INFORME DE FOTOCASA

Los jóvenes que huyeron por el 'boom' de los alquileres regresan de nuevo al mercado

Buena parte de la demanda que huyó del mercado del alquiler ante el fuerte aumento de precios ha regresado de nuevo con la intención de arrendar una vivienda

Foto: Los jóvenes que huyeron por el 'boom' de los alquileres regresan de nuevo al mercado. (iStock)
Los jóvenes que huyeron por el 'boom' de los alquileres regresan de nuevo al mercado. (iStock)

La espectacular subida de los alquileres en las grandes ciudades españolas en los dos últimos años empujó una parte de la demanda hacia el mercado de la compraventa. Muchos jóvenes tuvieron que volver a la casa de sus padres o simplemente decidieron que aún no había llegado el momento de independizarse. Tras un 2019 con una clara moderación en los incrementos de precios —Barcelona registra incluso caídas de los alquileres, mientras que en Madrid los incrementos son mucho más suaves— y ante las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad, buena parte de aquella demanda ha regresado de nuevo al mercado del alquiler con la esperanza de, esta vez sí, encontrar una vivienda en la que poder vivir.

El último informe, 'Experiencia en el alquiler 2018-2019', elaborado por Fotocasa ha detectado en el último año este efecto rebote y ha constatado, además, que aunque vuelve a haber una mayor demanda en el mercado, aún existe un porcentaje muy significativo de jóvenes y familias que no consiguen alquilar, ya que lo precios, aunque no han subido con tanta intensidad, tampoco han bajado, y aunque parece existir una mayor capacidad de negociación en cuando al precio, este sigue 'comiéndose' buena parte de los ingresos de los futuros inquilinos, lo que impide que se cierren una parte importante de las operaciones.

"Las intensas subidas de precios de los arrendamientos en 2016 y 2017 redujeron intensamente la demanda en 2018, una tendencia que se ha corregido en este 2019 una vez que los precios han empezado a mostrar señales de moderación. De este modo, el porcentaje de particulares mayores de 18 años que han alquilado o intentado alquilar como inquilinos una vivienda o una habitación en un piso compartido era un 13% en 2017, cayó al 9% en 2018 y en este 2019 ha remontado hasta el 14%", señala el informe del portal inmobiliario.

Los jóvenes son, principalmente, los que han decidido volver a probar suerte en el mercado del alquiler. De hecho, aunque el incremento de la demanda se ha producido en todas las franjas de edad, los más jóvenes han sido clave en todo este proceso de retorno. "En primer lugar, porque, por una cuestión de ciclo vital, tienen un gran peso en la demanda de alquiler y por tanto sus variaciones afectan a la evolución general del mercado. Y en segundo lugar, son ellos los que en 2018 provocaron ese descenso en la demanda y en 2019 han vuelto a alquilar o, al menos, a intentarlo, ya que no siempre lo consiguen", señalan desde Fotocasa.

Así, por ejemplo, entre los 18 y los 24 años, se ha pasado de un 15% de demandantes de arrendamiento en 2018 al 26% en 2019, casi el doble, mientras que en la franja de 25 a 34 años, estamos hablando del 30% en 2019, 11 puntos por encima del 19% de 2018.

Alquileres muy caros

Desde 2013, los alquileres en ciudades como Madrid y Barcelona, dos de las más activas desde el punto de vista inmobiliario, han disparado su precio un 40%, y los inquilinos, aunque consideran que las subidas comienzan a frenarse, siguen pensando que los alquileres continúan siendo muy caros.

En el último año, de hecho, se ha producido un aumento muy significativo del porcentaje de inquilinos —entendiendo como tales a los que han alquilado y los que han intentado alquilar— que consideran que el precio del alquiler es muy caro. En 2018 lo pensaba el 60% y en 2019 la percepción es del 71%. Pero si echamos la vista aún más atrás, al año 2017, por entonces solo había un 31% de inquilinos que tenían esa opinión: 40 puntos porcentuales de diferencia en solo dos años. Es decir, aunque piensan que sigue siendo muy caro vivir de alquiler, han decidido volver a probar suerte, ya que cada vez son menos los que piensan que los precios no van a seguir subiendo.

