EN MADRID Y BARCELONA

¿Dónde se han disparado más los alquileres? Los barrios en el punto de mira

El Gobierno ya ha dejado claro esta semana que limitará el precio de los alquileres en aquellas zonas especialmente tensionadas o con alquileres "desorbitados"

Foto: La gran pregunta en el aire es qué ciudades o zonas tienen mayores papeletas para que se regulen los alquileres.
La gran pregunta en el aire es qué ciudades o zonas tienen mayores papeletas para que se regulen los alquileres.
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La renta de las familias, el porcentaje de subida en los últimos años, el importe absoluto del alquiler... El Gobierno ya ha dejado claro esta semana que limitará el precio de los alquileres en aquellas zonas especialmente tensionadas o con alquileres 'desorbitados' en palabras del secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David Lucas.

El índice que utilizará el ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana para determinar sobre qué zonas habrá que intervenir estará listo a finales de este mes de marzo y se está realizando con datos del Catastro, para conocer las características de las viviendas arrendadas, así como de Hacienda, para determinar los ingresos por alquiler de la misma. Una vez el índice esté listo, ¿cómo se determinará en qué zonas hay que intervenir limitando los precios? Y, lo que es más importante, ¿quién tomará la decisión final de limitarlos?

¿Cómo se determinará en qué zonas hay que intervenir limitando los precios y quién tomará la decisión final de limitarlos?

Debido a la cesión de competencias en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas, este se aventura como el mayor escollo para que la limitación de las rentas sea una realidad. Y es que, aunque David Lucas insistía esta misma semana en que esta medida será temporal, lo cierto es que comunidades y ayuntamientos como el de Madrid, donde más tensiones de los alquileres se han registrado en los últimos años, junto a Barcelona y Palma de Mallorca, ya han rechazado públicamente limitar los precios como propone el Gobierno. En la Ciudad Condal, en cambio, su alcaldesa, Ada Colau, se ha mostrado favorable en numerosas ocasiones a limitar los precios. De hecho, recibió el apoyo de la Generalitat con un decreto que, entre otras medidas, abogaba por controlar el alquiler.

Por lo pronto, el ministerio que dirige José Luis Ábalos todavía está analizando cómo se instaurará esta medida desde el punto de vista legislativo. Todo apunta a que no podrá incluirse en la futura Ley de Vivienda, ya que esta no estará terminada antes del verano, por lo que las opciones sobre la mesa serían un nuevo decreto o introducir una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Subidas entre el 20% y el 50% en Madrid

Mientras todo esto se concreta, la gran pregunta en el aire es qué ciudades o zonas tienen mayores papeletas para que se regulen los alquileres. Si acudimos a los datos, desde 2015, las rentas han subido de manera generalizada en toda la ciudad de Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca. Primero en las zonas más céntricas y en algunas calles por el efecto del alquiler turístico, para posteriormente extenderse hacia las zonas más periféricas y, ya en la última fase, llegar incluso a ciudades cercanas como Toledo, Ávila o Segovia.

¿Habrá pues límites de precios en estas ciudades? Y, de ser así, ¿dónde están las mayores tensiones?, ¿dónde se han registrado las mayores subidas en el último lustro? Tal y como se puede apreciar en el mapa, se han producido subidas generalizadas de dos dígitos en la mayoría de los barrios madrileños.

Según datos de Fotocasa, entre 2015 y 2019, si se exceptúa Las Tablas con un encarecimiento del 11,5% —y teniendo en cuenta que el portal no dispone de todos los barrios de la ciudad—, en una treintena de barrios los incrementos han superado el 20% y en casi una decena, el aumento ha sido del 40%, siendo el más llamativo el caso de Embajadores, donde el incremento registrado ha sido del 50%.

Es decir, si hace cinco años se podía alquilar un piso de 80 metros en la zona por 1.000 euros, ahora, por ese mismo piso se piden 1.500 euros, sin duda, un aumento al alcance de pocos bolsillos si tenemos en cuenta que en estos cinco años los salarios no han subido con la misma intensidad. En Ibiza, Recoletos o Universidad-Malasaña, los alquileres son ahora más de 400 euros más caros que hace un lustro, lo que puede dar idea del sobresfuerzo que debe realizar el inquilino para permanecer en esa vivienda. Un sobresfuerzo que muchos no han podido permitirse lo que les ha obligado a mudarse a zonas más asequibles.

