Un antiguo cuartel, una subasta y 830 VPO, la pelea entre Defensa y el Govern Balear

Tensión entre el Ministerio de Defensa y el Govern Balear a cuenta de los terrenos del antiguo cuartel de Son Busquets, en Palma de Mallorca. Más de 110.000 metros cuadrados para levantar 831 viviendas de protección, cuya venta, mediante subasta pública a partir de 45,8 millones de euros, fue acordada el pasado 12 de julio en el último Consejo de Ministros y anunciada, como en ocasiones anteriores, en el portal de subastas inmobiliarias Addmeet.

La enajenación por este procedimiento —el de subasta—, tal y como ya adelantó el Diario de Mallorca, pone en riesgo que los terrenos puedan acabar en manos del Govern balear o del Ayuntamiento de Palma de Mallorca. Y es que, tal y como trasladaron varios representantes del Govern Balear —entre ellos, el presidente del Consell— y representantes del Ministerio de Defensa —entre ellos el Secretario de Estado de Defensa— en una reunión celebrada hace diez días en Madrid, quieren comprar los terrenos, si bien, no están dispuestos a poner sobre la mesa los 45,8 millones en los que fue tasado el solar al considerar que la tasación era "abusiva", señalan fuentes cercanas al Ministerio de Defensa a El Confidencial.

El Govern planteó la compra de los terrenos, si bien, considera que 45,8 M es una tasación "abusiva"

Por lo pronto, el gobierno balear tiene un as en la manga que puede ser decisivo en el resultado final de la subasta, puesto que de él depende la aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) del ámbito. Un documento que especifica qué edificabilidad y usos tendrá el sector, y aunque es un trámite urbanístico relativamente sencillo, según los expertos, sin él, el atractivo del solar disminuye considerablemente por lo que la concurrencia de inversores privados a la puja podría reducirse.

Además, si como ha sucedido, por ejemplo, en Madrid, la aprobación definitiva de este PERI se retrasa y la subasta del solar, también, el Ministerio de Defensa podría enfrentarse a un cambio de ciclo inmobiliario —como el que ya están adelantando algunos indicadores— en el que la promoción residencial podría perder el interés de los inversores y dejar en el aire cientos de VPO a precios asequibles en Palma de Mallorca.

Compra de activos entre administraciones

Fuentes inmobiliarias consultadas por El Confidencial destacan que la compra de inmuebles entre administraciones es una práctica habitual, si bien, "siempre se realizan al precio de la tasación del organismo público que la transmite y con el planeamiento acordado, que tiene la obligación de tasar sus inmuebles periódicamente, según normativa estatal".

Basta con echar mano de la hemeroteca. Así, por ejemplo, el Ministerio de Defensa acordó a principios de este año la venta al Ayuntamiento de Córdoba de las Caballerizas, mientras que el Consorcio de Compensación de Seguros compró a finales del año pasado al Ministerio de Hacienda la antigua sede de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en el Paseo de la Castellana 19 de Madrid. Además, hace casi un año, Defensa vendía al Govern Balear las baterías militares de Favaritx.

"El precio de compra entre administraciones se realiza en base al precio de tasación y con el planeamiento acordado para evitar que si una transmisión se hace por debajo del mismo y si por cualquier causa el comprador transmite posteriormente el inmueble, no genere plusvalías urbanísticas "extra" más allá de las que pueda generar por la posible evolución al alza del mercado inmobiliario, plusvalía que generalmente solo comparte al 50% con la administración que se lo vendió", explican las fuentes consultadas.

"En los convenios que se firman entre la administración que vende y la que compra, esta última se compromete a que si hay una venta en los siguientes años a la transacción, la plusvalía se reparte al 50%, es decir, el transmitente que vende por el "interés general" el inmueble a otra administración, renuncia al 50% de la posible plusvalía futura", añaden estas mismas fuentes.