Un 7% de inquilinos piensa que los precios bajarán en Madrid, mientras que en Cataluña, el porcentaje se sitúa en el 8%

De hecho, aunque aún un 75% cree que todavía seguirán encareciéndose las rentas, en 2018 este porcentaje era del 81%. Además, se ha producido un aumento de cuatro puntos (del 2% en 2018 al 6% en 2019) entre aquellos que aprecian una tendencia a la baja en los precios. Y precisamente en las comunidades autónomas donde tienen una percepción de precios más altos del alquiler, Madrid y Cataluña, es también donde las expectativas de que se abaraten son más altas. Así, por ejemplo, un 7% de inquilinos piensa que los precios bajarán en Madrid, mientras que en Cataluña, el porcentaje se sitúa en el 8% , lo que supone cuatro y seis puntos más que en 2018 respectivamente.

Por otro lado, el regreso al mercado del alquiler, especialmente de los más jóvenes, también tiene una explicación económica. "A la moderación de los precios se ha sumado la progresiva mejora del escenario socioeconómico en estas franjas de edad, que son las que más tarde están percibiendo la recuperación económica, tanto en términos de obtención de empleo como salariales. La suma de ambos factores explica el retorno de los jóvenes a la demanda de vivienda en alquiler", señalan desde Fotocasa.

Alquilan porque no pueden comprar

No obstante, a pesar de esta vuelta al mercado del alquiler, la vivienda en propiedad es la meta a la que aspiran muchos participantes en el mercado inmobiliario, pero las dificultades que tienen para alcanzar ese objetivo les obliga a optar por alquilar una casa mientras esperan el momento oportuno para comprar.

De hecho, el informe de Fotocasa también ha detectado un aumento de los particulares que buscan un inmueble para comprar, aunque, a diferencia del alquiler, el incremento de la demanda tiene más que ver con aspiraciones que con transacciones efectivamente realizadas. Es decir, mientras el porcentaje de los que han comprado no registra cambios con respecto al año anterior, el porcentaje de los que han intentado comprar sin conseguirlo se ha incrementado en tres puntos porcentuales (del 5% en 2018 al 8% en 2019). Es decir, el alquiler ha registrado en el último año un importante aumento tanto en operaciones cerradas como en búsquedas inconclusas, mientras que en la compra ha aumentado la búsqueda, pero no el porcentaje de quienes logran adquirir un inmueble.

Y es que, según el informe de Fotocasa, hay muchos factores que condicionan, con mayor o menor intensidad, la decisión de una persona de optar por el mercado de alquiler a la hora de buscar casa, pero el más importante es la imposibilidad de comprar. Casi la mitad (45%) de los particulares que han alquilado o intentado alquilar en los últimos doce meses afirma decantarse por el arrendamiento porque su situación económica no le permite adquirir una vivienda. Sin embargo, solo el 17% escoge el arrendamiento porque la compra no entra en sus planes.

Por otro lado, y al igual que sucede en el caso de la compraventa, los elevados precios de los alquileres siguen siendo una barrera muy importante para que muchos de los que buscan un piso en alquiler no consigan alquilar. De hecho, según el estudio de Fotocasa, un 42% de los que han participado como demandantes de vivienda o de habitación en renta no ha conseguido todavía su objetivo.

Solo el 17% escoge el arrendamiento porque la compra no entra en sus planes, mientras que el 45% alquila porque no puede permitirse comprar

En el 61% de los casos, el principal culpable ha sido el precio —lo mismo sucedía en 2018—, siendo precisamente los jóvenes los más afectados por los precios elevados, mientras que hay otro 40% que no ha cerrado un alquiler todavía porque no encuentra ninguna vivienda que se adapte a sus necesidades. A estos dos motivos, les siguen la escasez de oferta en la zona en la que se busca (33%) y la dificultad para cumplir con los requerimientos que exigen los propietarios (13%).

Falta oferta de vivienda en alquiler

Otro de los grandes problemas del mercado del alquiler en España sigue siendo la falta de oferta —además de la calidad de la misma—, lo que sigue tensionando al alza los precios. Y no solo eso sino que, durante 2019, frente a este aumento de la demanda, del lado de la oferta hay menos particulares alquilando o intentando alquilar a otros una vivienda de su propiedad. Del 6% de hace un año se ha pasado al 5% en 2019 ya que hay menos arrendadores que alquilan porque están esperando a que suban los precios para vender la vivienda. De hecho, a diferencia de lo que piensan los inquilinos, no crece la opinión de que vayan a bajar los alquileres, sino la de que van a estabilizarse.

