Furor por los suelos de subestaciones eléctricas: el inmobiliario echa chispas

Levantar pisos sobre lo que en el pasado fue una subestación eléctrica parece que se ha puesto de moda en la capital. Promotoras y gestoras de cooperativas han visto en estos terrenos la oportunidad de comprar suelo en buenas ubicaciones sobre los que seguir levantando sus viviendas, mientras que las compañías eléctricas han encontrado un nuevo y rentable filón de negocio.

Hace menos de un mes, la gestora de cooperativas Ibosa se quedaba con uno de los mejores solares a la venta dentro de la M-30. Unos terrenos con una edificabilidad de 8.500 metros cuadrados pertenecientes a Iberdrola y situados en la confluencia de las calles Alcalde Sáinz de Baranda, Marqués de Lozoya y Juan Esplandiú. Un auténtico caramelo para el sector promotor por el que ha ingresado 24 millones de euros, algo más de 3.000 euros el metro cuadrado. La venta fue asesorada por Knight Frank.

El proyecto de Ibosa, que contará con el sello del estudio Cano & Escario, contempla la construcción de 87 viviendas, de las cuales 60 ya están adjudicadas, distribuidas en un edificio de 14 alturas —de uno a cuatro dormitorios—. El precio, en torno a los 5.000 euros el metro cuadrado. Ibosa deberá construir además un parque público de 5.000 metros cuadrados.

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E. Sanz

Apenas unas semanas después de esta transacción, Naturgy —antes, Unión Fenosa— irrumpía en el mercado con la venta de otro solar, justo enfrente del Campus Google, en el distrito de Arganzuela, muy próximo al barrio de la Latina, entre las calles Mazarredo 18, Moreno Nieto 4 y Juan Duque 19. Sobre este terreno, que aún no tiene comprador, se levanta actualmente una subestación eléctrica que no pudo ser soterrada y cuenta con un solar adjunto en el que el futuro comprador podrá levantar oficinas o viviendas, puesto que los dos usos están contemplados en el planeamiento. Esta operación está siendo intermediada por CBRE.

Este solar urbano no consolidado tiene una superficie catastral de 3.191 metros cuadrados, de los cuales 1.568 metros se encuentran ocupados por la subestación eléctrica de Naturgy. El comprador deberá ceder al Ayuntamiento de Madrid un porcentaje de la superficie del ámbito para redes locales de equipamiento, infraestructuras y servicios públicos de conformidad, tal y como establece la ley del suelo de la Comunidad de Madrid de 2001.

Avantespacia tiene dos proyectos residenciales en Madrid que se levantarán sobre antiguas instalaciones eléctricas

Aunque el sector eléctrico español ha aprovechado la fuerte recuperación del mercado residencial en la capital y la enorme escasez de suelo para poner en valor sus activos inmobiliarios, incluyendo sus carteras de suelo, lo cierto es que estas ventas de terrenos no son nuevas. Avantespacia, la sociedad que hace cuatro años crearon conjuntamente Inveravante —el 'holding' del promotor gallego Manuel Jove— y BBVA, y que Inveravante controla al 100% desde principios de este año, tiene dos proyectos residenciales en la capital que se levantarán sobre antiguas instalaciones eléctricas. Dos terrenos que fueron adquiridos por Inveravante hace al menos un lustro a Unión Fenosa e Ibedrola, respectivamente.

Uno de ellos, en Las Rosas, fue adquirido a esta última y ya está en construcción. Está compuesto por 156 viviendas, todas vendidas, y cuya entrega está prevista para finales de 2020. El segundo solar, situado en la avenida Arcentales, fue adquirido a Unión Fenosa. Se trata de la subestación Canillejas, actualmente en pleno proceso de gestión urbanística.

Precisamente hoy miércoles, la comisión de desarrollo urbano del Ayuntamiento de Madrid se reúne para estudiar la iniciativa para la ejecución urbanística de esta área de planeamiento. Un trámite administrativo que, de ser favorable a Avantespacia, le permitirá levantar un centenar de viviendas, si bien no se espera que la tramitación urbanística esté lista hasta mediados de 2020. Este solar se encuentra situado muy cerca del estadio Wanda Metropolitano y de la M-40, y dispone de una edificabilidad de 13.170 metros cuadrados e incluye una cesión para un parque público.

Soterramiento y blindaje de subestaciones

¿Cómo es posible que un terreno sobre el que se levanta una subestación eléctrica acabe acogiendo viviendas? Muchos de los terrenos sobre los que se levantaban estas instalaciones eléctricas fueron soterrados o blindados. Tal y como publicó 'El País' en 2002, el Gobierno regional de la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de Madrid y la compañía eléctrica Unión Fenosa alcanzaron una acuerdo para soterrar 156 kilómetros de líneas de alta tensión y siete subestaciones eléctricas existentes en el ámbito urbano de la capital.

Según informó entonces este diario, las subestaciones afectadas estaban ubicadas en la carretera de Valencia (Vallecas), avenida de Arcentales 29 (en el distrito de Canillejas), en la calle Mazarredo (en el distrito de Arganzuela) y en la avenida de Carondelet, en Coto. La de Arcentales, como se ha comentado anteriormente, está en tramitación urbanística, mientras que la de Mazarredo está a la venta por parte de Naturgy.

En un documento fechado en 2002 por la Dirección General de Planeamiento Urbanístico, se recogía que las estaciones de Canillejas y Mazarredo habían sido blindadas —se desmantelaron las instalaciones anteriores— pero no soterradas, ya que "liberar suficientes espacios como para llegar a constituir un área de las magnitudes necesarias que permitan la realización de una obra de soterramiento de las instalaciones de las subestaciones no es posible", recoge el expediente.

"Es por ello que se hace desaconsejable el desmantelamiento de las infraestructuras actuales para su reubicación sobre rasante según establece el planeamiento vigente". De ahí que se realizara una modificación puntual del ámbito para adaptarlo al planeamiento vigente.

Después de esta modificación puntual del planeamiento, los terrenos fueron clasificados como suelo urbano no consolidado. En Mazarredo, esta modificación parcial contemplaba la posibilidad de que Unión Fenosa implantara sobre estos terrenos sus oficinas, mientras que en la de Canillejas se contemplaba el uso residencial, hasta un máximo de ocho plantas. Los informes de la Dirección General de Planeamiento Urbanístico fueron revisados y firmados de nuevo en abril de 2015.

Un camino muy similar fue el que siguió Iberdrola para algunas de sus subestaciones. En 2005-2006, el Ayuntamiento de Madrid, primero, y la Comunidad de Madrid, después, aprobaron la modificación del Plan General del ámbito de la subestación la Estrella, de Iberdrola, con el que se daba luz verde al desmantelamiento y soterramiento de la subestación eléctrica existente en dicha parcela para, posteriormente, proceder a la ordenación del suelo liberado con el objetivo de mejorar medioambientalmente el entorno urbano. En definitiva, proceder a su cambio de uso. Cambios de uso que han permitido a ambas compañías obtener pingües beneficios con las ventas de estos terrenos.