¿Bola de cristal? Barcelona marcará la pauta de la vivienda en el resto de España

"No tenemos la bola de cristal para prever con certeza lo que va a suceder en el mercado residencial español". Los expertos del sector insisten, una y otra vez, en que la vivienda se encamina hacia un periodo de estabilidad sin que sus proyecciones económicas hagan pensar en un movimiento brusco a la baja ni en cuanto a las transacciones ni en cuanto los precios. Al menos no de manera generalizada.

Pero, de la misma manera que tras la profunda crisis económica e inmobiliaria vivida en España hace apenas una década pocos se imaginaban que el precio del suelo y de la vivienda pudieran subir de nuevo y durante varios ejercicios consecutivos a ritmo de dos dígitos como finalmente ha sucedido —aunque sea en puntos muy concretos de la geografía española—, ¿está asegurado un aterrizaje suave?, ¿bajarán de nuevo los precios?, ¿qué sucederá en el mercado durante los próximos meses?

Barcelona puede tener la respuesta a todas estas preguntas ya que fue la primera en salir de la crisis y en liderar la recuperación y también ha sido la primera en mostrar los primeros síntomas de agotamiento e, incluso, las primeras caídas de precios —tanto en compra como en alquiler—. Una situación de la que no quieren ni oír hablar dentro del sector promotor que, al igual que sucedió hace una década, sostienen que los precios difícilmente volverán a caer.

Por lo pronto, y en lo que todos los expertos coinciden es la entrada en una nueva fase del ciclo inmobiliario con incrementos más moderados del precio de la vivienda y estancamiento o caída de las ventas. Tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior, en Barcelona, las transacciones han puesto fin claramente a su recuperación. De hecho, coincidiendo con la situación política que se vive en Cataluña, desde el 1 de octubre de 2017, fecha en la que se celebró el referéndum independentista, se aprecia un parón en la recuperación de las ventas. El número de viviendas vendidas en los ocho primeros meses de 2017, 2018 y 2019, es prácticamente idéntica.

La importancia de Barcelona a nivel inmobiliario es indudable. Es, solamente por detrás, de Madrid —con 76.636 compraventas en 2018—, la provincia con un mayor número de transacciones —55.892 unidades vendidas en 2018—, y concentra casi el 11% de las operaciones que se cierran anualmente en toda España, por detrás del 14,8% de Madrid y por delante del 7,6% de Málaga, de tal manera que cualquier movimiento, ya sea al alza o a la baja, tiene un impacto directo sobre el conjunto del sector residencial.

La venta de obra nueva sigue, no obstante, la tendencia alcista de los últimos tres años sin síntomas, por el momento, de agotamiento, a diferencia de la segunda mano que, al igual que en el resto de España, es protagonista de ocho de cada diez transacciones. Tal y como muestra el gráfico inferior, las ventas acumuladas entre enero y agosto de este año registran su primera caída desde que se inició la recuperación, según los expertos debido, en una parte, a la situación política en Cataluña y a los elevados precios, dos factores que han retraído a la demanda inversora que ha sido protagonista en buena parte de las ventas de casas usadas.

"El residencial se ha visto mucho más afectado que otros segmentos como el de oficinas o el de naves industriales tras los acontecimientos del pasado 1 de octubre de 2017", explica a El Confidencial Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "Se han ido tanto nacionales como extranjeros, y estos últimos han perdido vigor". Un dato. Según los registradores, en 2018, los extranjeros protagonizaron el 8,7% del total de las compras, la primera vez que este porcentaje se sitúa por debajo del 9% desde 2013.

Las ventas acumuladas entre enero y agosto de este año registran su primera caída desde que se inició la recuperación

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, para el Instituto de Estudios Económicos (IEE), coincide en que la situación política en Cataluña afectó al mercado, especialmente en el último trimestre de 2017, si bien, asegura que "el efecto fue muy contenido y sobre todo afectó al segmento de lujo donde el inversor extranjero está mucho más presente que el local".

