Las casas vacías de inmobiliarias y bancos caen un 36% con el impuesto de Cataluña

Los primeros efectos del polémico impuesto sobre las viviendas vacías de Cataluña, avalado a principios de este año por el Tribunal Constitucional tras rechazar un recurso interpuesto por el gobierno de Mariano Rajoy, empiezan a verse en el parque inmobiliario catalán. Desde su entrada en vigor hace tres años, el número de casas vacías en manos de grandes tenedores (bancos e inmobiliarias) ha caído un 36%. De los 27.500 inmuebles residenciales vacíos que en 2016 declararon las entidades financieras e inmobiliarias se han pasado a los 17.500 del pasado ejercicio, según datos obtenidos por El Confidencial a través de la Ley de Transparencia. Sin embargo, expertos aseguran que faltan datos para confirmar la incidencia del tributo.

Desde la Generalitat consideran que la efectividad del impuesto ha sido "positiva" ya que gracias a su recaudación ha sido posible incrementar la capacidad de gasto del organismo en políticas de vivienda, según manifestaron a este diario desde la Consejería de Economía del organismo. Este tributo, según explicaron, se creó con un doble objetivo: por un lado recaudar recursos para financiar políticas de viviendas y, por el otro, para "movilizar y dinamizar" el parque inmobiliario de viviendas. Desde el gobierno catalán entienden que se están cumpliendo los dos.

"La situación óptima sería obtener una recaudación tendente a cero, lo que significaría obtener una reducción sustancial de grandes poseedores y del número de viviendas ocupadas bajo su control", agregaron. El impuesto se aplica sobre las viviendas que están en manos de personas jurídicas y que llevan vacías más de dos años.

El tributo fue aprobado por el Parlamento Catalán en julio de 2015 con los votos de CDC, UDC, ERC y Ciudadanos. Pero en abril de 2016, el gobierno de Mariano Rajoy presentó un recurso de inconstitucionalidad alegando que se estaba aplicando un nuevo tributo sobre un hecho que ya estaba gravado. Un mes después, el Constitucional admitió a trámite el recurso del Poder Ejecutivo y suspendió la aplicación de este gravamen. En septiembre de ese mismo año el organismo decidió levantar la suspensión sobre los artículos de la ley impugnados hasta que se dictara una sentencia, que llegó finalmente en enero de este año y fue favorable al gobierno catalán.

La de Cataluña es la primera experiencia en este sentido en España y permite obtener datos oficiales sobre la cantidad de inmuebles residenciales vacíos. Sin embargo, al dejar fuera a las viviendas vacías en manos de particulares, los datos no permiten tener un panorama completo. Mariona Segú, licenciada en Economía por la Universidad Pompeu Fabra y actual investigadora sobre Economía Urbana en la Universidad de París Sur, asegura que la falta de datos es el gran problema de España. "En este caso lo ideal sería poder comparar con los datos de viviendas en manos de particulares para saber si el impuesto incidió o no", subrayó.

La cantidad de viviendas vacías se redujo en la mayoría de los municipios catalanes pero existen casos donde han aumentado. Salou es uno de los casos más llamativos. El municipio ubicado en la Costa Dorada de Cataluña pasó de 106 a 492 viviendas vacías, un incremento de 364% entre 2017 y 2018. En Barcelona, en tanto, la reducción fue de un 10%. De todas formas, el municipio con el mayor porcentaje de viviendas vacías es Arrés (12% sobre el total de inmuebles residenciales).

Las viviendas vacías en manos de los grandes tenedores en 2018 representan el 0,5% del total de viviendas en Cataluña. En 2017 ese número ascendía a 0,7%. El único dato que existe a escala de comunidad autónoma era con base en el censo de 2011 y establecía que en Cataluña la cantidad de viviendas vacías rondaba el 10% (incluyendo las de particulares y familias). Sin embargo, este número está mal estimado, según explicó Segú. Un estudio más exhaustivo realizado por la Alcaldía de Barcelona durante 2018 estableció que, en la capital de la comunidad, el porcentaje de viviendas vacías era de 1,5%.

También cae la recaudación

La disminución de la cantidad de viviendas vacías ha acarreado una menor recaudación. En 2016, la Generalitat generó casi 19 millones de euros por este concepto, mientras que en 2018 fueron menos de 12 millones. Sin embargo, la recaudación es muy superior a la esperada por el gobierno catalán que la cifraba en ocho millones para 2016. Al tratarse de un impuesto finalista, este dinero debe ser destinado a políticas de viviendas y se debe priorizar que sea aplicado en el municipio en el que se obtuvo, según dice la Ley 14/2015 que crea el tributo. El impuesto es gradual y va desde los 10 euros por metro cuadrado para aquellos que poseen menos de 5.000 metros cuadrados hasta los 30 euros para quienes tienen más de 40.000.

