¿Vas a comprar casa este año? Un distrito de Madrid y seis de Barcelona, en máximos

El mercado de la vivienda en España ha entrado en una nueva fase del ciclo con incrementos de precios mucho más moderados a los registrados en los últimos años. Según estimaciones de Sociedad de Tasación, a nivel nacional, el incremento de precios en 2020 que experimentarán las viviendas de obra nueva se situará en torno al 3,2%, un porcentaje por debajo del 4,5% registrado durante 2019. Y, aunque los expertos descartan caídas generalizadas de precios, es inevitable que muchos de quienes se plantean comprar casa se pregunten si es el mejor momento para hacerlo.

Lo cierto es que los expertos coinciden en que, aunque el mercado es muy heterogéneo, no vamos a ver subidas fuertes de precios a nivel nacional, mientras que en los mercados donde se habían producido los incrementos más fuertes, como Madrid o Barcelona, se esperan incrementos más suaves e incluso caídas. De hecho, el recorrido al alza en algunos barrios de estas ciudades parece ya muy limitado, puesto que, según los datos de Sociedad de Tasación, en Madrid, en uno de sus 21 distritos, Moncloa-Aravaca, el precio de la vivienda nueva ya ha superado los máximos de 2007-2008, mientras que Barcelona sigue incorporando nuevos distritos en récord de precios.

“Ya habíamos mencionado en anteriores estudios Ciutat Vella, Exaimple y Gràcia, todos ellos con valores nominales por encima de los máximos de 2007-2008. Ahora se suman dos, les Corts y Sant Martí, lo que confirma el sobrecalentamiento del mercado de la vivienda en Barcelona, por encima, incluso, de Madrid”, asegura Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

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Unos máximos que hacen presagiar que el techo en esas zonas apenas tendría recorrido alcista. Zonas en máximos que Bankinter, hace apenas unos meses, ampliaba a 21 puntos de la geografía española. La entidad naranja calculaba el verano pasado que los distritos más cotizados de Madrid, como Salamanca, Chamberí, Arganzuela, Centro y Retiro, están a menos de un 1% de máximos, además de varias localidades de Baleares (Calviá, Palma de Mallorca, Ibiza, Es Mercadal y Manacor), Málaga (Estepona, Fuengirola y Marbella), Alicante (La Mata y Pilar de la Horadada) y Girona (Rosas). Si bien, en el caso de Bankinter, se refería a precios de viviendas de segunda mano.

Por otro lado, datos de la Sociedad de Tasación, como los de otras fuentes estadísticas, muestran la moderación en cuanto a incrementos de precios. “Hace un año, preveíamos que el crecimiento de vivienda nueva se situaría en el 4,8%, y el resultado final ha sido del 4,5%, quizá lastrado por la evolución de precios en la recta final de año. Los precios se han ajustado a la baja en los últimos meses”, señala Fernández-Aceytuno.

Según este experto, los precios de la vivienda a nivel nacional habrían alcanzado el punto de equilibrio y descarta sorpresas —como fuertes caídas de precios, como en el ciclo anterior—, tal y como está evolucionando el ciclo. “La ratio hipotecas y transacciones se encuentra por debajo de uno, es decir, hay menos hipotecas que transacciones, y eso es buena señal. Además, hemos notado una mejoría en los certificados fin de obra, si bien se ha producido un nuevo incremento en los costes de construcción, lo que puede provocar que el ajuste de precios no vaya a ser fácil, ya que si un promotor ha comprado suelo a precios elevados y con costes de construcción en aumento, será complicado que venda a pérdidas. Es un tema que hay que vigilar y seguir muy de cerca”, recomienda este experto.

Sin grandes ajustes de precios

En esta misma línea, se manifestaba recientemente Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. "Nos encaminamos hacía un mercado bastante normalizado, y aunque hay quienes piensan o, más bien, desean que bajen los precios, esto no sucederá. En 2020, asistiremos a muchas noticias mediáticas, pero no esperamos ni que los precios suban mucho ni tampoco que vayan a bajar".

