La vivienda toca techo en Madrid (1,8%) y ya cae en Barcelona (-0,8%)

Los datos confirman lo que los expertos llevan anunciado desde hace meses. Las fuertes subidas de precios registradas en las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona, han tocado a su fin. En la capital de España, la vivienda apenas se ha encarecido un 1,8% en un año, mientras que en la Ciudad Condal ya se registran las primeras caídas de precios (-0,8%).

Para que nos hagamos una idea del frenazo experimentado, en 2018 la vivienda en Madrid se disparó un 14% y en Barcelona, un 8%, por lo que estos datos vendrían a confirmar la entrada del sector residencial a una nueva fase, la de estabilización con aumento de las ventas y estancamiento o bajadas de precios. Así lo revelan los datos provisionales del informe Tinsa IMIE Mercados Locales correspondiente al cuarto trimestre de 2019, que muestra cómo a nivel nacional, el incremento de la vivienda terminada (nueva y usada) en España ha sido de apenas el 2,6%, la mitad que hace un año.

En el caso de Barcelona, la caída del cuarto trimestre se suma a la registrada en el trimestre anterior. Entonces, los precios retrocedieron un 1% interanual entre julio y septiembre de este año respecto al mismo periodo del año anterior, el primer descenso desde 2013. De ahí que sea un mercado, tal y como anticipan los expertos, a seguir de cerca junto al de la Costa del Sol, debido la sobreoferta de vivienda de segunda residencia.

"En 2020, el escenario será de estabilización con crecimientos moderados del 2% y 3%, lo que indica que el mercado seguirá creciendo, pero de manera más suave", aseguraba Pedro Soria director comercial de Tinsa en el especial elaborado por El Confidencial sobre las previsiones para el mercado residencial en 2020. "En Madrid, el incremento será más moderado, en torno al 3%, mientras que en Barcelona, que ha sido el mercado más avanzado a nivel inmobiliario, ya hemos detectado las primeras caídas de precios y, aunque aún es muy incipiente, habrá que seguir la tendencia de este mercado que se encuentra una frase de crecimiento mucho más madura".

De hecho, si profundizamos algo más en los datos, estos revelan nuevos descensos interanuales en algunos de sus distritos -Ciutat Vella, Eixample, Gràcia, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí-, mientras que en el resto de distritos las subidas son muy suaves y solo en Sant Andreu se supera el 5%. La situación por barrios en Barcelona, contrasta con lo que está sucediendo en Madrid, donde las caídas son muy puntuales ya que -solo con la excepción de San Blas-, el valor medio creció respecto al mismo trimestre de 2018.

No obstante, en la periferia -donde se ha desplazado gran parte de la demanda ante la imposibilidad de comprar en el centro- se han registrado encarecimientos medios anuales superiores al 10% en Carabanchel, Villaverde y Vicálvaro.

El mercado, no obstante, sigue siendo muy heterogéneo, con unas ciudades creciendo a doble dígito y otras aún en fase de ajuste. Así, por ejemplo, tres capitales -Huesca, Pamplona y Ourense-, terminan el año con incrementos medios -entre enero y diciembre- del 10% o superiores. Si bien en Logroño y Huesca, la vivienda es en diciembre un 20% más cara que hace un año.

Ligeramente por debajo de estos porcentajes se sitúan algunas de las principales ciudades españolas que han tomado el relevo de Madrid y Barcelona como motores de la recuperación. Se trata de Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza y Sevilla, todas con incrementos medios anuales superiores al 7%, porcentajes que contrastan con el 5,3% de Madrid y de apenas el 1,6% en Barcelona entre enero y diciembre de 2019.

Por el contrario, existen capitales en las que los precios de la vivienda siguen cayendo. Destaca el caso de Ciudad Real donde, en el último año, los precios han caído casi un 11%, mientras que en Vigo o Burgos, el descenso se ha situado entre el 3% y el 4%.

Gran esfuerzo financiero para comprar casa

Uno de los factores que han provocado que los precios de la vivienda hayan tocado techo en Madrid y hayan comenzado a bajar en Barcelona es el esfuerzo financiero que deben realizar las familias para poder comprar una casa y pagar un hipoteca. A nivel nacional, los españoles destinan de media el 20,7% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Sin embargo, al igual que sucede con los precios, existen grandes diferencias geográficas.

Baleares se sitúa a la cabeza ya que los hogares deben destinar un 29,2% de los ingresos disponibles para una hipoteca media de 188.957 euros. Un porcentaje que se encuentra a las puertas del 30% que los expertos recomiendan no superar para no comprometer otros gastos familiares e incluso producir el impago de la cuota mensual de la hipoteca o la renta mensual de un alquiler. De hecho, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%.

Por detrás de Baleares se encuentran Málaga (27,4%) y Barcelona (21,9%), frente a las provincias de Soria, Lugo, Castellón y Ciudad Real, donde el esfuerzo se sitúa por debajo del 15%. En las dos principales capitales de España, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21,5% y 26,8%, respectivamente, si bien, por distritos también existen muchas diferencias. Así, por ejemplo, en Madrid superan la tasa del 25% los distritos de Moncloa- Aravaca, Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Arganzuela; los barrios más caros de la ciudad, al igual que en Barcelona, con Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi por encima del 30% y Ciutat Vella, Eixample y Gràcia, por encima del 25%.