Cosas que el virus no cambia: hace falta un gran parque de alquiler y el inversor lo sabe

La crisis del coronavirus ha desplegado las alas de un cisne negro de consecuencias impredecibles. La economía se ha frenado en seco y ha provocado una oleada de despidos en todo tipo de actividades y a nivel inmobiliario, las transacciones en todos los sectores se han paralizado, siendo el hotelero y el 'retail' los que, según los expertos se han llevado la peor parte. Sin embargo, son muchos los expertos los que intentan ver la luz al final del túnel y apuestan por el ladrillo español como un activo refugio en tiempos de crisis.

Sin ir más lejos, el presidente de los promotores y constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, asegura que el inmobiliario "va a ser uno de los salvavidas de la economía española. Contamos con unos buenos fundamentales y podemos ser una de las locomotoras que saque al país adelante, ya que el turismo tardará algo más en recuperarse", aseguraba esta semana en un encuentro organizado por SIMAPRO Home Edition.

En 2019 se invirtieron 2.500 millones de euros invertidos, por encima de 'retail' y logístico, y muy cerca de las cifras del sector hotelero

Y entre los sectores, hay uno que puede despertar especial apetito entre los inversores. Un sector que en el último año se había convertido en uno de los activos preferidos de los inversores: las viviendas en alquiler, que en 2019 cogió velocidad de crucero con 2.500 millones de euros invertidos, por encima de 'retail' y logístico, y muy cerca de las cifras del sector hotelero, según cifras de la consultora JLL. Y en 2020, antes del estallido del coronavirus, ya se habían invertido 260 millones, la punta del iceberg de la inversión que está por llegar, según los expertos.

Así lo considera Anna Gener, consejera delegada de Savills Agurirre Newman Barcelona. "El inversor internacional lo que analiza es si hay una demanda insatisfecha y hay oportunidad de negocio, y en el residencial la hay. Hace falta un gran parque de vivienda en alquiler a precios asequibles y la situación que estamos viviendo puede incrementar mucho la demanda de vivienda en alquiler respecto compra de vivienda", aseguraba en ese mismo encuentro.

"En este sentido, el primer gran reto del sector inmobiliario es producir este parque de viviendas y en segundo lugar que se produzca y se gestione de manera profesional. Y es aquí donde está la oportunidad, donde hay dinero internacional que todavía es muy residual en nuestro país. Nosotros tenemos claramente detectado ese dinero con deseo de invertir en España, pero falta el marco que dé más estabilidad y seguridad a los inversores".

España cuenta con 2,5 millones de viviendas en alquiler y hay 2,4 millones de personas que declaran ingresos por el alquiler. Es decir, la gran mayoría del alquiler está en manos de particulares, propietarios individuales, con un solo inmueble, que se encuentran detrás de la inmensa mayoría de los contratos de alquiler firmados en España.

Tímida irrupción en 2013

La irrupción de los fondos en el mercado del alquiler en España arrancó en 2013. Aquel año, cuando el mercado inmobiliario aún no había iniciado su recuperación, se cerraron dos operaciones que han lastrado la credibilidad de la entrada de capital privado en el mercado del alquiler. Hablamos de la compra de viviendas públicas a la Comunidad de Madrid (IVIMA) y al Ayuntamiento de Madrid (EMVS) por parte de dos de los gigantes de la inversión en el mundo: Goldman Sachs y Blackstone, respectivamente. Entre ambas, casi 5.000 viviendas. Aquellas dos operaciones, lejos de incentivar la inversión, provocaron mucha cautela en los fondos a la hora de entrar en el mercado.

Por otro lado, permitieron la compra de bloques completos de viviendas destinados al alquiler dentro de Madrid, una opción muy complicada en nuestro país lo que ha provocado que, en los dos últimos años, el foco de la inversión se haya dirigido, fundamentalmente, a la adquisición de inmuebles, en muchos casos vacíos, procedentes de las entidades financieras para su puesta en alquiler y en segundo lugar hacia proyectos 'build to rent'; es decir, futuras promociones de viviendas destinadas en su totalidad al alquiler. Hasta la fecha, los acuerdos se han firmado, en su gran mayoría con grandes promotores que en un momento de cambio de ciclo por el alto nivel de precios y primeros síntomas de cambio de tendencia de la demanda, han comprobado que el alquiler se ha convertido en la mejor manera de sacar adelante determinados proyectos.

"Nos dirigimos hacia un mercado 'build to rent', ya que si tenemos en cuenta la tasa de esfuerzo de las familias a la hora de comprar casa y que se ven obligadas a ir hacia el mercado del alquiler, podríamos estar hablando de una necesidad de unas 100.000 viviendas al año tanto de obra nueva como de segunda mano para disminuir las tensiones de los precios en el mercado del alquiler. ¿Cuántas de obra nueva? Es difícil de saber el número exacto de viviendas que sería necesario construir. Una cifra racional podría llevarnos hasta las 20.000 viviendas nuevas anuales en construcción", explicaba antes del estallido de la crisis a El Confidencial, Emilio Portes, director de Q&RM (modelos cuantitativos y de riesgo) de la consultora JLL para Europa, Oriente Próximo y África.