Hay menos arrendadores que alquilan porque están esperando a que suban los precios para poder vender la vivienda

A nivel territorial, Cataluña es la única comunidad que ha registrado un descenso realmente significativo en el porcentaje de mayores de 18 años que han puesto en alquiler algún inmueble de su propiedad (del 6% al 4%), mientras que en el resto ha sido mucho más moderado.

"Esto deja un mercado más desequilibrado y eso se deja notar en muchas otras variables analizadas a lo largo de todo el informe. Los plazos de búsqueda de los inquilinos se alargan, las negociaciones muestran señales equívocas y, sobre todo, se incrementa la demanda no satisfecha. Y aunque ha subido el porcentaje de inquilinos que han alquilado una vivienda, lo ha hecho aún más el porcentaje de los que han intentado alquilar y no lo han conseguido", concluye el informe.

A pesar de que la oferta de pisos en alquiler ha disminuido, los elevados precios y el hecho de que el esfuerzo económico para pagar un alquiler se encuentre en máximos, han provocado que se hayan ampliado ligeramente los plazos en los que se cierra una operación, aunque los tiempos siguen siendo especialmente llamativos.

Así, por ejemplo, el 43% de los particulares que han alquilado un piso ha necesitado menos de dos semanas en encontrar su vivienda (en 2018 eran el 48%), mientras que hay otro 22% que dedica entre dos semanas y un mes (frente al 25% de 2018). "Los tiempos, por tanto, se están dilatando, ya que la suma de los dos datos anteriores significa que del 73% de inquilinos que alquilaban en menos de un mes en 2018 se ha pasado a un 65% en 2019", indican desde Fotocasa.

El hecho de que se tarde algo más en alquilar, que los precios sigan en máximos y que aún muchos inquilinos encuentren serias dificultades de encontrar un piso en alquiler han propiciado que estos negocien más las rentas a pagar. Según el informe de Fotocasa, "de 2018 a 2019 se ha producido un aumento de la negociación del precio por parte de los inquilinos que efectivamente han alquilado una vivienda en los últimos doce meses. Del 32% del año pasado se ha pasado a un 37% en este ejercicio".

Y no solo negocian más, sino que hay más inquilinos que logran su objetivo. En concreto, el 76% de los inquilinos que negociaron el precio —frente al 71% de 2018— consiguió una rebaja respecto al cuantía solicitada inicialmente, un panorama más parecido al que existía en 2017.

Mayor negociación sobre los precios

"Esto nos remite directamente a la evolución del mercado. En 2018, con los precios del alquiler desbocados, la sensación de debilidad negociadora retraía a muchos inquilinos de, tan siquiera, intentar obtener un mejor precio. En 2019, con la estabilización de precios, parece que tienen una mayor capacidad de maniobra y que, además, la negociación les va mejor. También hay que tener en cuenta que, entre los inquilinos, ha ganado peso un perfil más maduro y familiar, más capaz de afrontar estas situaciones, con más experiencia inmobiliaria y, probablemente, negociadora".

En dos de cada 10, la negociación se saldó con una rebaja de entre el 10% y el 15% en el precio

¿Qué rebajas de precios consiguen? Los datos de Fotocasa revelan que esta variación en el precio no supuso más de un 10% del precio en siete de cada diez casos. En dos de cada 10, la negociación se saldó con una rebaja de entre el 10% y el 15%. En los casos en los que varió el precio, ¿por qué fue? En el 31% de las ocasiones, porque era la única forma de llegar a un acuerdo. Tras este motivo se sitúan la urgencia de alguna de las partes implicadas (20%), la disonancia entre el precio y la realidad del mercado (19%) y el estado de la vivienda (19%).

Es decir, a pesar de que la oferta en el mercado del alquiler sigue siendo insuficiente para atender a la demanda, lo que sigue provocando tensiones de los precios, la capacidad adquisitiva de los futuros inquilinos se ha convertido en un obstáculo en muchos casos insalvable para cerrar una operación, lo que ha comenzado a dilatar el tiempo que se tarda en alquilar una vivienda, lo que ha provocado —a su vez— que cada vez más arrendadores sean más propensos a negociar los alquileres y a rebajar sus expectativas iniciales de rentas. Aun así, buena parte de los que acuden al mercado del alquiler, no consiguen alquilar una casa.

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