Ni fuertes subidas ni bajadas bruscas, el precio de la vivienda, en 'stand by'

El mercado de la vivienda en España se encuentra en un momento de 'wait and see'. Los primeros datos respecto a la evolución de los precios indican que no se han producido variaciones significativas ni al alza ni a la baja, mientras en los registros se comienza a reflejar el desplome de las compraventas debido al estado de alarma y a las restricciones derivadas del confinamiento a causa del coronavirus.

Así, por ejemplo, las tasaciones realizadas durante el mes de mayo por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa siguen sin mostrar variaciones estadísticamente significativas en los precios medios de la vivienda en España. El índice general del IMIE General y Grandes Mercados se mantuvo en 1.552 puntos en mayo, prácticamente sin cambios respecto al mes anterior. El precio medio en España es un 3,6% superior al de mayo de 2019 y acumula una revalorización del 18,5% sobre el mínimo nacional registrado durante la crisis.

La crisis sanitaria no ha provocado por el momento cambios estadísticamente significativos en la evolución de los precios

"La alteración del normal desarrollo de la actividad inmobiliaria a partir de marzo como consecuencia de la crisis sanitaria no ha provocado por el momento cambios estadísticamente significativos en la evolución de los precios del mercado residencial, que comenzaron a mostrar signos de estabilización hace ya varios trimestres", señalan desde la tasadora.

De hecho, tal y como apuntaban varios expertos cuando se desató la pandemia y tal como ha sucedido en China a medida que se han levantado las medidas de confinamiento y antes en Hong Kong con el SARS, el mercado de la vivienda ha ido recuperando poco a poco la tendencia existente antes del estallido de la crisis.

En este sentido, el índice de Tinsa se mantuvo plano en mayo respecto a abril (+0,0 %). "El valor medio de los distintos grupos geográficos en mayo es similar a la media de los meses precedentes de 2020, quedando algo por encima las áreas metropolitanas tras un incremento mensual del 2,7%", afirma Rafael Gil, director del servicio de Estudios de Tinsa.

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E. Sanz

Las capitales y grandes ciudades registraron un ligero descenso del 1,3% en el último mes, que deja el crecimiento interanual en el 3,8 %. También las localidades más pequeñas del interior peninsular (‘Resto de municipios’) se ajustaron moderadamente a la baja respecto a abril (-2,6 %) y sitúan el incremento interanual de precios en el 2,9 %. Por su parte, la costa mediterránea se mantiene en niveles similares a los de hace un año (+0,3 %), pese al aumento en el valor medio registrado en mayo respecto a abril.

Sin grandes fluctuaciones en segunda mano

También los datos del portal inmobiliario Fotocasa apuntan hacia esta situación de estabilidad en el mercado de segunda mano. En concreto, los precios a nivel nacional crecieron en mayo un 1,3% respecto a abril y registraron un leve descenso del 1,1% en su variación interanual. A nivel de capitales de provincia, los datos de Fotocasa muestran cómo durante el mes de mayo ha bajado el precio, respecto al mes anterior, en 25 de las 50 capitales de provincia. Los diez mayores aumentos mensuales corresponden a Albacete (4,1%), Huelva (4,1%), Murcia (3,3%), Santa Cruz de Tenerife (3,3%), Almería (2,5%),Tarragona (2,2%), Soria (1,8%), Pontevedra (1,5%), A Coruña (1,4%) y Lugo (1,2%). Por otro lado, las tres capitales con mayores descensos son Alicante (-2,3%), Vitoria (-2%) y Huesca (-2%).

Por otro lado, el precio medio de la vivienda de segunda mano sube en 404 de los 692 municipios (en el 58%) con variación mensual analizados por Fotocasa. El mayor incremento lo registra Berja (Almería) con un 28%, seguida de Alguazas en Murcia (19,9%) y Ojén en Málaga (16,5%). Por el contrario, el descenso más pronunciado lo experimenta Antequera en Málaga (-16,5%), seguida por Santa María de Guía de Gran Canaria en Las Palmas (-13,7%).

Por lo que se refiere a Madrid y Barcelona, dos de los mercados donde más han subido los precios en los últimos años, los datos de Fotocasa muestran cómo el precio de la vivienda de segunda mano baja en 13 (62%) de los 21 distritos analizados, lo que viene a confirmar los síntomas de agotamiento que ya había mostrado este mercado antes del estallido de la crisis.

Los distritos con mayores descensos son Usera (-2%), Retiro (-1,9%), Villaverde (-1,3%), Villa de Vallecas (-1,1%), Moratalaz (-0,9%), Fuencarral (-0,7%), Centro (-0,5%), Chamartín (-0,4%), Tetuán (-0,3%), Barajas (-0,2%), Ciudad Lineal (- 0,1%), Salamanca (-0,04%) y Vicálvaro (-0,005%). Por otro lado, el distrito madrileño con mayor incremento es Latina con un 1,6% de variación mensual.

Lo mismo sucede en Barcelona, donde baja el precio de la vivienda en siete (70%) de los diez distritos analizados. Los distritos con mayores descensos son: Gràcia (-4,1%), Sarrià - Sant Gervasi (-2,4%), Eixample (-1,7%), Ciutat Vella (-1,6%), Les Corts (-1,3%), Sant Andreu (-0,2%) y Nou Barris (-0,04%). Por el contrario, el distrito barcelonés con mayor incremento es Horta – Guinardó con un 2,1% de variación mensual.

Desplome del 40% de las ventas

En abril, las compraventas inscritas descendieron más del 40%, según datos del Colegio de Registradores. Las compraventas totales pasaron de casi 83.000 en abril de 2019 a menos de 47.000 en abril de este año.

Las compraventas de vivienda pasaron de superar las 41.000 operaciones a quedarse por debajo 26.000 durante este mes de abril.

Por su parte, las hipotecas tuvieron un resultado negativo, aunque más moderado, pasando las hipotecas totales de las cerca de 40.000 operaciones en abril del año pasado a poco más de 33.000 en abril de este año. Las hipotecas sobre vivienda pasaron en el mismo período de superar las 29.000 a quedarse en poco más de 24.000 operaciones durante el mes de abril de este año.

En lo que se refiere a la evolución de la actividad expresada mediante su tasa de variación, las compraventas totales inscritas en abril de este año frente al mismo mes de 2019 han descendido el 43,4% sobre el mismo mes del año pasado, las compraventas de vivienda descendieron algo menos, el 38,3%, mientras que el impacto del estado de alarma sobre las hipotecas constituidas fue bastante más moderado: bajaron el 15,8% las hipotecas totales y el 16,4% las que se constituyeron sobre viviendas.