Desde Sociedad de Tasación, constatan desde hace unos meses la entrada del mercado en una nueva fase del ciclo. “En septiembre, ya hablábamos de un cambio de ciclo y de señales de agotamiento en Madrid y Barcelona, ciudad esta última que va adelantada en el ciclo”, señala el directivo de Sociedad de Tasación, al tiempo que recuerda cómo desde diciembre de 2014, el precio de la vivienda nueva en Barcelona ha subido más del 41%, y en Madrid, más del 30%, frente al 23% a nivel nacional.

Por otro lado, y echando la vista atrás, Sociedad de Tasación destaca cómo la vivienda en Madrid y Barcelona, pero también en otros mercados como el de Palma de Mallorca, ha estado creciendo muy por encima de los fundamentales (ver imagen inferior). “Son mercados aparentemente sobrevalorados, con crecimientos muy por encima de lo que explican los fundamentales, si bien es cierto que puede haber factores locales que podrían explicar dichos incrementos. No hay que olvidar que el hecho de que Madrid y Barcelona concentren buena parte del empleo o del turismo, o sean un destino muy atractivo para los inversores, puede haber calentado los precios”, según Fernández-Aceytuno.

Según el análisis de esta tasadora, los fundamentales indicarían actualmente que el promedio del crecimiento de precios de la vivienda debería ser del 5,9%, y España está creciendo al 4,6%. Madrid y Barcelona, sin embargo, no siguen esta pauta de crecimiento del ciclo. "Una anomalía del mercado español”.

Por otro lado, el CEO de Sociedad de Tasación también ha hecho especial hincapié en el deterioro del índice de confianza inmobiliario que elabora periódicamente la tasadora desde 2012. En los últimos dos trimestres, el indicador ha caído hasta 50,8 puntos sobre 100, una cifra que contrasta con los 51,9 puntos del trimestre anterior, pero sobre todo respecto a los 55,8 puntos del segundo trimestre de 2019. “Estamos a un paso de que el índice de confianza pase a ser de desconfianza”, ha asegurado.

Al igual que otros expertos, Juan Fernández-Aceytuno descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria así como una crisis similar a la vivida en España hace más de una década. "La próxima crisis inmobiliaria será diferente a la anterior, porque no hay exceso de financiación. Además, entonces bajaron los precios de manera generalizada, pero ahora se verán más afectadas las viviendas de las grandes ciudades, porque han subido mucho más que en otras zonas y porque son las que pueden sufrir un deterioro del turismo y del empleo, tal y como ya ha anticipado el Fondo Monetario Internacional (FMI)".

Sin embargo, la percepción por buena parte de la demanda de que los precios podrían subir o el hecho de que casi la mitad de los jóvenes activos en el mercado inmobiliario opine que estamos próximos a una nueva burbuja —según una encuesta reciente de Fotocasa—, unido a unos precios en los mercados más demandados cerca de máximos o a las restricciones de la nueva ley hipotecaria, podrían tener impacto en las transacciones, que en 2019 cerrarán en niveles similares a los de 2018 tras el parón en la recta final del año.

“Hay determinadas variables que hay que seguir muy de cerca este año. Por ejemplo, el parón en las transacciones y en las hipotecas, que muchos achacan a la operativa de la ley de crédito inmobiliario, pero que nosotros pensamos que se debe a que la ley ha dejado fuera del mercado a muchas familias que no pueden acceder a financiación hipotecaria, ya que es más proteccionista para el prestatario”, opina Juan Fernández-Aceytuno.

"Sensatez y cordura para el nuevo Gobierno"

Respecto al futuro Gobierno, Juan Fernández-Aceytuno espera que en los próximos meses o años “imperen la sensatez y la cordura: 2020 va a ser un año complejo. Al nuevo Gobierno le recomendamos un análisis sosegado del sector, ya que el riesgo de no hacerlo es que no perciban el cambio de ciclo y dentro de cuatro años les cueste las elecciones. Deben sentarse con la industria y la oposición y analizar los problemas reales de acceso a la vivienda”.

Asimismo, partiendo de la premisa de que el mercado no es homogéneo, pide a los políticos "un debate pausado, entendiendo la particularidad de cada mercado. Hacer una norma para todo el mercado inmobiliario no tiene sentido, al igual que no es buena una misma medicina para todos los enfermos. El mercado inmobiliario no es Madrid ni Barcelona".