La vivienda se prepara para las primeras caídas de precio por el coronavirus

De estabilización a aterrizaje forzoso. Hasta hace apenas unas semanas, el punto de inflexión que se había producido en el mercado residencial, y que ya constataban las estadísticas oficiales, encaminaba el sector hacia una "fase de normalización y estabilización", en palabras de numerosos expertos. El término 'aterrizaje brusco' no figuraba en su lenguaje, y ninguno de ellos podía presagiar la entrada en escena de un cisne negro llamado coronavirus, que ha hecho saltar por los aires la economía mundial.

Los efectos sobre el empleo y el crecimiento económico parecen evidentes, y los expertos coinciden en señalar que la futura recuperación no dependerá tanto de la profundidad de la crisis como de su duración. Con una oleada de despidos temporales sobre la mesa de las empresas de buena parte de la economía española, todo hace pensar en un parón de las ventas en el corto plazo y, por ende, en la concesión de hipotecas.

Pero también ya hay expertos que comienzan a hablar de un ajuste a la baja de los precios, una situación también impensable hace apenas unos meses pero muy reciente en la memoria colectiva tras lo sucedido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuyo doloroso recuerdo ha llevado también al Gobierno a tomar, como medida excepcional, la moratoria en el pago de la hipoteca para evitar —como ya sucedió hace una década—, la avalancha de ejecuciones hipotecarias. La pregunta del millón es cuánto pueden caer los precios, y cuándo lo harán. Dos preguntas a las que la mayoría de expertos aún no se atreven a responder, aunque coinciden en que acabarán produciéndose, especialmente en el mercado de segunda mano.

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"La pandemia provocada por el coronavirus está teniendo un impacto extraordinariamente negativo en el crecimiento global, en el turismo, el transporte de pasajeros y en las bolsas", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. "Su estimación es actualmente incalculable, ya que nos enfrentamos a un escenario desconocido por nuestra generación, a la gestión de una nueva enfermedad y también a un efecto impredecible, el miedo".

Se resiente la riqueza de las familias

En su opinión, "en el sector residencial español tendrá un impacto muy significativo, al menos en 2020, fundamentalmente por la incertidumbre creada, la drástica reducción del turismo y de la actividad económica en general, la destrucción de empleo y por la disminución del efecto riqueza de los posibles compradores de una vivienda por las pérdidas de sus inversiones financieras".

Y es que, según explica Mikel Echavarren, "los ahorros de los españoles se invierten entre un 20 y un 30% en bolsa y en fondos de inversión. Las caídas de los índices bursátiles, superiores al 40% en algunos casos, supondrán un impacto directo en las decisiones de inversión y de compra de viviendas que se evidenciarán, fundamentalmente, en las estadísticas de venta de viviendas de segunda mano y en los ritmos de venta de la obra nueva".

Más paro, menos compra de viviendas

Por otra parte, el coronavirus pondrá patas arriba dos de los fundamentales en los que se apoyaban los expertos para prever una estabilización en el mercado residencial: PIB y empleo. La crisis truncará la buena evolución de la creación de empleo en España. Y un mayor desempleo se traducirá también en menores ventas, tanto en obra nueva como de segunda mano.

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"Estimamos que un 25% de las ventas se caerá por la nueva situación económica con la incertidumbre posvirus, la bajada de la bolsa y el aumento del paro, pero en un periodo de seis meses esperamos que todo vuelva a su cauce", explica a El Confidencial Alfredo Millá, consejero delegado de Sonneil, compañía especializada en la venta de viviendas en la costa para extranjeros. E insiste en que "habrá demanda embalsada que seguirá comprando cuando la situación vuelva a la normalidad".

Además, según Mikel Echavarre, "la ralentización del ritmo de ventas de viviendas de obra nueva provocará mayores exigencias de la banca para financiar nuevas promociones y, es esperable, la estabilización de los costes de construcción y la caída de los costes de los materiales, al dilatarse en el tiempo la contratación de las obras".

"La menor venta de casas provocará mayores exigencias de la banca para financiar promociones y estabilización de los costes de construcción"

En su opinión, se incrementarán los problemas de construcción por rupturas en los suministros de materiales de obra y la solvencia de subcontratistas. Por lo pronto, sin embargo, el estado de alarma no ha obligado a paralizar las obras en las promociones, lo que ha generado gran malestar entre promotores y constructoras. Ninguna de ellas quiere dar el paso de paralizar obras sin una prohibición expresa por parte del Gobierno. "Las obras, por ahora. permanecen en marcha, aunque si cambian las directrices del Ejecutivo y no se permite trabajar en las obras, sufriremos retrasos en las entregas de viviendas y se producirá un impacto en la cuenta de resultados de las compañías", reconoce Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE.

"De momento, está funcionando la construcción, aunque se ralentizará y tiene riesgo de que se suspenda por razones de subcontratos que requieran desplazamientos, proveedores de materiales, etc.", reconoce Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. De hecho, tal y como constata desde la patronal del sector (APCE), en algunos puntos de España ya se están produciendo problemas de suministros.