"Poco después, la situación se normalizó ya que el mercado se encontraba en plena fase de recuperación. Tras los acontecimientos de las últimas semanas, sin embargo, en un contexto de cambio de ciclo, el efecto se multiplica, y se observa una mayor debilidad por parte del inversor que es la primera señal de una bajada de precios". Y añade, "dicha debilidad se acabará trasladando al comprador final que, aunque compra una casa para vivir en ella, no deja de ser una inversión y no quiere ver cómo ést pierde valor".

En 2018, los datos del INE muestran un aumento de las ventas de apenas un 3,94%. De un 18,99% de obra nueva, pero apenas un 1,82% en segunda mano, un segmento del mercado que acapara el 85% de las transacciones. De ahí la importancia de la segunda mano en la evolución del mercado y en las estadísticas oficiales.

"El extranjero que puede comprar por más de 600.000 euros no está en el mercado y el que quiere o puede comprar se va a la periferia, ya que los precios han subido con fuerza", apunta Bernardos. "Las grandes capitales han tocado techo en cuanto a precios y en ciudades como Barcelona o Madrid estamos muy cerca de los máximos del 'boom'. Esto ha provocado cierto agotamiento en la capital, per no así en el área metropolitana donde ha llegado mucha demanda expulsada del centro", explica a El Confidencial Toni Expósito, director general de Comprarcasa en España.

Primera caída de precios en la capital

Opinión que comparte Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com. "Buena parte de la demanda se ha ido hacia zonas limítrofes, más asequibles, provocando que las operaciones aumenten en ellas y, por el contrario, se estanquen en la capital. En este sentido, donde más operaciones se registran es, precisamente, en los barrios obreros y más asequibles como Sant Martí, Sant Andreu, Horta-Guinardó y también en Nou Barris, con aumento de las ventas, por ejemplo, del 34% en el primero de ellos y del 16%, en el segundo. Es lógico, puesto que la demanda se ha ido desplazando del centro a aquellas zonas donde puede comprar o alquilar".

Con datos de la Generalitat en la mano, este experto destaca, por ejemplo, cómo en otros distritos "como en L'Eixample, Ciutat Vella o Gràcia, barrios con más solera, ya se registran descensos en las transacciones. De hecho, en el primero de ellos, la caída empezó ya en 2018", explica Font quien destaca precisamente cómo en estos distritos, los precios de venta de obra nueva se acercan a los máximos del 'boom'.

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E. Sanz

Esta menor presión de la demanda sobre la oferta ha provocado la primera caída de precios. Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del tercer trimestre, la vivienda se abarató un 1% interanual entre julio y septiembre de este año respecto al mismo periodo del año anterior.

"Barcelona fue el primer mercado en iniciar la recuperación y es también el primero en el que realmente, y de manera significativa, se están moderando los precios y, puntualmente, se están registrando ajustes", señala Rafael Gil, director de servicios de estudios de esta tasadora, en cuya opinión, la Ciudad Condal está anticipándose a la tendencia general en el resto de ciudades españolas. Y aclara, "la capital catalana ha registrado por primera vez un ligero ajuste internaual, si bien, en Madrid ha sucedido lo mismo en términos trimestrales. Y, ya sean variaciones interanuales o intermensuales, lo cierto es que los precios oscilan ya en torno al 0%, lo que apunta claramente hacia la moderación y estabilización del sector".

El gráfico superior, por ejemplo, muestra precisamente cómo la intensidad de las subidas de precios en el segmento de segunda mano, muy intensas entre 2016 y 2017, se han desinflado claramente hasta registrar incluso variaciones interanuales negativas en los últimos meses. Y durante el último año, los precios, al menos de la segunda mano en Barcelona capital, se mantienen estables desde 2018, tras la remontada iniciada hace ya seis años.

Lo que parecía imposible, la bajada de precios, ha vuelto a suceder, a pesar de que el sector promotor, tal y como sucedió hace más de una década, niega una y otra vez los ajustes. "El promotor está en su papel, como ya sucedió en 2008. Sin embargo, los ciclos son normales en el mercado inmobiliario. El problema del residencial español es que no tiene un aterrizaje suave. Es un sector en el que se experimentan subidas y bajadas de precios muy fuertes. Es muy cíclico y, por tanto, es inevitable que bajen los precios de la vivienda", apunta García Montalvo.

