Toda España asume que tendrá que bajar precios para vender su casa

De Madrid a Barcelona, pasando por Cuenca o Segovia. Todos aquellos propietarios de una vivienda de segunda mano que han decidido ponerla a la venta en el último mes, asumen que tendrán que vender más barato de lo que lo hubieran hecho en febrero de este año, justo antes de que estallara la pandemia del coronavirus. Solamente aquellos que tienen una vivienda en propiedad en Oviedo y quieren vender, tienen intención de hacerlo al mismo precio de hace cinco meses, mientras que en capitales como Segovia, Jaén, Soria, Huelva, Bilbao o Huesca, no estarían dispuestos a vender con rebajas muy significativas.

La incertidumbre en torno a la evolución de la economía, el desempleo y la merma de ingresos que han sufrido muchos hogares españoles como consecuencia de la crisis, han provocado un parón en las transacciones que comienza a trasladarse a las expectativas de ventas de los vendedores. No en vano, a menor demanda, mayor presión a la baja de los precios.

La rebaja de las expectativas de venta ha sido especialmente acusada en la costa debido a la práctica desaparición de la demanda extranjera

No obstante, la rebaja de las expectativas de venta ha sido especialmente acusada en las zonas costeras, donde la práctica desaparición de la demanda extranjera, que en algunos casos protagoniza la mitad de las transacciones -en Alicante o la Costa del Sol- pero también en los grandes mercados de Barcelona y Madrid, y dentro de esta última, en los barrios situados al sur de la capital.

Todas estas conclusiones se desprenden de los datos recopilados por Colliers International, que a través de la herramienta Location Analytics ha hecho un seguimiento semanal de los precios de oferta de las viviendas puestas en venta en el último mes y medio respecto a los precios de febrero 2020, justo antes de que se decretara el estado de alarma. Y, tal y como se puede aprecia en mapa inferior, las rebajas son generalizadas en toda la geografía española -solo Oviedo incrementa en un 1% sus expectativas de venta-.

¿Por qué ningún mercado se salva de estas rebajas? "Las expectativas de ventas de vivienda están muy relacionadas con la evolución del paro, lógicamente con empleo y con la percepción de la mayor o menor inseguridad del futuro próximo. Estas variables son universales y se ven afectadas con carácter general por todas las noticias que estamos viviendo de evolución de la pandemia y de la crisis económica global y más acusada en España", explica a El Confidencial Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain.

Por ese motivo, según este experto, "el movimiento de la demanda en España es lógico que tenga un mismo sentido en todos los mercados, pero con mayor porcentaje en aquellas ubicaciones donde el empleo y la actividad económica se comportan peor, como zonas turísticas o muy dependientes de actividades industriales que están abocadas al cierre".

De hecho, la contracción de la demanda ha sido mucho más fuerte en las zonas de costa, debido a la práctica desaparición de la demanda extranjera, un mercado que protagoniza buena parte de las compras en zonas turísticas, mientras que una parte de la demanda nacional, que sí se encuentra en posición de comprar, espera a que esas rebajas de precios se materialicen.

La percepción de que el precio pueda bajar algo más ha llevado a muchos potenciales compradores a esperar a que esto suceda

"La reducción de la demanda es un factor clave. La demanda extranjera se ha visto reducida drásticamente por la crisis sanitaria como consecuencia de las restricciones de movilidad y el temor a viajar, pero también la demanda nacional se ha visto reducida aunque en menor medida, en este caso debido a la pérdida de poder adquisitivo de las familias y a la incertidumbre a corto plazo del mercado laboral. A esto se podría unir la percepción de que el precio pueda bajar algo más y muchos potenciales compradores prefieren esperar a que esto suceda", apunta Jorge Laguna, director de inteligencia de Colliers International.

Todos los mercados sufren, pero no por igual

Desde que se inició la recuperación inmobiliaria en 2014 y, a diferencia de lo que sucedió durante los años del 'boom', el mercado residencial español se ha movido a diferentes velocidades, con mercados claramente a la cabeza de dicha recuperación como Barcelona, Madrid o las Islas Baleares, mientras que otros, muchos de ellos zonas del interior, no han conseguido despegar del todo ni en cuanto a precios, ni en cuanto a transacciones ni construcción de viviendas.

De hecho, según los últimos datos disponibles del Ministerio de Fomento, en 2018, más de un centenar de municipios españoles con más de 10.000 habitantes no tuvo actividad inmobiliaria alguna. En 42 de ellos, durante 2018 no se emitió ni un solo visado para construir una vivienda nueva, en otros cien no se llegaron a los cinco visados al año, mientras que en 200, la cifra tampoco alcanzó los 10 visados anuales.

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E. Sanz

Todos, en mayor o menor medida, comienzan a sufrir las primeras consecuencias del coronavirus. "Los mercados con menor demanda y menor actividad económica normalmente son mucho más inflexibles a la evolución de los precios y mucho más sensibles a cualquier vaivén económico. El primer factor determina que, cuando se alcanza un esfuerzo familiar de compra determinado en dichos mercados, la demanda desaparece. El segundo factor, es que al ser economías de una menor dimensión son mucho más volátiles o vulnerables a los vaivenes de un solo sector, como el turístico, como el de automoción… frente a otros mercados más abiertos como los de las principales ciudades", explica Mikel Echavarren.