En su opinión, el paso hacia adelante dado por algunas promotoras pone de manifiesto cómo "construir para alquilar ya es más rentable que vender en algunas zonas. En 2017 nunca salían las cuentas, por eso decían que nos les resultaba rentable construir para alquiler, pero ahora mismo hay sitios en los que es más rentable construir para alquilar que para vender".

No obstante, advierte, "no todos los suelos en Madrid valen para el alquiler, como tampoco todos los suelos valen para vender viviendas en propiedad. Es fundamental tener en cuenta la ubicación porque no todas las zonas son rentables", añade.

Una necesidad de 100.000 viviendas al año

Según un reciente estudio de esta consultora sobre el 'multifamily', actualmente, en España un 20% del parque actual de vivienda se destina al alquiler, un porcentaje que, de cada al futuro, se espera que vaya en aumento, como ha sucedido en Irlanda, que ha pasado del 18% en 2004 al 30% en los últimos tres años. "Las previsiones apuntan a la creación de unos 120.000 nuevos hogares al año durante los próximos 15 años, de los cuales es previsible que un porcentaje creciente opte o necesite optar por el alquiler como régimen de acceso a la vivienda. Si además tenemos en cuenta la antigüedad del parque de viviendas en alquiler, es previsible que algunas de ellas vayan saliendo del mercado por obsolescencia". Todos estos factores, según JLL, "hacen prever que existan necesidades de viviendas en alquiler para unos 100.000 hogares cada año".

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E. Sanz

"Para poder promover vivienda en alquiler es necesario liberar suelo, ya que de esta manera aumentará la oferta lo que, a su vez, ayudará a estabilizar los precios". En opinión de este experto, "es necesario tener un mercado en alquiler más líquido como, por ejemplo, el de Alemania o el de Estados Unidos, este último, puntero en cuanto al volumen de inversión institucional. El principal escenario al que podemos enfrentarnos, al igual que sucede en Alemania, es que el mercado acabe en manos de un escaso número de grandes plataformas de alquiler, en contraposición con un modelo en el que los actores profesionales tienen poco volumen respecto a la totalidad de la oferta de vivienda, que no es el marco más sano".

Madrid y Barcelona serán los dos grandes focos de atracción de la inversión por actividad industrial y empresarial. Además, Portes ve una oportunidad de negocio porque las viviendas en alquiler que están en manos de los particulares "no son necesariamente las casas en las que las familias quieren vivir de alquiler y los propietarios no tienen planes de actualización de esas viviendas. Además, en ambas ciudades, según Portes, la demanda es sana y fuerte.

Las viviendas en alquiler que están en manos de los particulares "no son necesariamente las casas en las que las familias quieren vivir"

Respecto a los inversores, este experto apuesta por aquellos con un perfil 'core', "tipo fondo de pensiones, que no entrarán directamente en el mercado con la compra de suelo, sino que lo harán a través de vehículos residenciales en España. Prevemos que aquellos fondos con carteras 'distressed' con activos adjudicados en ciudades secundarias como A Coruña, Santander... que han visto que esos mercados funcionan bien, podrían montar vehículos de activos residenciales en alquiler y podrían llegar a acuerdos con promotoras para desarrollar esos suelos y poner en marcha promociones. Asimismo, es posible que también pongan en marcha este tipo de vehículos socimis y entren en este tipo de sociedades".

Pero para ello, al igual que apunta Anna Gener, "es necesario solidez y seriedad a nivel legislativo. A los fondos de pensiones, por ejemplo, no les gustan los cambios en la regulación, pero al mismo tiempo tiene que ser la legislación la que permita que se puedan desarrollar miles de viviendas en alquiler que es lo que necesita el mercado para evitar las tensiones de precios".

No hay capacidad para construir tantos pisos

Uno de los grandes problemas para poner en marcha las viviendas suficientes para estabilizar el mercado del alquiler, es la falta de capacidad productiva del sector. No hay mano de obra suficiente ni financiación y todo apunta en que la crisis del coronavirus podría empeorar ambos factores.

"El tema de la financiación es clave tanto para el desarrollo de la promoción como para la sostenibilidad del proyecto. Para este tipo de proyectos no vale el préstamo promotor tradicional por el cual los compradores finales de la vivienda se subrogan en el préstamo con lo que se diversifica el riesgo de la entidad financiera. En el 'build to rent' es necesario que estandarice la financiación para este tipo de proyectos como ya sucede en otros países desde hace mucho tiempo y no se desarrollen soluciones a medida para cada uno de ellos", explica Portes.

"Lo que esperamos que se generalice y que el promotor e inversor vayan de la mano y monten un vehículo en el que participen en diferentes porcentajes y posteriormente será un fondo de deuda el que financie esa primera parte de la inversión. Posteriormente, el promotor saldrá del vehículo, cuando las viviendas están terminadas y su socio-inversor en dicho vehículo se quede con el 100% de la sociedad y luego tome el relevo de papel financiador un fondo 'core', mientras que el promotor estaría ya completamente fuera del proyecto".