¿Ha pinchado el coronavirus el 'boom' del alquiler turístico?

"El viernes pasado, nos entraron 10 nuevas viviendas para alquiler tradicional y para entrar a vivir. Hasta entonces, eran pisos destinados a uso turístico que con la crisis del coronavirus, y especialmente tras el estado de alarma decretado hace una semana, su propietario ha decidido destinar a alquiler a largo plazo".

Así lo explica en conversación telefónica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Se trata de una empresa con varios pisos en alquiler en el centro de Madrid, pero también estamos recibiendo llamadas de particulares que compraron pensando en el alquiler turístico, y ahora se han arrepentido".

El estado de alarma decretado hace poco más de una semana en España ha supuesto un duro revés para el sector turístico español. La restricción en todo tipo de viajes —tierra, mar y aire— por todo el país, el cierre de los hoteles y de las fronteras terrestres han provocado la parálisis total del turismo, con un impacto directo en un subsector, el de los alquileres turísticos, que en los últimos años había experimentado un auténtico 'boom', especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona o en las Islas Baleares.

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Según cifras de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) —que aglutina 186.000 pisos turísticos en toda España—, el sector ya registra unas pérdidas de 260 millones, casi el 10% de los ingresos totales del año pasado. Una cifra que estiman que crecerá exponencialmente, aunque no tienen aún cálculos de hasta dónde podría llegar el agujero. La caída en picado del turismo a nivel mundial ha provocado, por ejemplo, que Airbnb haya anunciado que permitía a los clientes de todo el mundo cancelar sus reservas y recuperar todo su dinero por la pandemia del coronavirus.

Ante esta tesitura, el alquiler turístico ha dejado de ser, en estos momentos, una inversión rentable para muchos —empresas o particulares— de los que, animados por unos tipos de interés en mínimos históricos y el 'boom' de los precios de los alquileres, encontraron en los pisos turísticos una inversión con rentabilidades atractivas. ¿Ha conseguido el coronavirus frenar el 'boom' en torno a este tipo de activos?

En los dos últimos años, a pesar del enorme apetito por el alquiler turístico, lo cierto es que no a todos los inversores les salían las cuentas. "Desde hace tiempo, muchos particulares que compraron con la intención de alquilar a turistas apostaron finalmente por el alquiler tradicional, al comprobar que para conseguir altas rentabilidades era necesario tener alquilado el piso muchos días al mes. Ahora, esa tendencia se ha acelerado", asegura Antonio Carroza.

Empresas y particulares se han encontrado con sus pisos vacíos por culpa del coronavirus y han decidido alquilar a largo plazo

Una opinión que comparte Toni Expósito, director general de Compracasa en España. "La verdad es que es algo que empezamos a notar. Esas viviendas de alquiler turístico que algunos propietarios, de Madrid por ejemplo, ya han decidido cambiar a larga temporada. Será una tendencia en las grandes ciudades para estas semanas", reconoce este experto.

"Prácticamente de un día para otro, muchas empresas y particulares se han encontrado con sus pisos vacíos, y aunque el sector residencial es un activo refugio y un activo rentable, lo cierto es que en los últimos años había perdido atractivo, ya que un piso en alquiler lleva aparejados una serie de gastos de mantenimiento y un tratamiento fiscal que no siempre lo hacen más rentable que el alquiler tradicional".

"Además", recuerda Carroza, "no debemos olvidar que, a diferencia de lo que sucede en un hotel, que puede acometer un ERTE y reducir al máximo su personal, o puede negociar el alquiler, en el caso del alquiler turístico hay gastos que el propietario debe afrontar sí o sí, como el IBI o la tasa de basuras, que no se cubren si el piso permanece vacío durante mucho tiempo. Por eso, no es raro que estemos viendo ese movimiento hacia el alquiler tradicional".

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Según el directivo de Alquiler Seguro, "desde hace meses, el sector turístico estaba incubando una crisis, y así lo anticipó Thomas Cook, el Lehman Brothers del turismo. Y tras la crisis del coronavirus, a diferencia de otros sectores, no parece que el sector turístico se vaya a recuperar con tanta rapidez. Cuando todo esto pase, se recuperará el consumo, pero la recuperación tardará en llegar al turismo", asegura.

Se resiente la rentabilidad

El 'boom' del alquiler turístico se inició en España hace cuatro o cinco años, cuando los precios de la vivienda estaban en mínimos históricos y los precios de los alquileres comenzaron a crecer con fuerza. Este enorme apetito inversor provocó un fuerte incremento de los precios de venta en aquellas zonas turísticamente más atractivas —el centro de las ciudades—, lo que ha terminado pasando factura a las rentabilidades esperadas. Una situación que, unida a las sucesivas normativas que han ido endureciendo los requisitos para poder destinar un inmueble al alquiler turístico, ha provocado que la rentabilidad inicial esperada por este tipo de alquileres se haya ido erosionando.

De hecho, desde abril de 2019, la rentabilidad bruta por alquiler se situó por debajo del 4% por primera vez desde marzo de 2013, prácticamente un año antes de que el mercado inmobiliario tocara fondo e iniciara su recuperación, según datos del Banco de España. Un porcentaje, no obstante, que sigue siendo mucho más atractivo que en otros activos financieros como la deuda pública o la bolsa.

Por otro lado, según los expertos, no siempre el alquiler turístico resulta más rentable que el alquiler a largo plazo. La ubicación, el precio de adquisición, las rentas y la ocupación influyen directamente en la rentabilidad de estos activos, que no siempre resultan más rentables. De hecho, si estos inmuebles no se alquilan durante un mínimo de días al año, no cumplen las expectativas de rentabilidad previstas por el inversor. Y en un entorno como el actual, con el estado de alarma vigente hasta, al menos, el 11 de abril, a muchos propietarios de este tipo de pisos —particulares o empresas— ya no les salen los números.

Ocupación mínima para ser rentable

Para que nos hagamos una idea, según datos de Alquiler Seguro, es necesario alcanzar un mínimo de ocupación todos los meses para que comprar un piso para destinarlo al alquiler turístico sea rentable. Los últimos datos de Alquiler Seguro revelan que en la práctica totalidad de los distritos de Madrid y Barcelona, si la ocupación es menor del 60%, esta modalidad de alquiler no es rentable, llegando a situarse en el 80% en algunas zonas concretas.

En Madrid, para que un piso en alquiler turístico se equipare con el tradicional, debe estar alquilado 18 noches al mes, mientras que en el caso de Barcelona, estaríamos hablando de entre 15 y 18 noches al mes. Y conseguir estos porcentajes de ocupación significa que la vivienda tiene que estar ocupada casi todas las noches del mes, lo que ya de por sí no es tarea sencilla, y con el estado de alarma, mucho más complicado.

Los datos de esta compañía reflejaban, por ejemplo, cómo en determinados barrios de Madrid la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico no puede ni equipararse ni superar la de los arrendamientos tradicionales. En su estudio, se refería a pisos en zonas de Carabanchel, Chamberí, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Puente de Vallecas, San Blas, Tetuán, Usera, Vicálvaro y Villa de Vallecas.