Y es por ello que este experto considera que la historia volverá a repetirse. "Ocurrirá lo mismo que en el pasado, que los principales mercados resistirán mucho mejor que los mercados con menor liquidez. Además, este factor se verá acentuado por las preferencias de las entidades financieras que, ante una situación de contracción de la demanda, se centrarán en ubicaciones donde la demanda es mucho más grande, volviendo de nuevo a centrarse en las grandes ciudades".

Según Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa uno de los factores que explica por qué el castigo es, al menos de momento, menor en mercados secundarios, se debe a que "las consecuencias de la crisis sobre la demanda potencial, más allá de las singularidades de cada mercado local, serán generales. Del mismo modo que el crecimiento económico del último lustro causó un incremento extendido de las compraventas -fue más heterogénea la evolución de precios-, el actual deterioro económico afectará a la actividad del mercado residencial en su conjunto".

Y añade que "la coyuntura actual se suma a un problema estructural económico-demográfico en buena parte del interior peninsular que, no obstante, ha experimentado en el último ciclo expansivo una reactivación de la demanda, sin un aumento proporcional de precios. La moderación de los mercados ya durante 2019 apuntaba al agotamiento en zonas de menor dinamismo y con demanda menos diversificada, algo que la presente situación agravaría. En cualquier caso, al ser menos dependientes de la demanda extranjera, es posible que el impacto en los próximos meses en otros mercados del litoral sea relativamente mayor", apunta Rafael Gil.

Ocurrirá lo mismo que en el pasado, los principales mercados resistirán mucho mejor que los mercados con menor liquidez

Por lo pronto, el mayor ajuste se observa en muchos mercados cuyos precios ya habían tocado máximos o estaban cerca de ellos meses antes de que estallara la pandemia, mercados que ya habían mostrado síntomas de agotamiento e incluso algunas pequeñas rebajas.

"Actualmente los mercados más afectados son aquellos en los que la demanda se ha reducido de una manera más significativa. Esto se está dando en aquellas zonas más expuestas a la demanda extranjera y a la actividad del turismo, como es Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares o la Costa del Sol. No obstante, a corto-medio plazo, el paro y la pérdida de poder adquisitivo irán cobrando mayor protagonismo y aquellos mercados con poca demanda y actividad sufrirán mucho más frente a las ciudades con mercados más consolidados y con demanda", apunta Jorge Laguna.

En este sentido, asegura que "cuando los propietarios tengan necesidad de vender, se observarán ajustes de precios que serán mucho más acusados en aquellos mercados imperfectos, con poco tamaño y poca demanda".

La obra nueva no lo tiene todo a su favor

Desde que estalló la crisis, son muchos los expertos que aseguran que la vivienda de obra nueva sufrirá menos, en cuanto a precios que la segunda mano. Sin embargo, en mercados secundarios, no estará exenta de sustos. En este sentido, Rafael Gil sí cree que la obra nueva está mejor posicionada en zonas de menor actividad inmobiliaria, cree que el impacto dependerá de diversos factores en cada mercado. "Del excedente obsoleto de difícil comercialización, del stock de viviendas en relación con el tamaño poblacional, de la estructura de la pirámide poblacional local, etc. El hecho de que sean zonas sujetas a pérdida de peso económico, envejecimiento demográfico y pérdida paulatina de población constituye un problema a largo plazo".

Una opinión que comparte Mikel Echavarren. "En cualquier mercado, por pequeño que sea, siempre habrá un nicho de actividad para super especialistas en esas ciudades, pero la obra nueva se nutre con la financiación bancaria que se concentrará en ámbitos donde se concentra la demanda, grandes ciudades y zonas de alta actividad económica".

¿Ayudará el teletrabajo?

El fuerte impulso que ha recibido el teletrabajo en los últimos meses, ¿podría favorecer a nivel inmobiliario a esos mercados inmobiliarios más pequeños? "Tenemos una finca familiar en Talavera de la Reina, un pequeño terreno y una casa. Estuvo muchos años a la venta pero nadie se interaba por ella, por lo que decidí no venderla. Sin embargo, la he vuelto a poner a la venta con la pandemia y estoy recibiendo muchísimas llamadas".

Pedro Soria, director comercial de Tinsa ha vivido en primera persona un aparente interés por inmuebles más alejados de las grandes ciudades, de mayores dimensiones y con jardín. Sin embargo, son muchos los expertos que dudan que realmente se vaya a producir un éxodo, ya no solo hacia pueblos o poblaciones pequeños, sino hacia ciudades secundarias.

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Héctor G. Barnés Elena Sanz

"El teletrabajo es un movimiento muy interesante para favorecer la flexibilidad en la gestión de la actividad sobre todo de grandes empresas. Por ello se verá más desarrollado en ubicaciones donde abundan las grandes empresas. De nuevo es un factor interesante para la deslocalización de los hogares del centro de las grandes ciudades al extrarradio, pero no es un factor tan revolucionario en el corto plazo como para pensar que profesionales que viven en Madrid van a optar por trasladarse a Guadalajara o Ávila", asegura Mikel Echavarren.

En su opinión, "el proceso de concentración urbana es un proceso imparable, tanto de atracción del talento como de concentración de la actividad económica. Frente a ese movimiento telúrico, el teletrabajo es una anécdota y desgraciadamente no va a ser la panacea de ciudades pequeñas".

También Rafael Gil se muestra escéptico respecto al teletrabajo. "Habrá que esperar a comprobar si la implantación del teletrabajo, aplicable en todo caso a determinados sectores económicos, es tan intensa tras esta crisis o queda en vaticinio más o menos frustrado".