La bajada, eso sí, no es generalizada, puesto que se trata de una media de todos los distritos. Sin embargo, en seis de ellos —hay diez en total— se han registrado ajustes a la baja o estancamiento: Ciutat Vella (-1,6%), Sants-Montjuïc (-1,4%), Gràcia (-1%), Horta-Guinardó (-0,2%), Nou Barris (-1%), L'Eixample (0,1%), San Martí (0%). Solamente dos distritos han seguido mostrando cierto dinamismo en cuanto a precios: Les Corts (6%) y Sant Andreu (4,5%).

Para Rafael Gil, "los ligeros ajustes que se están produciendo están en línea con la evolución de la economía y de su evolución futura dependerá la existencia o no de posibles amenazas como el Brexit o la guerra comercial entre EEUU y China". No obstante, en su opinión, "a diferencia de la última crisis, el sector inmobiliario y promotor parte de una situación muy diferente. Incluso si hubiera crisis económica, los ajustes no tendrían nada que ver con los vividos hace una década".

Por lo pronto, no se puede hablar de bajadas generalizadas, puesto que aún hay disparidad en el comportamiento de precios dependiendo, no solo de la estadística que se consulte, sino también de la tipología del inmueble, ya que no se comporta igual la vivienda nueva que la de segunda mano. Además, los expertos, especialmente desde el sector promotor, insisten en que el mercado se encuentra aún muy lejos de los precios máximos alcanzados durante el 'boom', lo que no quita, no obstante, que desde mínimos se hayan disparado más de un 50% e incluso el 70% en algunos distritos de Barcelona, como se puede apreciar en la tabla.

"La ciudad de Barcelona tiende a marcar el camino de lo que después sucede en otras ciudades, y ya mostró subidas menos significativas y por debajo de la media nacional en el semestre anterior. Ahora son las ciudades más pequeñas las que presentan las variaciones más altas, con lo que van un paso por detrás de las dos grandes capitales", reconocía recientemente Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa durante la presentación de su último informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado semestralmente junto con la Universidad Pompeu Fabra (UPF).

Un informe que apunta hacia un factor que explicaría buena parte del estancamiento: el importante descenso en la inversión residencial. Según este estudio, el porcentaje de inversores que compra una vivienda para ponerla en alquiler se situó en el primer semestre de 2019 en el 26,9%, un porcentaje que ha ido disminuyendo en los dos últimos años. "Barcelona, donde la presencia de inversores siempre ha sido importante, es en la actualidad la ciudad con un menor volumen de este tipo de comprador (23,8%). Los inversores prefieren ahora Madrid (30,24%), Valencia (35,64%) o la periferia de Barcelona, con L’Hospitalet de Llobregat (36,84%) a la cabeza", destaca Cubero.

Y es que, los fuertes aumentos de los precios de venta y el estancamiento de los alquileres repercuten directamente en la rentabilidad que esperan obtener los inversores. De hecho, tal y como apuntaba el Banco de España en su boletín económico de abril y en base a datos de idealista.com, en 2018, el alquiler bajó un 2% en Barcelona. "Mientras que el precio de la compraventa no ha alcanzado aún el nivel previo a la crisis, el precio de los alquileres se situaría por encima de ese nivel", constata el organismo regulador.

"Se ha producido un descenso de los pequeños inversores que tenían un peso muy importante en el mercado. Las fuertes subidas de precios, tanto en venta como en alquiler, han provocado que las rentabilidades no sean ya tan atractivas y hayan comenzado a mirar otros mercados en los que ven recorrido al alza, como el caso de Valencia o Bilbao, donde piensan que sucederá lo mismo que ha sucedido en Madrid o Barcelona. Y, sin embargo, no es tan sencillo, ya que el inmobiliario es un mercado en el que influye mucho la situación económica y en el momento de desaceleración económica que nos encontramos, acabará afectando a todos los sectores, incluyendo inmobiliario, a pesar de que nos encontremos en un entorno de tipos 0% durante mucho tiempo", apunta García Montalvo.

De la misma manera que los inversores están moviéndose hacia otras ciudades en busca de mayores rentabilidades, también se han movido hacia localidades y municipios limítrofes como L'Hospitalet de Llobregat.

Alquiler en máximos

El fin de ciclo también ha llegado al mercado del alquiler, en máximos en algunos distritos. Según datos de Fotocasa, los mayores descensos trimestrales se han registrado en Nou Barris (-6%), Sant-Montjuïc (-2,6%), Eixample (-2,6%), Gràcia (-2,4%), Sant Martí (-1%), Sarrià-Sant Gervasi (-0,6%), Ciutat Vella (-0,6%) y Horta-Guinardó (-0,4%). Por el contrario, han aumentado en Sant Andreu (1,6%) y Les Corts (0,7%). Porcentajes todos ellos que muestran cómo el poder adquisitivo de las familias también ha tocado techo.

Según los datos de la herramienta digital 'Elige bien tu barrio' de ING, en Barcelona, en el 93% de los barrios el esfuerzo financiero para pagar un alquiler supera el 30%, porcentaje que aconsejan no superar los expertos para no comprometer la economía familiar. De hecho, solo cinco de los 75 barrios de la Ciudad Condal están en una situación considerada sana por los expertos, mientras que otros siete están en una situación crítica, al dedicar a la renta más de la mitad de los ingresos familiares. De estos, uno está en una ratio del 66%. Y no es para menos si tenemos en cuenta que, según Solvia, los alquileres más altos de España se localizan, precisamente, en Barcelona, con una media de 15 euros por metro cuadrado, por delante de Madrid y Palma de Mallorca.

"Barcelona ha sido un mercado con un atractivo enorme para el inversor que compra para alquilar, y el aumento de los precios de venta ha provocado el descenso inversor, ya que cuanto mayor es el precio de la vivienda menor es la rentabilidad obtenida", insiste Font.

Cuesta vender y las expectativas están infladas

Esta ralentización del mercado afecta directamente a quienes quieren vender o alquilar su vivienda. "Poco a poco hemos ido viendo cómo el tiempo de venta se ha ido dilatando, lo que indica también cómo los precios de venta actualmente afectados en el mercado de segunda mano están por encima de lo que la gente está dispuesta a pagar, lo que hace necesario una rebaja de precio si se quiere vender", explica Montalvo.

Según los datos de Tecnocasa, los precios de oferta de los vendedores se sitúan actualmente entre un 16 y un 20% por encima del precio de mercado. "Quien quiere comprar es muy importante que filtre bien y seleccione aquellas viviendas que se encuentran a precio real de mercado, ya que, a menudo, el precio de oferta no está en consonancia con la realidad de la zona", insiste Montalvo.

Los precios de oferta de los vendedores se sitúan actualmente entre un 16 y un 20% por encima del precio de mercado

Toni Expósito también ha detectado que "cada vez son más numerosos los que intentan vender a precios que están fuera de mercado y para tener peticiones sobre el inmueble es necesario bajar los precios. Quien se deja asesorar, si salimos en un precio alto y en 15 o 30 días no se ha conseguido vender la vivienda, se ajusta el mercado. Normalmente, cuando esto sucede, según nuestros datos, en 60-70 días la operación se cierra en notaría. Sin embargo, hay quien no se deja asesorar".

"Hay un gran desencanto entre compradores y vendedores. El primero tiene la sartén por el mango y el segundo, cree que la tiene", concluye Gonzalo Bernardos. Una situación que ha vuelto a dilatar los tiempos medios de venta. "Un indicador", en opinión de García Montalvo, "muy bueno sobre la tendencia del mercado".

Según datos de Tecnocasa, en la actualidad se tardan 70 días de media en vender una vivienda en la ciudad de Barcelona. La media en el año 2018 fue de 75 días y en 2017, 68 días. Las cifras hablan por sí solas.