¿Quiénes serán los futuros caseros en España? Más de 6.000 pisos ya en marcha

En España, las viviendas en alquiler en manos de profesionales se sitúan en torno al 3%-5% sobre el total. Solo en 2018, según datos de la consultora Savills Aguirre Newman, las socimis eran propietarias de, aproximadamente, 42.000 pisos, mientras que otros inversores institucionales no cotizados, sumaban otras 100.000 unidades adicionales.

El mayor 'casero' es el fondo de inversión Blackstone que, a través de varias sociedades —Testa, Fidere, Albirana Properties, Torbel o Euripo Properties—, es propietaria de aproximadamente 30.000 unidades. Otros grandes operadores del mercado son Lazora, con más de 7.000 viviendas en propiedad; Vivenio, propiedad del fondo de pensiones holandés APG y la inmobiliaria Renta Corporación, con una cartera de 3.200 viviendas y Encasa Cibeles y Tempore Properties, propiedad de Goldman Sachs y del fondo TPG RE Partners respectivamente, con más de 2.000 unidades en cartera cada una de ellas.

Actualmente, hay en desarrollo unas 6.200 viviendas que saldrán al mercado a partir de 2021 y que suponen una inversión total de 1.000 millones

Sin embargo, en el último año, han sido varios los actores nuevos que se han sumado a la fiebre del alquiler a través de su incursión en proyectos 'build to rent', un segmento dentro del inmobiliario que en 2019 sumó una inversión de más de 2.000 millones de euros, y que en los tres primeros meses del año ha alcanzado los 400 millones, con la crisis del coronavirus en la recta final del trimestre.

BeCorp Scranton —vehículo inversor de la familia Grifols—, Locare y Tectum, AXA, Ares, M&G, Catella, ASG Homes, Hines o Patrizia son algunos de los inversores, algunos de ellos especializados en invertir en otro tipo de activos inmobiliarios, pero que han irrumpido con fuerza en el 'build to rent' en los últimos meses, tal y como se puede apreciar en la tabla inferior.

Sus nombres se han ido haciendo un hueco en este segmento del inmobiliario que, según los expertos, ya tenía un gran futuro por delante antes del estallido del Covid-19. La gestora inmobiliaria Locare y la compañía Tectum Real Estate Investments, por ejemplo, han puesto en marcha dos vehículos para la construcción de pisos en alquiler a precios asequibles. El primero de ellos (Tectum I), de 120 millones, permitió la adquisición de siete solares donde se levantarán 1.000 viviendas, mientras el segundo de ellos (Tectum II), supondrá duplicar la inversión y, posiblemente, el número de viviendas.

No son los únicos que pisan fuerte en el 'build to rent'. BeCorp Scranton, por ejemplo, se planea levantar 800 nuevas viviendas en alquiler en Barcelona, mientras que Ares suma casi un millar solamente en Madrid, por poner solo dos ejemplos.

Estos y otros inversores, según datos de Savills Aguirre Newman, han puesto en marcha en España el desarrollo de aproximadamente 6.200 viviendas destinadas al alquiler, que saldrán al mercado a partir de 2021 y que suponen una inversión total de 1.000 millones de euros. "Prácticamente el 75% de esta oferta anunció su puesta en marcha durante el año 2019, observándose en 2020 un incremento de la actividad con el anuncio de más de 1.300 nuevas unidades en los dos primeros meses del año", señalan desde la consultora, que sigue apostando fuerte por este segmento del inmobiliario a pesar de la crisis del coronavirus.

"El inversor internacional lo que analiza es si hay una demanda insatisfecha y hay oportunidad de negocio, y en el residencial la hay. Hace falta un gran parque de vivienda en alquiler a precios asequibles y la situación que estamos viviendo puede incrementar mucho la demanda de vivienda en alquiler respecto compra de vivienda", aseguraba hace apenas unos días Anna Gener, consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona.

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De hecho, según un informe de esta firma realizado en pleno estado de alarma, "existe un interés creciente por parte de inversores todavía no activos en el mercado BTR español que están en estos momentos analizando diferentes opciones de entrada y tienen unos planes de negocio muy agresivos en cuanto a inversión que podría impulsar de manera muy importante este mercado durante los próximos años".

"La actividad no se ha interrumpido. Es cierto que la velocidad se ha reducido de manera generalizada, pero el análisis sigue ahí y en el residencial sigue habiendo interés. Y es que hay una convicción, en medio de toda esta incertidumbre, el residencial es un activo que contribuirá a la recuperación. La demanda, antes del Covid-19 demanda estaba fuerte y todo hacer pensar que seguirá habiendo muchos motivos para que esa demanda siga así de fuerte. Eso sí, si antes del coronavirus nos preocupaba ofrecer producto asequible, mucho más ahora", ha señalado Esther Escapa, directora de transacciones y desarrollos de AXA Investments Managers, durante su participación en el cuarto encuentro digital de Simapro HomeEdition.

"En medio de toda esta incertidumbre, el residencial es un activo que contribuirá a la recuperación"

De hecho, según ha explicado Andrés Horcajada, CEO de Locare y consejero y fundador de Tectum, en este mismo encuentro, "ante un escenario que contempla una caída del PIB del 8%, y teniendo en cuenta que el sector inmobiliario no será ajeno a ello, creo que no estamos en una crisis como en 2008. De hecho, probablemente el inmobiliario será el que mejor va a soportar la crisis. Habrá oportunidades en el mercado, sin duda. Pero no serán generalizadas".

