La obra nueva resiste el primer asalto contra el covid, ligera subida de precios

El mercado residencial de obra nueva ha resistido estoicamente el primer golpe del coronavirus, al menos en cuanto a precios se refiere. Según datos de Sociedad de Tasación, que analiza por primera vez la situación de la vivienda nueva en España tras el cese del estado de alarma, el ritmo de crecimiento de los precios se ha frenado en los primeros seis meses del año, pero no se registran caídas en el precio. En concreto, de enero a junio, los precios de las viviendas de obra nueva se han incrementado ligeramente en un 0,8% respecto a las cifras del semestre anterior.

Este estudio se ha realizado en cerca de 400 municipios y analiza los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas del territorio nacional, pero además, dada la excepcional de situación causada por la crisis sanitaria, Sociedad de Tasación ha comprobado desde el 14 de marzo el valor de más de 75.000 muestras de mercado, tanto de vivienda nueva como de usada, casi tres veces más que en un periodo normal.

En el primer semestre los precios de la vivienda nueva han crecido un 0,8%

"El precio de la vivienda nueva continúa la tendencia a la moderación que ya se inició a finales de 2018. La crisis sanitaria de la covid 19 ha podido influir en que esa tendencia haya sido más acusada de lo previsto, pero no se ha producido —al menos por el momento— una inversión del ciclo anterior, de tal forma que se siguen experimentando ligeras subidas", ha explicado Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

"El sector está madurando y las crisis pandémicas, a pesar del trágico impacto que tiene sobre las familias, en el sector inmobiliario se ha registrado un parón de la actividad mucho menor de lo esperado, y en cuanto a precios no se ha producido un shock, sino que se mantiene la tendencia previa al estallido de la crisis. Nada de lo que teníamos previsto ha cambiado por el covid 19".

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En el último año, el incremento ha sido del 3% en las capitales de provincia y, aunque el ritmo de crecimiento de semestres anteriores se había moderado por tercer año consecutivo, tras el shock pandémico, la variación al alza desde diciembre de 2019 es de apenas un 0,8%. En el resto de las ciudades el aumento ha sido mucho más moderado, del 1,7% con respecto a junio del año pasado, mientras que en las ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia la variación anual ha sido del 2,2%; y en las ciudades con población de entre 50.000 y 100.000 habitantes, del 1,9%. Por su parte, en aquellas que tienen entre 25.000 y 50.000 habitantes, los precios han crecido un 1,6% y en las ciudades por debajo de los 25.000 habitantes, un 0,8%.

Agotamiento en Madrid y Barcelona

Es decir, los mercados que aún muestran mayor dinamismo en cuanto a precios siguen siendo las grandes ciudades. De hecho, como destacan desde Sociedad de Tasación, en Madrid los precios crecen ligeramente por debajo de los fundamentales, en Barcelona por encima, mientras que la media de España, muestra crecimientos significativamente por debajo de lo que sugieren los fundamentales.

De hecho, a nivel de capitales de provincia, tanto Madrid como Barcelona siguen liderando las subidas, aunque con un ritmo mucho más moderado en esta primera mitad del año. La primera experimenta un crecimiento del precio del 4,2% con relación a junio de 2019, pero solo el 1% con respecto a diciembre del mismo año, mientras en el caso de Barcelona, la evolución se sitúa en el 4% y el 1,1%, respectivamente.

En el resto de las capitales se observan incrementos anuales más moderados que en periodos anteriores: Valencia, por ejemplo, crece al 3,7%; Logroño al 3,6% y Tenerife al 3%. Sin embargo, a excepción de Barcelona y Cáceres (1,1%), ninguna de ellas supera el 1% de crecimiento semestral, teniendo en cuenta, eso sí, que ninguna entra en cifras negativas.

Desde hace meses, tanto Madrid como Barcelona, muestran síntomas de agotamiento, y dentro de ambas ciudades, hay barrios en los que ya se han tocado techo o están próximas a hacerlo, mientras que algunos, especialmente en el sureste de Madrid, aún queda cierto recorrido al alza. En Barcelona, por su parte, se mantiene la tendencia más adelanta que Madrid en cuanto a moderación de precios. "La saturación de precios es evidente, aunque vivienda nueva sube, el incremento se está agotando", señala Juan Fernández-Aceytuno. No obstante, al igual que sucede en Madrid, algunos distritos aún tienen cierto recorrido al alza.

Se hunde la confianza del sector

Por el contrario, la crisis sanitaria y económica desencadenada por el coronavirus sí ha tenido un impacto sobre la confianza de los profesionales inmobiliarios. El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha sufrido una caída de 6,3 puntos respecto al primer trimestre de 2020, la mayor caída trimestral de su serie histórica que arrancó en 2012. El índice se sitúa en 43 puntos sobre 100 y mantiene una caída constante desde junio de 2018 (58,5 puntos), que se ha acentuado durante el segundo trimestre del año desde el valor de marzo de 2020 (49,3 puntos), previo a la crisis sanitaria.

Las expectativas de los profesionales sí que anticipan una caída de precios, aunque los precios aún no lo anuncian

"La encuesta de base se ha realizado durante la última semana de vigencia del estado de alarma decretado por el Gobierno de la nación, y es significativo que la valoración realizada para el futuro próximo por los expertos encuestados, mejora sensiblemente los datos de la etapa recién superada, si bien en ninguno de los dos casos se supera el valor medio de 50 puntos (equilibrio entre criterio optimista y pesimista)", ha explicado Juan Fernández-Aceytuno.

Por comunidades autónomas, ninguna supera la barrera de los 50 puntos. Las tres que más se aproximan, pese a la tendencia generalizada a la baja, son Galicia con 45,7 puntos, Andalucía con 44,8 y Asturias con el mismo resultado. Por el contrario, este índice se sitúa en 39,4 puntos en La Rioja, 39,9 en Castilla y León y 40,7 en Baleares.

"Las expectativas de los profesionales inmobiliarios sí que anticipan una previsión de caída de precios, aunque los precios aún no lo anuncian", según Aceytuno, que ha realizado más de 700 encuestas a diferentes profesionales del sector inmobiliario. "Pueden ser percepciones, porque no es un dato científico, pero históricamente la confianza no había sido tan baja desde el tercer trimestre de 2014. Además, ya desde el verano de 2019 veníamos notamos una caída en la confianza del sector por el agotamiento del ciclo. El covid, en términos de confianza sí ha pegado fuerte", concluye Aceytuno quien, ha insistido en cómo aún esta rebaja en las expectativas no es palpable en los precios de la vivienda.