Cancelaciones de compraventas

A corto plazo, el primer impacto se dejará sentir en la venta de viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano. "No podemos obviar la realidad, esa es la clave, pero a la vez pensemos que es un paréntesis como si este año tuviera menos meses. Las ventas, tanto de obra nueva como usada, desde luego que se paralizan. En este momento, la vida inmobiliaria, por lo que a temas de compraventas se refiere, está casi cerrada. Funciona el inmobiliario 'online', pero no olvidemos que la venta se cerraba en un punto físico", según Luis Corral.

"En 2020 se producirán cancelaciones de contratos privados de compra de viviendas de obra nueva que podrían reducir las unidades vendidas en 2019"

En su opinión, "lo que está ocurriendo ahora mismo es que la oferta y la demanda de vivienda no pueden encontrarse por razones obvias: los puntos de venta de vivienda nueva están cerrados y el cliente tampoco puede ir porque debe estar en su casa. Si no hay ventas, la petición de hipotecas se reduce igualmente. En general, el impacto será duro en el corto plazo y, además, este sector necesitará algún mes más de recuperación, cuando salgamos de esto. La gente deberá solucionar primero otros problemas inmediatos y luego volverá a la compra de vivienda".

A nivel estadístico, Mikel Echavarren incide en las cifras oficiales de ventas de obra nueva, que recogen las unidades escrituradas y por tanto entregadas en cada año., aunque dichas viviendas iniciaron su comercialización entre dos y tres años antes de su entrega, por lo que no reflejan realmente el pulso del mercado ante situaciones adversas. En 2020, este experto prevé que se produzcan cancelaciones de contratos privados de compra de viviendas de obra nueva que podrían reducir las unidades vendidas en 2019.

Bajadas de precio de suelo y vivienda

En este sentido, 2020 será un año clave para la obra nueva. "Como siempre sucede cuando llega inesperadamente una recesión inmobiliaria, el suelo padece mucho más que el precio de la vivienda. Vamos a ver bajadas del precio del suelo finalista del 20-30% en determinadas ubicaciones y vamos a observar cómo el número de promociones nuevas empezadas se ralentiza. Difícilmente cualquier promotor mediano o pequeño va a empezar una obra con 25-30 viviendas, y vamos a ver cómo todas aquellas viviendas que estaban destinadas al segmento de alto 'standing' para ser vendidas tendrán que hacer frente a una sustancial bajada, y con eso me refiero a alrededor del 10%", considera Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.

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"Esto sucederá básicamente en Barcelona y Madrid. Y sí, vamos a tener en obra nueva un absoluto parón. Este año 2020 difícilmente se van a iniciar más de 100.000 viviendas, mientras que la inversión en construcción no va a ser ningún puntal del PIB sino que va a ser una rémora y va a bajar bastante más de lo que lo hará el PIB, ya que está sentenciado en España que este 2020 tendremos deflación y recesión", apunta Bernardos.

Para Mikel Echavarren, la ralentización de las ventas de las nuevas promociones en curso "debería provocar una reducción moderada de precios de venta en nuevas viviendas y una bajada mayor de precios en viviendas de segunda mano".

Opinión que comparte Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. "La actual crisis sanitaria paraliza de forma drástica la actividad del sector inmobiliario. Las dudas recientes sobre si 2020 sería un año de estabilidad o de incipientes ajustes de demanda y precios residenciales quedan disipadas: se producirán caídas en muy corto plazo de intensidad probablemente inédita, como ocurrirá con buena parte de los sectores productivos".

Gonzalo Bernardos va un paso más allá y se atreve a dar cifras. "Aunque la recuperación sea rápida, 2020 está perdido para el mercado inmobiliario y vamos a ver cómo el precio de la vivienda en el conjunto de España, en lugar de subir ligeramente, va a caer entre un 4% y 6%, aproximadamente. Y en las principales capitales como Madrid o Barcelona, la caída va a ser incluso superior".

"El precio en el conjunto de España va a caer entre un 4% y un 6%, y en Madrid o Barcelona, la caída va a ser incluso superior"

¿Por qué? Según este experto, "porque las viviendas están bastante más caras en estas ciudades, donde una parte muy significativa de los compradores eran inversores". No obstante, Bernardos descarta una caída inmediata. "Los precios que quieren obtener los propietarios son elevados, para ellos, parece que no ha pasado nada, y tardan mucho en ajustarse a la realidad del mercado. No es como la bolsa, que se ajusta de un día para otro. Pero lo cierto es que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, los precios son muy elevados para cualquier familia de clase media, media alta".

