SPENCER LEVY, CHAIRMAN AMERICA RESEARCH CBRE

"Madrid está en las conversaciones con fondos, pero no en las mismas que Londres"

Spencer Levy ha aterrizado en Madrid para hablar ante empleados y clientes de la compañía en España sobre las previsiones en torno al real estate

Foto: Spencer Levy, chairman of Americas Research y senior Economic Advisor de CBRE
Spencer Levy, chairman of Americas Research y senior Economic Advisor de CBRE

Cada año recorre el mundo para conocer de primera mano el mercado inmobiliario de las principales ciudades del planeta y de esta manera poder anticiparse a las tendencias. Spencer Levy, máximo responsable del equipo de Research América de la consultora CBRE, aterrizaba esta semana en Madrid para hablar ante empleados y clientes de la compañía en España sobre las previsiones macroeconómicas y el impacto de los acontecimientos económicos y políticos sobre el sector inmobiliario. En un céntrico hotel de Madrid, antes de coger un avión que lo lleve a su siguiente destino, nos da su particular visión sobre del mercado inmobiliario español y la percepción de España fuera de nuestras fronteras.

PREGUNTA. ¿Qué papel juega España, a nivel mundial, en la inversión inmobiliaria?, ¿es un mercado que tiene en cuenta los fondos a la hora de invertir?

RESPUESTA. España ha tenido, probablemente, la recuperación económica más rápida respecto a cualquier otro país desde que estalló la crisis financiera global. La valoración de sus activos era de las más bajas respecto a otros países, lo que provocó la entrada de mucho capital extranjero, especialmente de Estados Unidos y de las socimi, en un periodo de tiempo muy pequeño lo que ha provocado un importante aumento de los precios. La rentabilidad de los activos en Madrid, sin embargo, es menor actualmente que en Nueva York debido, en gran parte, a la menor inflación.

P. ¿Qué gran cambio necesitan Madrid o Barcelona para situarse al nivel de Nueva York, Londres… a nivel inmobiliario?

R. Muchas de las ciudades a las que viajo intentan ser como las demás y eso les quita su personalidad y las convierten en una más. Y yo siempre digo, no hagáis eso. En España, Madrid, por ejemplo, tiene su cultura, y es asombrosa en todos los sentidos. No intentéis ser como cualquier otra ciudad, sed al máximo Madrid. Debéis ser capaces de atraer turistas, capital… al margen de lo que se haga en otras ciudades. Hay que intentar ser competitivos y, en este sentido, hay cinco factores clave: talento, infraestructuras, inversión extranjera, facilidad para hacer negocios y entornos de trabajo, vida y ocio.

"Madrid y Barcelona, 'mejor juntas'. Al menos desde el punto de vista inmobiliario. Juntas pueden atraer más capital juntas y eso las hará más fuertes"

España se encuentra bastante bien posicionada en casi todos estos aspectos, por lo que veo grandes oportunidades a nivel inmobiliario. Madrid tiene unas infraestructuras excelentes, un gran aeropuerto que permite llegar al centro de la ciudad en muy poco tiempo. Y este es uno de los aspectos claves para encontrar y atraer el dinero. Además, está muy bien conectado con Barcelona por tren y otras grandes ciudades como Sevilla, Valencia, etc. Y a pesar de las diferencias políticas o culturales entre ambas ciudades, hay una expresión que utilizo con frecuencia, 'mejor juntas'. Al menos desde el punto de vista inmobiliario. Pueden atraer más capital juntas y eso las hará más fuertes. Además, el corredor Madrid-Barcelona es el mismo círculo virtuoso que veo entre Nueva York, Boston y Washington DC., o San Antonio, Austin, Dallas y Houston. Estos corredores son enormemente importantes para atraer capital.

No debemos olvidar que el capital extranjero va donde cree que va a encontrar la mayor rentabilidad y las mejores oportunidades. Y Madrid lo tiene actualmente. Y también ofrece facilidades para hacer negocios, otro aspecto fundamental para los inversores ya que estos se preguntan si es más sencillo invertir en Madrid que en otras ciudades como Frankfurt, París o Londres. Madrid es inamovible. Tú no puedes coger la ciudad y llevártela a otro lugar. Sin embargo, el capital y el talento pueden ir a cualquier lugar.

Los grandes fondos de inversión están en las grandes ciudades. Y cuando cogen un periódico comparan Madrid con Tokio, Shanghái con Miami y miran cuál de ellas representa la mejor oportunidad para ellos. Madrid está en las conversaciones, pero no en la misma conversación que Londres o Nueva York. Tienes que ser consciente de quiénes son tus comparables, contra quién compites. En este sentido, Madrid es una de las ciudades que más ha crecido, aun siendo de las más pequeñas. Tiene mucho potencial.

P. ¿Preocupa a los inversores la situación política en España?

R. A los inversores extranjeros y a los promotores les preocupa si van a poder construir o desarrollar sus proyectos. Además, un entorno político inestable puede frenar el crecimiento económico de un país que, junto con la excesiva regulación, puede frenar la entrada de capital al mercado.

P. El cambio social que estamos experimentando —la propiedad está dando paso al uso—, ¿traerá consigo un cambio radical en el inmobiliario? Mayores espacios de coworking, coliving….

