Las dos caras de los pisos en Madrid: brecha de hasta 5.000€/m2 en el mismo barrio

Madrid es una ciudad llena de contrastes. Y a nivel inmobiliario, también. Las enormes diferencias entre los precios de obra nueva son abismales dependiendo no solo del distrito en el que se ubique la promoción, sino incluso dentro de un mismo barrio. Así, por ejemplo, frente a los 1.800 o 2.000 euros el metro cuadrado que pueden pagarse -como mínimo- por una vivienda de obra en Vilaverde, Vicálvaro, Latina, Carabanchel o Usera, en distritos como Salamanca o Chamberí, los máximos pueden llegar a superar los 10.000 euros el metro cuadrado en los proyectos más exclusivos. Es decir, la brecha de precios entre unas zonas y otras puede llegar a situarse en torno a los 8.000 euros el metro cuadrado.

Así lo muestra el último informe de Sociedad de Tasación sobre obra nueva en Madrid si bien, lo llamativo no es tanto la brecha de precios entre unos distritos y otros -obviamente no es lo mismo comprar un piso de lujo en el barrio de Salamanca que una vivienda de obra nueva en Villaverde-, sino la diferencia existente entre promociones dentro de un mismo distrito. Los casos más llamativos son los de Salamanca y Chamberí, las zonas más prémium y más caras de la capital para comprar casa.

En los distritos de Salamanca y Chamberí pueden alcanzarse diferencias de precios de hasta 5.000 euros el metro cuadrado de una promoción a otra

En ambos distritos pueden alcanzarse diferencias de precios de hasta 5.000 euros el metro cuadrado. De tal manera que, por ejemplo, para una vivienda de 150 metros cuadrados, estaríamos hablando de un precio mínimo de compra de unos 690.000 euros -a 4.593 euros el metro cuadrado- y un máximo de 1,64 millones -a 10.917 euros el metro cuadrado. Es decir, estaríamos hablando de una diferencia de 950.000 euros.

Salamanca es, además, el distrito con los precios más elevados -el precio medio del metro cuadrado en obra nueva en el primer trimestre ascienda a 5.790 euros -, pero también el que mayor incremento de precios ha experimentado en los últimos 12 meses. Comprar una vivienda nueva es ahora un 11,7% más caro que en junio de 2018. No obstante, el mercado ha comenzado a mostrar ciertos síntomas de agotamiento, especialmente en operaciones de más de un millón de euros, de tal manera que los expertos esperan una estabilización en los incrementos en los próximos meses, mientras que algunos no descartan incluso alguna corrección de precios.

"La demanda está expectante, al detectarse cierta tendencia al estancamiento de los precios", señalan desde Sociedad de Tasación, que destaca que la escasez de suelo edificable es lo que ha provocado que la mayor parte de la actividad edificatoria se centre en la rehabilitación integral de edificios antiguos. "Se trata de una zona muy heterogénea en cuanto a precios, en función de las ubicaciones específicas y de la calidad y dimensiones de los inmuebles ofertados".

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E. Sanz

También Chamberí, un barrio que se ha puesto de moda entre las grandes fortunas latinoamericanas, registra una importante brecha de precios en obra nueva, similar a la del barrio de Salamanca, como se puede apreciar en el gráfico superior. No obstante, a diferencia de este, los precios no han subido con tanta fuerza. Estos se han encarecido un 6,1% en el último año.

En el resto de distritos como Moncloa-Aravaca, Centro, Chamberí y Ciudad Lineal, la horquilla de precios para comprar una vivienda de nueva construcción también es bastante amplia, mientras que en Vallecas, Carabanchel, Usera o Villaverde, distritos todos ellos con precios mucho más asequibles, la brecha no es tan abultada.

En cuanto a la evolución anual de los precios, en el último año (desde junio de 2018 a junio de 2019) destaca por encima del resto Chamartín, donde los precios se han disparado un 16,6% en 12 meses, por encima del distrito Salamanca, con un incremento anual del 11,7%. En tercer lugar, destaca la evolución del precio en Ciudad Lineal con un incremento 10,6%.