Otros expertos, sin embargo, se muestran más cautos. "En cuanto a los precios, estamos en un paréntesis y eso no creo que se vea hasta que se reanuden las ventas. Y ahí se verá cuál es el efecto real y si es necesario tomar medidas", opina Luis Corral, mientras que para Samuel Población, "respecto a la obra nueva, no hay excesivos márgenes para ajustar precios, ya que supondría estresar demasiado al sector promotor e incurrir en posibles pérdidas".

Falta de confianza y miedo

"Bajo estas circunstancias, todos los que quieran comprar van a tener claro que los precios mañana van a ser más bajos que hoy, y a pesar de que aquellos que son claramente solventes van a poder acceder a financiación a unos tipos de interés muy bajos, vamos a ver cómo la demanda va a estar muy débil. No es una crisis inmobiliaria como la de 2007, es principalmente una crisis por falta de confianza. Y la confianza tiene que ver con que vamos a ver si el coronavirus me afecta o no y ver cómo salgo de esta situación. Cualquier empresario, autónomo, cualquiera que haya sufrido un ERTE, cualquiera que trabaje en el sector turístico... Toda esa parte de la población tiene muchos interrogantes, y cuando uno tiene interrogantes y cuando uno cree que lo va a pasar mal, lo que hace es dejar de gastar e invertir y se pone a ahorrar todo lo que pueda", reconoce Gonzalo Bernardos.

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En su opinión, el miedo y la falta de confianza de los consumidores tendrán un impacto directo sobre la economía, en general, y sobre la venta de casas, en particular. "El impacto de la crisis del coronavirus sobre la economía dependía principalmente de si se paralizaba o no la actividad económica. Esto ha sucedido y ha afectado a la demanda. La gente tiene miedo a perder una parte del poder adquisitivo que tenía. El miedo ya es real, y aunque la gente sigue gastando en bienes de consumo de primera necesidad igual o más que antes de esta crisis, ha reducido mucho el consumo de bienes duraderos como mobiliario, electrodomésticos y, evidentemente, la vivienda".

"Por lo tanto", considera este economista, "la vivienda se va a ver muy afectada. Para comprar, se necesita tener un empleo, y muchos ciudadanos ya no lo tienen tan seguro. También seguirá siendo necesario tener financiación, y los bancos lo van a mirar con mucho más cuidado porque las perspectivas sobre el empleo son cada vez peores. Y por último, y muy importante, es fundamental, a la hora de comprar una casa, tener confianza en la situación económica, y esta se ha deteriorado muy significativamente. Por eso, cualquier previsión que teníamos para 2020 sobre precios y ventas ha quedado totalmente desfasada".

Una crisis temporal

Todos los expertos coinciden en destacar que estamos ante una crisis temporal. "Estamos ante una situación coyuntural. Tendrá su impacto en el sector, pero cuando salgamos viviremos un periodo de recuperación intenso o en forma de V", explica Samuel Población.

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Según Rafael Gil, "probablemente acelerará cambios estructurales, como la sustitución de alquileres turísticos por tradicionales, además de generar efectos colaterales de toda índole, dada la segura intervención masiva de la Administración y nuevos marcos regulatorios inmediatos de vigencia indeterminada" O, como señala Población, "nos servirá para demostrar la necesidad de seguir invirtiendo en herramientas digitales que permitan realizar operaciones 'online' y visitas virtuales, así como generalizar el teletrabajo y la conciliación laboral y familiar".

No obstante, para Rafael Gil, "nos encontramos en terreno absolutamente desconocido, con la esperanza de que, superada la causa de esta situación, pueda retomarse la tendencia anterior —que, no obstante, era ya de moderación del crecimiento—". Y opina que la duración de este parón "determinará la intensidad de sus efectos, y estos, la probabilidad de recuperación efectiva posterior".

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No hay que olvidar que en algunas ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios de la vivienda en algunas zonas habían tocado máximos, las ventas se habían resentido debido, precisamente, a la incapacidad de buena parte de la demanda de hacer frente a los elevados precios sin financiación bancaria ni ahorros. De hecho, algunos estudios recientes, como el de Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, ya mostraban esta caída de precios en puntos muy concretos de ambas ciudades, por lo que una situación excepcional como la que vive ahora el mercado y la economía española podría acelerar dicho ajuste.

El cisne negro llamado coronavirus ha puesto patas arriba la economía española en general, y el residencial en particular, con un futuro incierto a corto plazo. "2020 no será un año mediocre como parecía que iba a ser sino que será un año francamente malo y estaremos delante de un año de recesión. ¿Continuará en los años siguientes?", se pregunta Gonzalo Bernardos.

"Si el Gobierno acierta con las medidas a establecer, la UE también y el BCE también, será un parón puntual. Pero ni tengo claro que el Gobierno pondrá medidas valientes ni decididas, ni tengo claro que la Comisión Europea haga un programa para impulsar el gasto público, ni tengo claro que Christine Lagarde sea la réplica de Mario Draghi. No necesitamos autoridades monetarias prudentes sino valientes. Vamos a echar de menos a Draghi", concluye este economista.