'MADRID DESDE EL CIELO'

Todo (casi) vendido: Madrid tiene 13.800 casas nuevas en marcha y solo el 15% en 'stock'

Actualmente hay en marcha 13.800 vivienda de obra nueva en diferentes fases de construcción, y de ellas, apenas quedan 2.000 a la venta

Foto: Grúas.
Grúas.

La actividad promotora en Madrid capital va a en aumento. Actualmente, hay en marcha 13.800 vivienda de obra nueva en diferentes fases de construcción y, de ellas, apenas quedan 2.000 a la venta. La cifra es un 20% superior respecto a la de hace un año —12.000 viviendas—, lo que pone de manifiesto cómo la promoción dentro de la M-30 va en aumento y cómo el producto que sale al mercado aún se absorbe con mucha rapidez. Esas viviendas estarán finalizadas en los próximos 2-3 años.

Los datos los recoge el cuarto informe sobre la actividad constructora en Madrid, 'Madrid desde el cielo', que elabora desde 2015 la consultora CBRE y que es el único estudio de estas características actualmente en el mercado en que se contabilizan y analizan los proyectos de promoción en la capital.

"El mercado de Madrid tiene una demanda anual estimada en torno a 20.000 unidades, por lo que no nos preocupa la absorción de las mismas", ha señalado Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de esta compañía. Unas estimaciones que se realizan, ha explicado, "en base al número de transacciones que se cierran en Madrid cada año —ver gráfico inferior—, los movimientos migratorios, además del crecimiento del empleo y la creación de nuevos hogares".

“De todos modos, hay que tener en cuenta que en la mayoría de los proyectos en fase de construcción avanzada, gran parte de las viviendas se encuentran vendidas en contrato privado. La cifra de viviendas ofertadas/disponibles en comercialización, de acuerdo a la información que hemos conseguido recabar de los casi 400 proyectos residenciales en construcción, no alcanza el 15%”, ha señalado Población, que indica, no obstante, que existen unidades bloqueadas dentro de la estrategia comercial de cada compañía.

Esas 13.800 viviendas se reparten en un total de 391 proyectos —318 grúas, no todos los proyectos implican la instalación de una o varias grúas—, y desde el punto de vista geográfico, no se encuentran homogéneamente repartidas. El estudio de CBRE sitúa el 20% de esas viviendas en Vicálvaro, en concreto en la zona de El Cañaveral, con unas 3.000 nuevas viviendas en marcha, casi el doble respecto a las cifras que se registraban allí hace un año.

El 20% de esas viviendas se está construyendo en Vicálvaro, en concreto en la zona de El Cañaveral, con unas 3.000 unidades nuevas en marcha

"En Vicálvaro hay un total de 60 grúas en marcha y 33 proyectos —algunos de gran tamaño—, un ámbito con muchísima actividad desde 2018 y que se ha visto favorecido por la paralización de otros desarrollos del sureste como Ahijones o Los Berrocales, donde posiblemente, en las próximas ediciones del informe veamos mucha actividad promotora", ha señalado Población. De hecho, los distritos periféricos de la capital, Vicálvaro, Fuencarral-El Pardo, Hortaleza y Moncloa-Aravaca, concentran el 43% del total de grúas contabilizadas.

Por el contrario, en el PAU de Vallecas, donde en ediciones anteriores también se observaba bastante actividad promotora, se detecta una disminución en el número de grúas y proyectos, "ya que se trata de un ámbito ya consolidado donde existe muy poco suelo a la venta", ha explicado Lola Martínez Brioso, directora de CBRE Research.

CBRE.
CBRE.

En otras ubicaciones como Barajas o Usera, por su parte, la actividad promotora es muy escasa. "No hay disponibilidad de solares en venta en Barajas, y la demanda que busca casa en esta zona tiene un abanico muy grande donde elegir en Valdebebas. Además, la rehabilitación en Barajas, a diferencia de lo que sucede en el barrio de Salamanca, no tiene tirón", añade Población.

Sin síntomas, aún, de desaceleración

Los datos recogidos en este informe muestran prácticamente las mismas grúas que hace un año —366—, si bien hay un 16% más de proyectos en marcha —482—, ya que, como ha explicado Lola Martínez Brioso, no todas las promociones llevan implícita la colocación de grúas. No siempre el distrito que tiene más grúas es el que tiene más proyectos en marcha. Es decir, no hay una relación directa entre grúa y proyecto".

