El piso de lujo más caro de España está en Barcelona: 20.000€ por metro cuadrado

El pleno del Parlament de Catalunya convalidaba esta semana el decreto ley de vivienda que, entre otras cosas, eleva al 40% el porcentaje de suelo destinado a vivienda protegida en las nuevas promociones del área metropolitana de Barcelona. Desde su entrada en vigor, en enero de 2019, la actividad del sector promotor se ha resentido con el frenazo de la puesta en marcha de nuevos proyectos y, al igual que sucedió con la moratoria hotelera, ha puesto en valor aquellos proyectos que arrancaron con anterioridad a los cambios normativos.

Aunque todo el sector residencial en su conjunto ha sufrido con la nueva normativa -menos proyectos en marcha-, ha sido en el segmento del lujo el que ha sufrido un parón total de las escasas transacciones que cada año se cierran en la Ciudad Condal. Una situación que, por otra parte, favorecerá a los proyectos actualmente en marcha en Barcelona, con un número de proyectos de lujo muy inferior al de Madrid.

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El más exclusivo de todos ellos es Francesc Macià 10, la única gran promoción de superlujo de Barcelona, un proyecto de la firma de 'private equity' Squircle Capital, que gestiona el capital de varios fondos extranjeros y que capitanea José Caireta Riera. Este proyecto acoge los pisos más caros de España, los más grandes, los que más plazas de garaje cuentan por vivienda, los pisos con los gastos de comunidad más elevados...

Cada metro cuadrado de sus siete viviendas -el ático no saldrá a la venta hasta que el resto de unidades estén vendidas- cuesta, de media, 16.500 euros, el precio más caro de cualquier otra promoción de estas características en España. Ocho millones de euros por una vivienda que se compra 'en bruto', es decir, con la obra finalizada pero sin la distribución final que quiere el cliente, sin decorar y sin amueblar.

De hecho, las viviendas son completamente personalizables. El cliente decide el número de habitaciones y estancias que desea para su vivienda, así como su distribución y, aunque cada propietario puede dejar en manos de su arquitecto o diseñador de confianza el interiosimo de las viviendas, Squircle Capital les ofrece la posibilidad de que arquitectos de renombre internacional como Marcio Kogan, Vincent Van Duysen y Vinzenzo de Cotiis dejen su impronta en su futuro hogar.

De hecho, una de las cuatro viviendas ya vendidas, a una fortuna catalana, es la situada en la planta tercera del edificio que acogió la sede de la aseguradora suiza Wintenthur en Barcelona. Decorada y completamente amueblada por el arquitecto brasileño Marcio Kogan, eleva su precio hasta los 20.000 euros el metro cuadrado, por encima de los 10 millones de euros. Kogan, junto con su estudio MK27, ha sido también el artífice de la transformación y rehabilitación integral del edificio

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E. Sanz

"El objetivo era hacer una vivienda sofisticada en una ciudad elegante. Quería mezclar lo viejo y lo nuevo. Crear la comodidad y calidez de la que generalmente carecen las oficinas. En este edificio nos enfrentábamos al reto de conectar el interior de la vivienda con el exterior", relata a El Confidencial Kogan. "Supimos desde el principio que los grandes ventanales del edificio debían ser una ventana abierta hacia la ciudad, una ventana que permitiera enmarcar la ciudad como una película en una pantalla panorámica. La ciudad es el fondo del apartamento, y hemos creado continuidad entre el interior y el exterior. En este sentido se ha convertido en un edificio residencial que admira la ciudad que siempre lo ha admirado a él".

Barcelona, a diferencia de lo que ha sucedido en Madrid en los últimos cinco años, no ha sufrido un 'boom' en el mercado de lujo residencial tan espectacular como en el de la capital. En la actualidad, en Madrid hay una veintena de promociones 'prime' a la venta o en comercialización, más del doble que en la Ciudad Condal. Y, aunque la guerra comercial entre promociones se circunscribe en muchas ocasiones al precio del metro cuadrado, ¿cuál es realmente la más exclusiva?

A diferencia de otros grandes proyectos de lujo, Francesc Macià se distingue por el número de unidades a la venta. Una vivienda por planta. Siete pisos más un ático dúplex. Para que nos hagamos una idea, en otros grandes proyectos de lujo de Madrid como Lagasca 99 o Canalejas, hablamos de 42 y 22 viviendas, respectivamente, "lo que confiere mayor privacidad al uso de las zonas comunes", explican desde Squircle Capital.