Así sucedió, por ejemplo, con el polvorín de Santa Gertrudis, vendido también por Defensa al Consell de Ibiza y que tras ser revendido por este último, tuvo que abonar a Defensa 235.000 euros en cumplimiento del convenio de compraventa firmado por ambas partes. "También hay ejemplos en los que una administración compra un edificio a otra y aunque inicialmente su idea no fuese revenderlo, decide finalmente venderlo con importantes plusvalías", señala otra fuente.

Una inversión de 125 M para levantar 830 VPO

Los antiguos solares de Son Busquets son unos terrenos muy atractivos por su ubicación, ya que se encuentran en pleno centro de Palma de Mallorca y a su alrededor, a lo largo de los años, se han construido cientos de viviendas. Según fuentes inmobiliarias consultadas, la inversión necesaria para acometer la construcción de 831 pisos protegidos —1.500 euros por metro cuadrado por 100 metros cuadrados cada piso, aproximadamente— rondaría los 125 millones de euros sin contar costes de urbanización.

Y el gobierno balear ya ha reconocido que puede asumir el coste de la construcción de las viviendas, pero no puede asumir, además, la compra del terreno. En este sentido, si el Govern se hace finalmente con el solar por debajo del valor de tasación, se abren varios escenarios. Por un lado, que compre el solar, apruebe el PERI y acometa la inversión total prevista para construir las 831 VPO; o que compre el solar, apruebe el PERI, pero por diferentes circunstancias —entrada en recesión, cambio de prioridades políticas, cambio de gobierno...—, decida poner el solar o parte del mismo a la venta —lo que le generaría unas "plusvalías urbanísticas" extra por haber comprado con descuento y por haber aprobado el PERI—.

La inversión total estimada para construir 830 viviendas de protección ronda los 125 millones

El principal escollo para que el solar pase a manos del gobierno balear es, por tanto, el precio de compra que, tal y como trasladaron al Ministerio de Denfesa, les parece "abusivo". Según la información a la que ha tenido acceso El Confidencial, el módulo VPO de régimen general en Palma de Mallorca se sitúa en 1.940 euros el metro cuadrado útil —1.552 euros el metro cuadrado construido—, mientras que el Módulo VPO de régimen concertado en Palma de Mallorca se sitúa en 3.001 euros el metro cuadrado útil —2.400 euros el metro cuadrado construido—.

En ambos casos, por debajo de los precios de venta de la vivienda libre de obra nueva en la zona, que oscilan entre 2.300-3.100 euros el metro cuadrado construido. "Viendo los precios reales de transacciones de mercado libre, están por debajo del precio máximo para régimen concertado, se han aplicado precios de venta final con descuentos del 20% (2.000 euros el metro cuadrado construido) sobre el precio del módulo para realizar la valoración del suelo con criterios realistas de mercado", concluyen fuentes de Defensa.

Casi 20 años sin uso

Las instalaciones de Son Busquets quedaron fuera de uso militar en el año 2000 cuando lo que quedaba del regimiento se trasladó, junto con el resto de unidades de Baleares, a la base Jaime II hasta su disolución en 2008.

Desde entonces, las instalaciones están cerradas y sin mantenimiento, lo que ha propiciado que se conviertan en un terreno invadido por las malas hierbas, y convirtiendo este espacio en ruinoso, a pesar de tratarse de un terreno con un gran potencial y excelente ubicación.

El nuevo Plan Especial de Rehabilitación Integral (PERI) de Son Busquets, crea una gran zona verde entre los barrios de El Amanecer, Camp Redó, Ses Fonts y Cas Capiscol, reduce a la mitad la cifra de viviendas prevista hasta 831 y dobla los equipamientos.

El nuevo plan para articular la rehabilitación del antiguo cuartel de Son Busquets, de 110.865 metros cuadrados, añade nuevos usos al residencial y rebaja las 1.663 viviendas previstas inicialmente a 831 (74 por hectárea), todas ellas de protección pública.

También se contemplan espacios de uso comercial y administrativo y prevé la construcción de seis equipamientos, uno de ellos docente, otro deportivo, dos de carácter socio-cultural, uno sanitario y uno polivalente. Se crea además una zona verde de 25.268 metros cuadrados en la parte central, de fácil acceso peatonal.