene derecho a recuperar la totalidad de sus ahorros y los intereses legales devengados. En los últimos años hemos interpuesto decenas de reclamaciones por retrasos en la entrega de viviendas en construcción, habiendo recuperado más de 50 millones de euros de afectados con un índice de éxito del 100%.

P. ¿Hay alguna ley que me ampare para ello?

R. Sí.La devolución de los pagos realizados a cuenta de la adquisición de una vivienda en construcción antes del 5 de octubre de 2015 se encontraba garantizada por la Ley 57/68 y por Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. En ellas se imponía la obligación al promotor o la cooperativa de viviendas de asegurar la devolución de los pagos percibidos mediante una póliza de afianzamiento de cantidades, de modo que en caso de insolvencia el adquirente pudiera recuperar sus ahorros. Con respecto a los pagos a cuenta realizados en fecha posterior al 5 octubre de 2015, se encuentran garantizados por la Ley 20/2015, que procedió a desarrollar y ampliar el esquema de protección ya existente.

El plazo para reclamar los pagos de vivienda sobre plano realizados antes del 5 de octubre de 2015 expira el 6 de octubre de 2020. Con respecto a los pagos realizados en fecha posterior, el plazo de prescripción para interponer la reclamación es de cinco años.

P. ¿Y si no firmé esas pólizas?

R. Igualmente el adquirente podrá reclamar a la entidad financiera perceptora de los ingresos efectuados, en base a la responsabilidad que las referidas leyes directamente le imponen.

P. ¿Hay jurisprudencia a mi favor?

R. Sí. A raíz de la crisis de 2008 han sido decenas las sentencias estimatorias recaídas en demandas acumuladas que hemos interpuesto. Yo mismo me vi afectado por la quiebra de mi cooperativa de viviendas, recuperando en los tribunales los pagos que realicé para la adquisición de mi vivienda. El Tribunal Supremo ha interpretado reiteradamente la Ley 57/68 y la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, conformando jurisprudencialmente de un modo claro el ámbito de protección del “adquirente de vivienda sobre plano o en construcción”.

El Tribunal Supremo reconoce el sistema de protección del "adquirente de vivienda sobre plano o en construcción"

Destaca, por su trascendencia, la sentencia número 778/2014 del Tribunal Supremo, que estableció que la devolución de los pagos realizados a cuenta de la adquisición de una vivienda y sus intereses legales deben ser garantizados mediante póliza de seguro o de afianzamiento, cuyo pago será exigible incluso en aquellos casos en que el incumplimiento en el plazo de inicio de las obras o de entrega de las viviendas no sea especialmente grave.

P. ¿Cómo puedo reclamar?

R. En primer lugar es imprescindible que el adquirente recopile toda la documentación relativa a la compra sobre plano efectuada (publicidad del proyecto, contratos firmados, justificantes de los pagos realizados y comunicaciones con el promotor o actas de asamblea de la cooperativa en la que se refieran plazos de inicio de las obras y de entrega de las viviendas). Una vez analizada la documentación en el despacho y en el caso de que resulte acreditado el incumplimiento de alguno de los plazos referidos, desde Petris Gestión & Abogados se procede a efectuar una reclamación extrajudicial a la promotora o cooperativa de viviendas.

Transcurridos 30 días sin que se acredite la devolución de pagos efectuados y sus correspondientes intereses legales, se dirige una reclamación extrajudicial a la aseguradora o entidad financiera. En esta fase del proceso, no resulta extraño que las referidas entidades contacten con el despacho de cara a alcanzar una solución amistosa de la reclamación. Si en caso de producirse una oferta de pago el afectado decide aceptarla, procedemos a formalizarla en su nombre o, en su defecto, interponemos la correspondiente reclamación judicial. En caso de que existan varios adquirientes de una misma promoción inmobiliaria, interponemos la reclamación en representación de varios de ellos, lo que nos permite un mejor acceso a la documentación del proyecto así como minimizar los costes de tramitación del procedimiento.