Siete viviendas, cuatro vendidas, con una superficie de 600 metros, seis plazas de garaje y unos gastos de comunidad de 5.000 euros al mes

El precio de estas viviendas no es la única cifra que quita el hipo de este proyecto. Cada una de sus siete exclusivas viviendas ocupa una sola planta del edificio y cuentan con 600 metros cuadrados de superficie habitable cada una de ellas. A ellas se sumará un ático distribuido en dos plantas, con 950 metros cuadrados y una terraza de 250. En total, 1.200 metros cuadrados que lo convertirán, no solo en el más caro a la venta -hasta que no se vendan todas las viviendas no se fijará el precio y no saldrá a la venta-, sino el más grande, por delante incluso del famoso tríplex de Montalbán 11, de 950 metros y a la venta actualmente por 14,6 millones.

Además, los 600 metros cuadrados de cada vivienda las convierten, sin duda, en el piso en altura de superlujo -no hablamos de áticos ni de viviendas unifamiliares o chalés- y de obra nueva más grande actualmente en España. Unas dimensiones que, según sus impulsores, son precisamente uno de los grandes hándicaps del proyecto. Los pisos doblan en tamaño, por ejemplo, a las viviendas del proyecto de lujo 'estrella' en Madrid, Lagasca 99, y son mucho más grandes también que las superficies de los apartamentos de Canalejas.

Un mercado para grandes fortunas catalanas

Al igual que otras promociones de lujo, el proyecto se ubica en una de las mejores zonas de Barcelona, la plaza de Francesc Macià, el equivalente al madrileño y cotizado Barrio de Salamanca, y uno de los puntos clave de acceso a la ciudad, si bien, a diferencia de lo que lo que ha sucedido en Madrid, la Ciudad Condal no ha vivido la irrupción o la avalancha de inversores y compradores venezolanos o mexicanos.

"Es un mercado que gusta a franceses, británicos, turcos, rusos o ciudadanos de Europa del Este. Pero destaca especialmente la inversión por parte de 'family offices' y grandes fortunas catalanas de toda la vida que, en muchas ocasiones, priman el valor global de su patrimonio frente a la rentabilidad a corto plazo de sus inversiones", explica a El Confidencial Daniel Cano, 'luxury real estate manager' de la consultora Coldwell Banker Global Luxury. De hecho, las cifras de Francesc Macià confirman el atractivo para el público catalán. Los propietarios de las cuatro unidades vendidas son catalanes.

"Madrid siempre ha tenido mejores piezas que Barcelona en el mercado residencial de lujo, pero Francesc Macià es un proyecto único y singular, además, mientras que en la capital de España hay más variedad de producto en el mercado, aquí en Barcelona es mucho más limitada. Pero en el caso de este proyecto, en la actualidad no tiene comparables, ni en Madrid ni en Barcelona", señala Daniel Cano.

A diferencia de Madrid, con gran presencia de venezolanos y mexicanos, en Barcelona tienen mucho peso las grandes fortunas catalanas

La comparación respecto a los proyectos de lujo de Madrid son inevitables. Pero, ¿hay algún otro proyecto de gran lujo comparable en Barcelona? Su principal rival se levanta a apenas dos kilómetros de la plaza de Francesc Macià. Hablamos de los 34 pisos a la venta en el antiguo edificio del Deutsche Bank en Barcelona propiedad de KKH Property Investors, y de cuya gestión se encargará el grupo hotelero Mandarin Oriental.

Aunque aún no ha arrancado oficialmente la comercialización, fuentes cercanas al proyecto aseguran que ya se han reservado el 30% de las unidades.

Otro de los escasos proyectos de lujo en la Ciudad Condal es Paseo de Gràcia 30, a escasos metros de Mandarin Oriental. Un proyecto sobre la antigua sede de Iberia en Barcelona, adquirido por el 'family office' catalán Twin Peaks Capital para su rehabilitación y la puesta en el mercado de 21 viviendas de lujo con precios que oscilan entre los 11.000 y los 15.000 euros el metro cuadrado.

Ausiàs Marc 41, entre 11.500 y 13.300 euros el metro cuadrado, un proyecto de Bures Residencial que comercializa Engel & Vólkers, Rosselló 257 -12.727 euros el metro cuadrado-, Córcega 333 -12.500 euros- o Balmes 141 -12.089 euros-, completan la lista de los proyectos más destacados en Barcelona.

"Francesc Macià es un producto que, por su singularidad, no se puede vender de un día para otro. One Hyde Park, el proyecto de lujo más importante de Londres, arrancó la venta de sus exclusivas viviendas hace más de un década y aún no se ha vendido completamente", recuerdan desde Squircle Capital, que compró el edificio en 2012, es decir, antes de que estallara la crisis inmobiliaria y en el que va a invertir, entre la adquisición y la rehabilitación del mismo, 80 millones de euros.

Sin competencia en la Ciudad Condal

"Este proyecto encaja perfectamente en el cliente que inicialmente podría buscar una vivienda unifamiliar en Pedralbes y que está dispuesto a gastar ocho o 10 millones en un proyecto que destaca por su singularidad, pero además por todos los equipamientos, servicios y seguridad de una propiedad de superlujo. De hecho, actualmente, esta es una de las zonas más demandadas de Barcelona y muchos de los que querían vivir en Pedralbes están comprando en ella", apunta Daniel Cano.