Lo que sí observa Horcajada es que se intensifique una tendencia que ya se había iniciado antes de la crisis. "Antes de la entrada del coronavirus en nuestras vidas, el producto 'build to sell' se había desplazado al 'build to rent', si las ventas viviendas se ralentiza, como parece que va a suceder, lógicamente, el 'build to rent' sufrirá un importante impulso”. Una opinión que ha compartido Andrés Pan de Soraluce, director general de la división inmobiliaria de Acciona quien considera que “la crisis va a acentuar una tendencia natural más conservadora, más favorable al alquiler de una vivienda en detrimento de su compra”. El directivo de Acciona está convencido de que “esta crisis va a propiciar un cambio en los hábitos en favor del alquiler, con lo que reduciremos la brecha con respecto a las ratios de nuestros vecinos europeos”.

Hacia dónde camina el 'build to rent'

El informe elaborado por Savills Aguirre Newman señala en qué dirección se están moviendo los inversores a la hora de invertir. Por un lado, se están analizando la adquisición de suelos para el desarrollo de este tipo de proyectos, pero también se está estudiando la viabilidad de suelos que ya tienen en propiedad. "Estamos ante un mercado en fase de crecimiento y que va a cubrir una necesidad no satisfecha en el mercado español, la insuficiencia de un mercado de vivienda adaptada al alquiler".

En opinión de Arturo Díaz, director ejecutivo de residencial, de Savills Aguirre Newman, "los datos indican que el interés en el segmento 'build to rent' sigue fuerte. Por parte de la demanda se une el interés con la necesidad, en especial de producto asequible, aunque cada vez más para colectivos específicos. Es por ello que promotores e inversores desarrollan cada vez más un producto más adaptado y específico", si bien, tal y como destaca este experto, "el interés por el alquiler no menoscaba la compraventa de vivienda que, aunque a mucho menor ritmo, se sigue llevando a cabo estos días apoyada en los avances tecnológicos que facilitan la ejecución mediante digitalización de una parte del proceso de comercialización".

Díaz resalta que "parte de esa demanda, además de la protagonizada por usuarios, la lleva a cabo el pequeño y mediano inversor, también en busca de activos, si bien pensamos que parte de esa demanda inversora va a canalizarse también en el futuro a través de instrumentos más institucionalizados pero persiguiendo el mismo objetivo a través de socimis u otros vehículos de inversión indirecta".

Esta nueva fiebre por el 'build to rent' requerirá, como hasta ahora, de acuerdos con promotores locales con suelos en cartera. "Los acuerdos entre inversores y promotores se están articulando principalmente bajo las fórmulas de 'forward funding' o 'forward purchase'. Algunos de los promotores que han estado más activos hasta la fecha alcanzando acuerdos con inversores institucionales han sido Amenabar, Acciona Inmobiliaria, Metrovacesa, Aedas y Vía Célere. De hecho, las dos primeras han protagonizado las dos mayores operaciones de 'build to rent' firmadas hasta la fecha en España por número de viviendas.

La intensidad de la inversión dependerá de varios factores que todos los expertos destacan clave: un marco regulatorio claro y seguridad jurídica, “Algunas de las recientes medidas adoptadas por el Gobierno están pecando de falta de realidad, seguramente porque la premura con la que hay que tomar decisiones en esta crisis está lastrando su redacción”, ha señalado Andrés Horcajada.

“Si ahora mismo existiera la voluntad por parte de la Administración de favorecer la estabilidad regulatoria, en muy poco tiempo este sector, y no solo el 'build to rent', volvería a ser un motor de la reactivación de la economía nacional”, ha asegurado Pan de Soraluce. Un juicio que también comparte Esther Escapa, para quien el factor de incertidumbre que en la actualidad está lastrando el desarrollo de fórmulas de inversión alternativas como el 'build to rent', “puede llegar a tener un impacto muy importante en la confianza de los inversores, con independencia de cuáles sean los fundamentales del sector”.

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E. Sanz C. Hernanz

“Hay mucha liquidez latente y si nosotros, como país, somos capaces de ofrecer seguridad jurídica, España tiene una oportunidad histórica para atraerla, en especial de inversores institucionales orientados al 'build to rent”, ha asegurado el directivo de Accion. Para revertir este peligro latente es necesario, en opinión de los expertos, un mayor compromiso por las administraciones competentes, en especial en todo lo referente a la discriminación entre privados y patrimonialistas, la agilización en la tramitación de licencia y la generación de suelo.

“Necesitamos que la Administración ponga suelo en favor de la iniciativa privada con el objetivo de que podamos sacar al mercado viviendas en alquiler a precios accesibles”. Una urgencia cada vez más acuciantes ante la rigidez de los márgenes del promotor. “Me cuesta ver a los promotores reduciendo sus márgenes, que tradicionalmente son muy ajustados. La desproporción en este sector se encuentre en el precio del suelo”, ha asegurado Esther Escapa, que ha insistido en que la prioridad de los operadores especializados en 'build to rent' “es ofrecer a sus futuros inquilinos productos residenciales que sean capaces de pagar”.