R. Hay muchos estudios sobre la relación y el comportamiento de las generaciones más jóvenes respecto al mercado inmobiliario. Y lo cierto es que una vez que los jóvenes cambien su estilo de vida, formen una familia, tengan hijos… tomarán decisiones muy similares a la de generaciones previas. Es cierto que pasarán más tiempo en espacios de coworking, que vivirán en alquiler, que vivirán en el centro de las ciudades, pero una vez que su vida evolucione irán a las afueras de la ciudad porque vivir en el centro es caro. Y esto es una tendencia a nivel mundial.

"Tienes que ser consciente de quiénes son tus comparables, contra quién compites"

Respecto al coworking, actualmente en Estados Unidos representan el 2% del espacio inmobiliario y nuestros informes nos dicen que en los próximos diez años este porcentaje aumentará al 6%, es decir, se triplicará. Incluso hay informes que estiman que se alcanzará el 10%. Sin embargo, creo que hemos sobrestimado la demanda de los 'millennials'. Efectivamente, inicialmente nuestros hijos trabajarán en estos espacios de trabajo, pero eventualmente se moverán a espacios más tradicionales o hacia espacios flexibles. Parte del trabajo lo harán desde una oficina, o desde un hotel, o desde casa. Habrá más espacios de coworking, pero no tanto como estiman las cifras más optimistas.

P. ¿Qué opina del 'build to rent', un fenómeno que acaba de despegar en España?

R. Hay una crisis mundial de acceso a la vivienda, lo que ha provocado una regulación de los precios de los alquileres en países como Estados Unidos o en Alemania. Este control de los precios se va a extender a otros países ya que la brecha entre ricos y pobres es cada vez mayor a nivel mundial y vemos medidas por parte de los gobiernos para intentar ponerle freno. Desde el punto de vista inmobiliario, lo que estamos viendo es una mayor presión sobre los propietarios de viviendas en alquiler para conseguir que bajen las rentas, precisamente, mediante el control de las mismas. Y, aunque en principio puede parecer una buena idea, realmente frena la construcción de nuevas viviendas.

El reto es implantar medidas que permitan poner esa oferta en el mercado a precios asequibles. Y en este sentido es necesario un entorno regulatorio, que facilite la construcción y que permita un mercado libre. Esta es la clave para el crecimiento a largo plazo de este mercado, no solo en Madrid sino en cualquier otra parte del mundo.

P. ¿En qué sector inmobiliario ve más recorrido actualmente en España?

R. Debido al envejecimiento de la población, muchos jubilados vienen de Londres a España por su buen tiempo. España es un lugar agradable en el que vivir y, además, es más barato que Londres. Y en este sentido, Madrid tiene una gran oportunidad en el sector sociosanitario. Un sector que ha sido realmente un gran impulsor para muchos mercados, como en Estados Unidos y creo que puede serlo también en España, no solo a través de la construcción de hospitales, sino de edificios de oficinas relacionados con servicios médicos, farmacias…

Por otro lado, en los últimos cinco años, el sector logístico ha sido el más activo no solo en España sino a nivel mundial gracias al crecimiento del comercio electrónico. En este sentido creo que tiene un gran presente y un futuro muy fuerte, especialmente en buenas ubicaciones. Pienso que en el futuro veremos la fusión entre la última milla industrial y el comercio en buenas ubicaciones que se convertirán en puntos de distribución clave.

P. ¿Qué impacto pueden tener la guerra comercial entre Estados Unidos y China o el Brexit?

R. En general, la opinión más extendida es que tendrán un impacto negativo, pero yo no opino así. En Londres hemos visto una avalancha de transacciones en las últimas seis semanas de 2019. Obviamente, algunos países tienen más riesgo que otros. España, por ejemplo, puede ser más vulnerable que Estados Unidos o Reino Unido, países mucho más grandes que España donde estos acontecimientos pueden tener un mayor impacto sobre los flujos de capital que pueden entrar en el país o mantenerse fuera de él. Aun así, considero que estos acontecimientos tendrán un impacto limitado en el mercado inmobiliario español.

No solo hay que mirar los aspectos macroeconómicos, también hay que mirar a nivel micro y en mis estudios, en mis viajes, en mis discusiones con inversores, estos se fijan principalmente en el retorno de sus inversiones, pero sobre lo que más se suele discutir es sobre el impacto de acontecimientos locales en el sector inmobiliario.

P. ¿Debemos temer la aparición de un cisne negro?

R. No veo ningún riesgo. No veo ni la burbuja de crédito de hace diez años, ni la tecnológica de 2001, como tampoco veo la crisis financiera rusa de 1998. No veo ningún acontecimiento que pueda llevar al real estate a caer por el abismo. A pesar de la rebaja de la previsión del crecimiento a nivel mundial, no podemos hablar en absoluto de recesión en Estados Unidos ya que entre las condiciones que suelen darse en una recesión están el aumento de los tipos de interés y de la inflación, y eso no se ha producido. Aunque estamos ante un entorno de lento crecimiento económico a largo plazo, no hay recesión. También descarto la existencia de una burbuja.

La buena noticia es que el mundo que salió de la crisis no es perfecto, pero salió más concienciado de lo que sucedió, lo que nos ayudará a tener un ciclo expansivo más largo.

Vivienda

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
0 comentarios
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios