Cuenta atrás para reclamar por las viviendas sobre plano de la crisis jamás entregadas

El goteo de sentencias contra la banca es lento, pero continuo. Muchos de los que adelantaron dinero para comprar una vivienda que nunca llegó a construirse o a entregarse han podido recuperar su dinero, otros tantos se encuentran en plena batalla judicial, mientras que pueden ser miles los que han dado todo por perdido y no saben que existe una posibilidad de recuperar su inversión.

El tiempo, sin embargo, juega en su contra. El próximo 7 de octubre de 2020 prescribe el plazo para todos aquellos que compraron antes del 1 de enero de 2016, y para poder reclamar con éxito hace falta un proceso de recopilación de documentos que puede llevar varios meses.

El último en recuperar su dinero es un vecino de Navalcarnero que compró en 2007 —justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria— una vivienda de las 52 que la promotora Euroholding tenía previsto levantar en dicha localidad madrileña y que iban a formar parte de la urbanización Los Balcones de la Dehesa. La entidad condenada en primera y segunda instancia ha sido el Banco Santander, que en cuestión de días deberá ingresar en su cuenta 79.478,81 euros.

La fecha prevista de entrega de las viviendas se fijó a finales de octubre de 2008, pero nunca llegaron a construirse y tras declararse insolvente la promotora —como tantas otras tras el 'boom'—, medio centenar de familias se vieron atrapadas en una promoción fantasma, sin construir y con pocas posibilidades de reclamar a la promotora la devolución de su dinero. Para que nos hagamos una idea del impacto económico para esas familias, la aportación media de los compradores ascendió a 62.000 euros, un dinero con el que en la actualidad podrían comprarse una casa.

La banca aguarda expectante. Pronto se cerrará definitivamente otro capítulo judicial que le ha generado un dolor de cabeza mucho menor que el de las preferentes, cláusulas suelo o IRPH, ya que dentro de un año se acaba el plazo para que los afectados puedan reclamar. Una batalla judicial que habría provocado un serio revés a la banca, puesto que las cantidades a reclamar no son nada desdeñables.

De hecho, tal y como comentan a El Confidencial desde una entidad que prefiere permanecer en el anonimato, "nosotros apenas hemos devuelto el 30% de lo que nos podrían haber reclamado". Y es que, en los últimos años, las demandas no se han dirigido contra las aseguradoras que debían garantizar dichas cantidades ni contra los promotores que debían construir las casas, sino contra la banca, que debía garantizar que ese dinero adelantado iba destinado a la construcción de las viviendas.

La ley que entró en vigor el 7 de octubre de 2015 redujo el plazo de prescripción de 15 a cinco años, plazo que se cumple en 12 meses

"Antes se reclamaba más a las compañías de seguros, porque la jurisprudencia era más clara en este tipo de casos, pero con los años, los juzgados y tribunales han ido abriendo las puertas para poder reclamar de una manera más contundente a los bancos", explica Marta Serra, directora y abogada de El Defensor de tu Vivienda, quien reconoce que también se puede acudir a la vía penal, aunque las posibilidades de recuperar el dinero son limitadas, ya que "tiene que haber delito y en estos casos no siempre existe", sin olvidar que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria muchas cooperativas y promotoras se declararon insolventes, con lo que las posibilidades de recuperar el dinero eran mucho más limitadas.

Empieza la cuenta atrás

En 12 meses, por tanto, la banca podría ver definitivamente cerrado este frente judicial, mucho menos mediático que el de las cláusulas abusivas. "El tiempo se agota en octubre de 2020. El día 7 de dicho mes vence el plazo para reclamar el dinero perdido por una vivienda no entregada", explica la abogada de El Defensor de tu Vivienda, despacho que ya ha ganado más de un millar de casos a la banca y se encarga de la defensa de más de 5.000 afectados con aportaciones medias en torno a 50.000 euros.

Este despacho ha contabilizado medio millar de promociones fallidas repartidas por toda España, mientras que algunas fuentes apuntan a que podría haber más de 600.000 afectados, españoles pero también extranjeros, principalmente de países como Reino Unido y Alemania, 'pillados' en promociones en la costa.

El plazo de prescripción afecta a los contratos de compraventa de vivienda sobre plano —tanto en el caso de una cooperativa como de una promotora— que fueron firmados antes del 1 de enero de 2016. "Con la entrada en vigor de la Ley 42/2015, que entró en vigor el 7 de octubre de 2015, es decir, hace cinco años, se redujo el plazo de prescripción de 15 a cinco años. Y los cinco años se cumplirán justo dentro de 12 meses", insiste Serra.

Aquellos que compraron antes de esa fecha se rigen por la Ley 57/68. Esta norma, tal y como explica Serra, "exigía a las promotoras y cooperativas de viviendas sobre plano contratar un seguro al bancario que garantizase la devolución de las aportaciones de los compradores en caso de que las viviendas no fueran entregadas en el plazo pactado. Si no se contrataba dicha garantía y el banco donde se realizaban las aportaciones permitía realizar ingresos de los compradores, entonces, la ley declara responsables a las entidades bancarias", apunta.

¿Y los que compraron a partir de 2016?

¿Qué sucede con quienes firmaron el contrato con posterioridad al 7 de octubre de 2015 o quienes lo hicieron a partir del 1 de enero de 2016? A todos ellos también les afecta el plazo de prescripción de cinco años, pero no el día de comienzo de ese plazo. "Habrá que analizar cada caso concreto para determinar el comienzo de dicho plazo, pero en principio estas personas sí podrán reclamar sus aportaciones después del 7 de octubre de 2020", asegura Serra.

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En su opinión, aunque dicho plazo pueda ahora parecer lejano, "no lo es tanto, ya que ese tipo de reclamación conllevará recopilación de una serie de documentación que no se consigue de manera inmediata, sino que puede llevar varios meses. Es por ello que para poder reclamar las aportaciones con garantía de éxito, los afectados deben ponerse en manos de expertos lo antes posible, ya que después de esa fecha no habrá más posibilidades de recuperar el dinero".

Entre esta documentación, por ejemplo, se encuentran todos aquellos documentos que permitan acreditar los pagos que se han hecho, a qué entidad se hicieron y a qué cuenta fueron a parar, así como si esos pagos estaban destinados a financiar la construcción de sus viviendas. "En muchos casos, hablamos de papeles de hace muchos años que no solo no tiene el cliente sino que el banco pone pegas a la hora de entregar", explica Marta Serra.

El Defensor de tu Vivienda ha contabilizado medio millar de promociones fallidas y otras fuentes hablan de más de 600.000 afectados

Según esta abogada, también hay que demostrar el retraso en la entrega de la vivienda, si no se llegó a construir... "Hay que demostrar que no tienen la licencia de primera ocupación (LPO), un documento que hay que pedir al ayuntamiento de turno, que suele tardar en contestar". En definitiva, "hay que tenerlo todo muy atado para poder demandar. Y si no lo tenemos claro, no demandamos".

Serra calcula que "desde que viene el cliente hasta que recopilamos toda la información y presentamos la demanda, perfectamente pueden pasar seis meses, por lo que no hay que esperar hasta el último momento para reclamar".

Punto de inflexión en enero de 2016

Desde el pasado 1 de enero de 2016, la protección de quienes deciden comprar sobre plano sufrió un cambio muy significativo. Desde esa fecha, aquel comprador que entregue cualquier cantidad a una promotora o cooperativa antes de que esté concedida la licencia de obra, no la tendrá garantizada por ley, ya que hasta entonces no es obligatorio contratar el seguro aval bancario.

"Redujo considerablemente los derechos de los compradores de vivienda sobre plano", explica Serra. "Por ejemplo, todo el dinero que el cooperativista haya portado desde que se apuntó hasta que la cooperativa tenga licencia de obras, la cooperativa no tiene obligación de tenerlo asegurado. Lo mismo sucede si se compra una vivienda sobre plano que no tiene licencia. Todo el dinero aportado entre la firma del contrato de compraventa y la obtención de la licencia no está protegido por las obligaciones que impone la ley a promotor y banco".

Opinión

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Y añade, "desde nuestra experiencia, en la mayoría de los casos en que fracasaron proyectos de cooperativas y promotoras y los consumidores perdieron sus ahorros, las promotoras y cooperativas ingresaron las aportaciones de los compradores antes de disponer de dicha licencia".

La nueva ley introdujo, además, otro cambio que está relacionado con el periodo de garantía del aval. Con la nueva norma, en el supuesto de que el comprador no reclame al aval en el plazo de dos años desde el incumplimiento del promotor, ya no podrá solicitar al banco avalista la devolución de sus aportaciones.

"Aunque esta nueva ley sea menos proteccionista para los consumidores y se tenga un plazo de prescripción más limitado, analizando cada caso, también se podrán recuperar todas las entregas a cuenta que se realizaron a través de una entidad bancaria junto con los intereses devengados desde cada una de las aportaciones", apunta Marta Serra quien, aunque reconoce que la mayoría de los afectados compraron antes y durante los años del 'boom' inmobiliario, comienza a recibir casos de compradores que firmaron su contrato rigiéndose por la nueva Ley 20/2015, es decir, después del 1 de enero de 2016.