De hecho, uno de los distritos más activos en cuanto a rehabilitaciones se refiere, Salamanca, es el que concentra la cifra más alta con un total de 20 grúas y 48 proyectos, de los que un 75% (36) corresponden a vivienda y un 60% son rehabilitaciones. "El distrito ha registrado un incremento considerable respecto a 2018, cuando se detectaron 28 proyectos en curso, lo que le lleva a situarse en primera posición en número de proyectos y entre los cinco con mayor número de grúas activas", señala Martínez Brioso.

CBRE.
CBRE.

A pesar de que las estadísticas comienzan a mostrar ciertos síntomas de agotamiento en cuanto a precios y transacciones, lo cierto es que los datos de este informe aún no reflejan esa desaceleración, al menos, por el momento. En conjunto, de los 21 distritos analizados en el informe, 14 de ellos han registrado un incremento respecto al año pasado en el número de proyectos en curso contabilizados. "Aunque el número de grúas es prácticamente el mismo que el de hace un año, esto no indica un posible cambio de tendencia, puesto que partíamos de cifras muy bajas y el crecimiento infinito es imposible. Es evidente que tarde o temprano se producirá un parón de la actividad, pero aún no se ha producido", ha apuntado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España.

El segmento residencial es el que concentra la mayor parte de la actividad constructora en la ciudad, representando el 87% (318) de las grúas activas contabilizadas y un 81% (391) de los proyectos. No obstante, el estudio de CBRE también ha contabilizado los proyectos y las grúas en otros segmentos de actividad —oficinas, hoteles, 'retail'...—.

Oficinas, hoteles, 'retail'...

Así, por ejemplo, en el sector terciario hay un total de 31 proyectos. En oficinas, tanto la superficie en rehabilitación como la de nueva construcción aumentan respecto a años anteriores, alcanzando las cifras más elevadas de los últimos cuatro años. En total, se están añadiendo a la oferta de oficinas 320.000 metros cuadrados, un 30% más respecto al año pasado. Del total de metros en desarrollo, un 26% se encuentra ya reservado.

Según ha explicado Lola Martínez, “una buena parte de los proyectos de nueva construcción se localiza en la A-2. De todos modos, la tan necesaria renovación del 'stock' de oficinas continúa, no solo a través de las profundas rehabilitaciones que continúan llevándose a cabo, como los edificios Serrano 88 y Velázquez 34, en pleno barrio de Salamanca, o Los Cubos, en el eje avenida de América, sino a través también del cambio de uso de algunos edificios obsoletos pero muy bien localizados en áreas urbanas consolidadas, como por ejemplo García de Paredes 4 o Santa Engracia 32, que dejan de ser oficinas para convertirse en viviendas”.

En el sector 'retail', destaca la transformación de locales comerciales en el High Street en su esfuerzo por adaptarse a la era de la omnicanalidad, tal y como explican desde CBRE. En este sentido, la calle Preciados es un escaparate con ejemplos notables, como la nueva 'flagship' de Zara o el proyecto que Hines está llevando a cabo en el número 13, en el que ofrece casi 3.000 metros cuadrados de superficie comercial. Dentro de este segmento, destaca también la aparición de nuevos operadores que están acondicionando los inmuebles a su actividad, por ejemplo, el icónico plaza de Colón 1, donde CaixaBank implantará su nuevo modelo de banca digital.

En el sector hotelero, por su parte, el auge de Madrid como plaza turística sigue reflejándose en la actividad que registra su sector hotelero, con nueve hoteles de cinco y cuatro estrellas actualmente en rehabilitación en las mejores zonas del centro de la capital. Actualmente, se contabilizan 14 hoteles en desarrollo frente a los 19 de hace un año, que sumarán 1.810 nuevas habitaciones.

Entre los proyectos de uso mixto y tras la apertura del hotel Plaza de España, avanzan las obras del Proyecto Canalejas, así como las de la Torre Caleido, proyectos que ya se encontraban en obras el año pasado. Se incorpora este año la remodelación del estadio Santiago Bernabéu, con el objetivo, entre otros, de optimizar el potencial comercial del estadio.

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