El virus congela la vivienda: la inversión sufre la mayor caída trimestral de la serie histórica

La venta de viviendas se ha frenado prácticamente en seco, y aunque aún habrá que esperar varias semanas para conocer el impacto real del coronavirus sobre las transacciones, los precios y las hipotecas, hay indicadores que ya empiezan a mostrar el daño real que ha sufrido el sector residencial durante el último mes y medio.

Como los revelados este jueves por la contabilidad nacional del Instituto Nacional de Estadística (INE). La economía se contrajo este primer trimestre del año un 5,2% respecto al último trimestre de 2019, y uno de los sectores más afectados ha sido, precisamente, el de la vivienda. Los datos muestran un desplome trimestral de la inversión ligeramente superior al 12%, casi el doble que el porcentaje registrado en el peor momento tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Entonces, durante el segundo trimestre de 2009, la inversión en vivienda se contrajo un 7,53% en solo tres meses.

La inversión en vivienda se ha desplomado más del 12%, el doble que el porcentaje registrado en el peor momento tras el estallido de la burbuja en 2008

Nunca antes, al menos desde 1995 —los datos más antiguos de la serie histórica del INE—, se ha registrado una caída similar. De hecho, durante la crisis inmobiliaria de finales de los años noventa, el peor trimestre para la vivienda se vivió durante los tres primeros meses de 1999. Entonces, la inversión cayó un 5,4%, si bien el trimestre siguiente el incremento fue de casi el 11,5%.

Si ampliamos el punto de mira hacia la inversión en el sector de la construcción en su conjunto —es decir, en vivienda y en otros edificios y construcciones no residenciales—, el impacto del coronavirus es también evidente. La inversión en este primer trimestre de 2020 ha caído casi un 10%, lastrada por la vivienda, puesto que la inversión en otros edificios se ha contraído (-6%), pero no con tanta fuerza como en vivienda. En el caso de la construcción, la caída de la inversión también es muy superior al 5,97% del segundo trimestre de 2009.

Síntomas de agotamiento previos al covid-19

"Son datos previsibles. Prácticamente, ha sido imposible escriturar ventas o visitar físicamente inmuebles durante unos 20 días de marzo, y normalmente enero y febrero son meses más flojos que los del último trimestre del año anterior", explica a El Confidencial Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. "Respecto a la construcción, las obras han estado paradas completamente dos semanas, algo que no había ocurrido jamás".

Además, aunque el desplome del segundo trimestre no tiene precedentes en la serie histórica, lo cierto es que, al igual que ya venían mostrando otros indicadores relacionados con la vivienda —transacciones, precios, visados, hipotecas...—, el mercado residencial ya venía mostrando síntomas de agotamiento. Y la inversión en vivienda —como se puede apreciar en el primer gráfico— comenzó a perder fuerza a principios de 2018.

Y como vienen sosteniendo los expertos, lo previsible es que, al igual que sucedió en 2003 en Hong Kong con el SARS o más recientemente en China tras el regreso paulatino de la actividad económica, el mercado residencial volverá —previsiblemente— en unos meses al punto previo al estallido de la crisis y mantendrá la tendencia que existía en ese momento. Es decir, si la tendencia de ventas y precios era hacia la estabilización, esta se mantendrá.

Los datos conocidos este jueves no sorprenden a los expertos, pero lo cierto es que permiten valorar hasta qué punto la crisis sanitaria que ha desencadenado el covid-19 y las posteriores medidas de confinamiento para su contención están afectando a una de las actividades más importantes para la economía española. Actualmente, la construcción supone un 14% del PIB, solo por detrás del 15% del turismo, y por delante de sectores como el comercio y la sanidad, ambos con un peso del 12% dentro del PIB.

Además, este desplome de la inversión ha tenido un impacto directo sobre los empleos. Así, por ejemplo, los últimos datos de la Encuesta de Población Activa (EPA) del mes de marzo revelan 40.000 afiliados menos, con casi 320.000 parados y una tasa de desempleo del sector del 23%.

Todo el sector inmobiliario, castigado

La crisis del coronavirus ha provocado un duro golpe al mercado inmobiliario español en su conjunto, no solo en el residencial. Un mercado que hasta hace apenas unas semanas era foco de atracción de la enorme liquidez existente en el mercado. De hecho, en 2019 se batieron todos los registros en cuanto a inversión inmobiliaria tras alcanzar los 35.000 millones de euros.

Sin embargo, las estrictas medidas de confinamiento decretadas el 14 de marzo con la declaración del estado de alarma han provocado un desplome del volumen de transacciones del 75% respecto a las cifras del mismo mes de 2019, mientras que si realizamos una comparación trimestral, la caída que arroja es del 13% respecto al primer trimestre del año pasado, un porcentaje mucho menor que hacía prever que 2020, sin la irrupción del covid-19, habría sido también un buen ejercicio para la inversión inmobiliaria, según datos del algoritmo DAO de Addmeet, el portal de subastas y ventas privadas 'online'.

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Para conocer el impacto real sobre las ventas y sobre los precios, aún será necesario esperar varias semanas, incluso meses. No obstante, son muchas ya las previsiones de expertos, compañías inmobiliarias y entidades financieras que comienzan a poner sobre la mesa sus peores escenarios.

Así, por ejemplo, mientras UBS o Bankinter hablan de una caída de precios en torno al 6%, el número de transacciones según la entidad naranja podría situarse en torno a las 326.000 unidades, una cifra que supondría situarse en niveles cercanos a los registrados en 2014, año en que se inició la recuperación tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Una cifra que donpiso amplía incluso hasta una horquilla entre 375.000 y 400.000 unidades, una cantidad más cercana a la registrada en 2016.

El desplome de las transacciones se verá alimentado, en gran medida, por el parón en el segmento de segunda mano, ya que los particulares que quieren vender sus casas llevan casi un mes y medio sin poder enseñar sus viviendas y este mercado representa el 80% de las transacciones.

"Se espera una fuerte caída de la vivienda de segunda mano, más que en obra nueva, porque hay poco 'stock' y el que hay estaba prácticamente vendido antes de que empezase la crisis", explica a El Confidencial Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas.

"En este sentido, pensamos que el precio de la vivienda de segunda mano, pero también de costa, va a bajar mucho, entre un 15% y un 25%, ya que hubo mucha gente que compró como inversión y necesita liquidez. Y esta caída solo se va a poder compensar si ante la bajada de precios, los inversores institucionales deciden entrar en el mercado para comprar en grandes ciudades y en grandes conjuntos residenciales", añade.

Y pone, además, el foco de atención sobre la vivienda destinada al alquiler turístico. "La mayoría de quienes han entrado en este mercado se ha apalancado. Son inversores que van a estar año y medio sin liquidez y con un préstamo bancario que deben pagar. Con activos, en definitiva, que no van a dar la rentabilidad esperada sino pérdidas. Por lo que no será raro que se puedan poner a la venta bloques enteros de viviendas destinados al alquiler, especialmente en las grandes ciudades".