De hecho, Malasaña ha sido una de las zonas de Madrid más afectadas por el alquiler turístico. "Apenas entra producto en alquiler. Los pisos para arrendamiento en esta zona son muy escasos, y lo poco que sale al mercado se alquila con una enorme rapidez", aseguraban hace un par de años desde RE/MAX. En 2017, los alquileres en esta zona difícilmente bajaban de 800 euros para los pisos de apenas 40 metros cuadrados y un dormitorio, mientras que la media se movía entre 1.200-1.300 euros al mes.

Estos precios están al alcance de muy pocos bolsillos. Según los datos de Fotocasa, en Recoletos, en el centro de la ciudad, se encuentran los precios de oferta de los alquileres más caros del portal, por encima de 21 euros el metro cuadrado al mes, mientras que la otra cara de la moneda se encuentra en San Blas-Canillejas, donde el precio medio que se pide por un alquiler se sitúa en torno a 12 euros al mes.

Destacan por sus aparentes bajos precios Las Tablas o Sanchinarro, dos zonas donde ha tenido un fuerte empujón alcista el mercado de la vivienda, si bien, la tipología de vivienda tanto en venta como en alquiler suele ser de gran tamaño —se trata de urbanizaciones pensadas para parejas con hijos— lo que provoca que, aunque el precio por metro cuadrado no sea tan elevado, sí lo sea la renta final a pagar por el comprador o el inquilino.

Así, por ejemplo, según los datos del portal inmobiliario, si el precio medio por metro cuadrado se mueve entre 12 o 13 euros, para una vivienda de 120 metros, estaríamos hablando de alquileres en el entorno o por encima de los 1.500 euros al mes, una cifra que supone un importante desembolso económico para muchas familias.

El alquiler, en la agenda política

El fuerte aumento de los alquileres ha provocado un importante problema de acceso a la vivienda para buena parte de la población, especialmente entre los jóvenes y aquellos que residen en las grandes ciudades. Un problema que entró de lleno en la agenda política hace más de un año y que derivó en marzo de 2019 en la aprobación de un real decreto que, entre otras medidas, amplió la duración de los contratos, y que ahora podría completarse en el deseado control de los precios que Unidas Podemos lleva años defendiendo y que ahora el Gobierno está dispuesto a implantar como una medida temporal y que permita atajar el problema de acceso a la vivienda a corto plazo.

La intención de regular los precios se ha encontrado con la oposición unánime del sector privado, que considera que este tipo de medidas, como ya sucedió con el decreto del alquiler retraerá la oferta y provocará un nuevo aumento de los precios.

"Esta medida, ya anunciada con la publicación del Real Decreto Ley 7/2019, en un mercado tan heterogéneo como es el del alquiler es un sinsentido", señala Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Dependiendo del número de habitaciones, de la calle, de la finca o del estado de la vivienda los precios fluctúan y cambian. Usar un precio por metro cuadrado estipulado, cuando lo normal al alquilar es utilizar como referencia el número de habitaciones, es inconsciente, y demuestra que se está legislando de espaldas al mercado".

Carroza considera que este tipo de medidas podrían provocar un incremento de la economía sumergida. "Es posible que haya alquileres que dejen de declararse y que, en algunos casos, al margen del precio oficial que regule el índice, se lleguen a cobrar cantidades bajo cuerda", alerta el este experto.

Al igual que Carroza, el director de Estudios de Fotocasa, Ismael Kardoudi considera que la medida puede provocar que se retraiga la oferta y, por tanto, que aumenten los precios. "Este índice de precios no puede ser muy restrictivo para los propietarios ya que a la larga nos podemos encontrar con que menos propietarios ponen sus viviendas en régimen de alquiler y poco a poco se reduzca la oferta que hay actualmente en el mercado. Los particulares tienen buena parte de la oferta de vivienda en alquiler en nuestro país y debemos potenciar que estos particulares pongan sus viviendas en alquiler con incentivos y ayudas y no con medidas que puedan resultar muy restrictivas".