Si bien en total son 17.500 las viviendas vacías en 2018, las que pagan el impuesto son menos de la mitad (8.334). Y el 80% de los inmuebles que tributan son propiedad de tres empresas que, para "no hacer identificable los sujetos pasivos" y por la confidencialidad de los datos tributarios, la Generalitat los agrupa y no dice su nombre en la respuesta a la solicitud de acceso a la información. En 2016, los tres mayores poseedores acumulaban el 88% de las 17.600 viviendas que pagaban el impuesto.

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No entran como sujeto pasivo las viviendas que estén ubicadas en zonas de "escasa demanda acreditada" (definidas en el Plan territorial de vivienda), las dispuestas a disposición de programas sociales o las que estén destinadas a usos turísticos u otras actividades económicas no residenciales, siempre y cuando puedan acreditar su utilización en los últimos dos años. También existen otras situaciones, como que la vivienda esté en medio de un litigio judicial o esté ocupada ilegalmente, que también exoneran de pagar el impuesto.

La ley también establece bonificaciones para aquellas empresas que pongan parte de sus viviendas en "alquiler asequible". La bonificación puede ser del 100% si más del 67% de las viviendas están destinadas a ese tipo de arrendamiento. Una vivienda en alquiler asequible es aquella se ofrece a un valor un 25% inferior al del mercado y con un contrato mínimos de tres años, según define la propia normativa.

En el mismo período de tiempo (2016-2018), el total de viviendas en manos de los grandes tenedores también se redujo. Cuando comenzó la aplicación del tributo eran cerca de 32.000 y en 2018 no llegaban a 27.000, un 17% menos.

Podemos quiere implementarlo a nivel nacional

Si bien desde 2004 existe una ley que establece la posibilidad de aumentar un 50% el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles a las casas vacías, nunca se aplicó plenamente porque en la normativa no está definido lo que se entiende por vivienda "desocupada por carácter permanente". Varios ayuntamientos recibieron sentencias contrarias cuando intentaron aplicarlo porque el tribunal entendía que no eran los competentes para regular y desarrollar este concepto.

En marzo de este año, el gobierno de Pedro Sánchez aprobó un Real Decreto por el que deja en manos de los ayuntamientos la posibilidad de definir qué entienden por vivienda vacía. Sin embargo, esos organismos quedan atados a que el gobierno autonómico haya regulado sobre esta materia y definido el concepto. En Madrid, por ejemplo, no está definido.

A nivel nacional ha sido Unidas Podemos (UP) el partido que más ha insistido con este tema. En marzo de 2018, la formación liderada por Pablo Iglesias propuso obligar a los particulares a la cesión de sus viviendas que no hayan utilizado durante diez años y aumentar el IBI a las viviendas vacías que permanezcan desocupadas sin causa justificada por más de seis meses. En la última campaña electoral, UP volvió a poner la cesión obligatoria de viviendas vacías sobre la mesa.

Sánchez también mencionó el tema de la vivienda en la presentación de su programa electoral de cara al 10-N pero sin entrar en detalles. Los socialistas proponen "impulsar una oferta de vivienda de alquiler seguro y estable a precios asequibles" que lograrán "movilizando las viviendas vacías y a los grandes 'tenedores de vivienda'". Sin embargo, no especificó cómo lo llevarán adelante.

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De todos modos, la falta de información oficial sobre la cantidad de viviendas vacías y su ubicación hace que sea casi imposible conocer la efectividad de este tipo de medidas planteadas por Unidas Podemos, según la investigadora Mariona Segú. En otros países, como Francia, existe información mucho más fiable y un estudio realizado por la investigadora muestra que el impuesto redujo en un 13% las viviendas vacías en las ciudades en las que se aplicó.

Si bien a nivel nacional no se ha avanzado en este sentido, otras comunidades han tomado caminos similares al de Cataluña. El gobierno vasco, por ejemplo, implementó en 2015 un canon de 10 euros anuales por metro cuadrado a los pisos que llevaran más de dos años vacíos y que aumenta 10% si el inmueble continúa vacío al año siguiente. Esa misma ley también habilita el gobierno de Euskadi a expropiar viviendas vacías que estén situadas en zonas en las que haya una demanda contrastada de personas que necesitan una vivienda pública o social. Sin embargo, esta normativa, que también recibió el aval del Constitucional tras el recurso del gobierno de Rajoy, comenzará a ser aplicada en 2020.

Nota Metodológica

Para calcular el porcentaje de viviendas vacías en manos de grandes tenedores, se tomaron los datos de bienes inmuebles residenciales de cada municipio catalán de la página web del Catastro. El organismo cuenta con los datos por municipio y por año de todo el país.