Por otro lado, a diferencia también de lo que ha sucedido en la capital, el 'boom' del mercado de lujo no ha sido tan intenso. "La recuperación del mercado de lujo se inició hace dos años, más tarde que en Madrid y la evolución de los precios, a diferencia de lo que ha sucedido en el segmento de viviendas más asequibles -con incrementos de precios entre el 15% y el 30%-, el aumento del precio ha sido mucho más lineal. No es solo una oportunidad inmobiliaria sino una oportunidad financiera, ya que este tipo de activos, al ser tan singulares, tienen un gran valor a largo plazo".

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E. Sanz

Uno de los aspectos que hacen tan singular este proyecto son los servicios que ofrece a todos sus propietarios que tendrán todos los servicios y comodidades de cualquier hotel. De hecho, tendrán a su disposición, las 24 horas del día, a un 'concierge' para atender todas sus peticiones. Precisamente, uno de ellos trabajaba hace unos meses en el Mandarin Oriental Hyde Park de Londres como 'chief concierge'.

De hecho, Squircle Capital ha importado a España el concepto de máximo lujo al más puro estilo de Londres o Nueva York y es que la experiencia previa de este 'private equity' en proyectos de máxima exclusividad – su fundador lideró, por ejemplo, el proyecto de apertura del primer y único hotel Mandarin Oriental de España- ha permitido desarrollar un concepto de residencial de alta gama con servicios propios de un hotel de 5* gran lujo, hasta ahora desconocido en España. 12 personas se encargarán, a diario, de la limpieza, la seguridad del edificio y la atención de sus habitantes. Servicios todos ellos que se traducen, aproximadamente, en unos gastos de comunidad de unos 5.000 euros al mes.

Francesc Macià 10 cuenta, además, con unas extensas zonas comunes de las que disfrutará esta limitada comunidad de vecinos. Cuenta con una piscina de 20 metros de longitud, con sauna y sala de vapor, un gimnasio y centro de 'fitness', además de espacios de uso privado para servicios de estética y masaje. Asimismo, cuenta con una cava privada con capacidad para 500 botellas, trasteros de 25 metros cuadrados, además de garaje privado con seis plazas de aparcamiento por vivienda, una dotación de plazas de aparcamiento inusual en el mercado de lujo.

Los detalles de las zonas comunes están cuidados hasta el más mínimo detalle. La entrada al garaje, por ejemplo, está formada por 56.000 pieza de pizarra cortadas a manos, mientras que el uso del latón mármol o la madera de nogal está presente tanto en el interior de las viviendas como en las zonas comunes, donde el mobiliario y la iluminación llevan la firma de conocidas marcas como BassamFellows, Michael Anastassiades o De Cotiis.

Un proyecto icónico

"La primera impresión que tuve al ver el edificio fue que era muy poderoso. Y cuando lo visité por dentro, esta sensación se multiplicó. Parecía muy extraño, pero intrigante al mismo tiempo, y a medida que lo conocía, más me gustaba.", explica a El Confidencial el arquitecto brasileño Marcio Kogan.

"Otro de los aspectos que llamó mi atención fue que, a diferencia de la situación de otros edificios que se ubican junto a las rotondas y que tienden a seguir la curvatura de las mismas, Francesc Macià 10 se presenta convexo respecto a la ciudad. Es un edificio muy valiente", añade Kogan.

El edificio fue construido como un edificio de oficinas en la década de los 60. Su diseño original lleva el sello del arquitecto suizo Marc J. Saugey, contemporáneo de Le Corbusier, y durante años albergó las oficinas de la aseguradora Winterthur.

Tal y como explica Kogan, "la parte más difícil de este proyecto ha sido, precisamente, su singularidad. Cómo intervenir en un edificio con tanta personalidad y cambiar lo que significa un icono como él dentro de la ciudad de Barcelona. Asimismo, otro de los retos fue cómo introducir nuevos materiales que nos permitieran actualizar el edificio pero, al mismo tiempo, mejorar lo que ya existía en él. Los más gratificante y de lo que nos sentimos orgullosos ha sido tener la oportunidad de revivir este increíble edificio".

Así, por ejemplo, su fachada, compuesta por ventanas de gran tamaño con sus icónicos parasoles, es una referencia en el paisaje arquitectónico de Barcelona hasta el punto de estar protegida. Y dichos parasoles siguen siendo seña de identidad del edificio.

Otro apunte más, en diciembre de 2018, el proyecto fue galardonado con el premio a la mejor rehabilitación del mundo por el World Festival of Interiors (hermano del World Arquitecture Festival).