Además de la colaboración público-privada, que desde el ministerio de Fomento se señala que se plasmará mediante figuras como la cesión del derecho de superficie, los expertos también piden ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler. Ventajas fiscales que el Gobierno también contempla pero que aún no ha definido.

El alquiler en Barcelona ha tocado techo

Al igual que ha sucedido en Madrid, Barcelona ha experimentado fuertes tensiones alcistas de los precios, con subidas generalizadas en toda la ciudad, tanto a nivel de distritos como de barrios. Precisamente, en buena parte de los barrios analizados por Fotocasa las subidas se sitúan entre el 20% y el 50%, siendo El Poble Sec-Parc de Montjuïc en el distrito de Sants-Montjuïc, el que más ha sentido el 'boom' de precios.

Las rentas se han disparado casi un 60% en apenas cinco años al pasar de 11,16 euros el metro cuadrado a 17,66. O, lo que es lo mismo, un piso de 80 metros ha pasado de costar 900 euros a algo más de 1.400, es decir, 500 euros más al mes.

"El parque público de alquiler es escasísimo, especialmente el alquiler social y asequible, así que esta demanda se canaliza hacia el mercado libre. Según las cifras de las que disponemos, un alquiler aceptable estaría alrededor de los 600 euros, pero para que esto fuera posible se precisaría disponer de suelos casi sin repercusión", explicaba Trilla.

En su opinión, "habría que cambiar el sistema financiero para que dé prestamos a las empresas que promuevan el alquiler y revise la fiscalidad sobre la vivienda protegida o social, con un IVA, por ejemplo, excesivo. El control de los alquileres no es la panacea; se tiene que hacer una política para rebajar los alquileres por la vía de bonificar al propietario (por ejemplo, el que ponga precios más bajos y enfríe así el mercado) no con medidas sancionadoras sino incentivadoras".

Por su parte, Javier Rodríguez Heredia, presidente de la comisión residencial de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), destacó cómo "las tasas de esfuerzo que teníamos antes de 2017 para la compra de una vivienda eran casi 9 veces el salario, cuando hoy estamos en 7,5 veces. La tasa de esfuerzo en alquiler dedicando más del 40% del salario es un ratio muy feo en España comparado con el de otros países de la UE, pero desde 2014 viene bajando. Según, Eurostat estamos en el 38%, frente al 43% de la media de los últimos 15 años". Y son estos porcentajes, el dinero que las familias pueden destinar al alquiler, los que han puesto ya techo a los precios de los alquileres.

De hecho, en Barclona, al igual que ha sucedido en el mercado de compraventa, el alquiler ha tocado techo en muchos barrios donde en los últimos años se han fijado máximos. Desde hace varios meses, los datos de Fotocasa revelan caídas de precios en algunos puntos de la Ciudad Condal. Y es que, según los datos de la herramienta digital 'Elige bien tu barrio' de ING, en Barcelona, en el 93% de los barrios el esfuerzo financiero para pagar un alquiler superaba hace unos meses el 30%, porcentaje que aconsejan no superar los expertos para no comprometer la economía familiar.

Según datos de ING, en Barcelona, en el 93% de los barrios el esfuerzo financiero para pagar un alquiler superaba hace unos meses el 30%

De hecho, solo cinco de los 75 barrios de la Ciudad Condal estaban en una situación considerada sana por los expertos, mientras que otros siete están en una situación crítica, al dedicar a la renta más de la mitad de los ingresos familiares.

"Nos estamos enfrentando a un cambio en el modelo habitacional. Ahora bien, el mercado de alquiler en España, de unos seis millones, no es único, pero está desequilibrado. El parque de vivienda social y protegida en España asciende a un 3,5% frente al 35% de los países europeos. Por tanto, es urgente generar más oferta en estos segmentos, porque la oferta de alquiler libre siempre ha funcionado. Hoy hay mucho capital disponible, si bien hay que dar seguridad jurídica", concluye Rodríguez Heredia.

¿Llegará a tiempo esa oferta?

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