Por el contrario, los distritos de la capital que reflejan una menor variación porcentual anual con respecto a junio de 2018 son Usera, que sigue siendo el único distrito en el que han disminuido los precios en un 0,6%, mientras que en Carabanchel los precios apenas han subido un 1,7% y en Puente de Vallecas, un 2,7%. Porcentajes todos ellos que muestran una tendencia a la estabilización de la que lleva meses hablando en el sector promotor.

Coslada, disparada

¿Y qué sucede en el área metropolitana de Madrid? La brecha de precios no llega a ser tan abultada como la existente en los barrios de Salamanca o Chamberí, pero es significativa, especialmente, en los municipios del norte de la capital -donde también se registran los precios más elevados- y algunos del sur, hacia los que se ha desplazado buena parte de la demanda del centro de la ciudad en busca de una vivienda a precios asequibles.

"La escasez de suelo finalista en la capital sigue propiciando la dinamización de operaciones de comercialización y desarrollo de suelo en municipios del área metropolitana. La zona Norte, con Alcobendas, Pozuelo y Boadilla a la cabeza, continúa muy activa, con un mercado que se caracteriza por la alta calidad de viviendas con la que los promotores intentan superar a la competencia aportando un valor diferencial", recoge el informe de la tasadora.

Y añade que "este fuerte incremento de las calidades - domótica, eficiencia energética…- está siendo un factor que, junto con la escasez de suelo y el impulso de la demanda, está tirando al alza de los precios de oferta. Cabe apuntar que, en promoción nueva, se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida acaban siendo objeto de algún ajuste, así como plazos de comercialización algo más dilatados, lo que está conteniendo estas subidas y empieza a cuestionar si los precios ofertados están llegando a un punto con escaso recorrido remanente".

A partir de la “primera corona”, constituida por el área metropolitana de Madrid, la situación se estabiliza bastante, con un mercado mucho más contenido y con precios más moderados, y una presencia mucho más significativa de actuaciones de vivienda protegida. Así por ejemplo, en Alcobendas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Leganés o Getafe, el informe revela diferencias de precios de unos 2.000 euros el metro cuadrado entre las promociones más baratas y las más exclusivas. Una cifra que se traduce en torno a 300.000 euros para una vivienda de 150 metros.

Pozuelo de Alarcón es, por otro lado, el municipio más caro -por sus precios medios- del área metropolitana de Madrid con 2.870 euros el metro cuadrado. Según Sociedad de Tasación, "la oferta de segunda mano es muy limitada y se observa alguna promoción de gran tamaño y precios por encima de millón de euros que se ha comercializado todas las unidades en menos de un mes desde la salida al mercado". A pesar del apetito comprador, lo cierto es que los precios apenas han subido un 3,5% en los últimos 12 meses.

En Coslada los precios han subido un 11%, casi el doble que en Boadilla del Monte y tres veces más que en Fuenlabrada o Las Rozas

También destaca Alcobendas en cuanto a precios elevados, con 2.675 euros el metro cuadrado y Boadilla del Monte, con 2.515. Por el contrario, los municipios de Parla y Torrejón de Ardoz muestran la otra cara de la moneda con los precios más bajos, 1.591 y 1.675 euros el metro cuadrado respectivamente. De hecho, Torrejón es el municipio donde se puede encontrar el precio más bajo de obra nueva, con 1.300 euros el metro cuadrado, frente a los 4.534 euros que se alcanzan, como máximo, en algunas promociones de Alcobendas.

Aunque si hay una localidad que destaca entre las demás es Coslada. Los precios han subido cerca de un 11%, casi el doble que en Boadilla del Monte, la segunda localidad donde se han registrado los mayores incrementos de precios en el último año, y casi tres veces más que en Fuenlabrada o Las Rozas, con incrementos del 3,9% y del 3,7%, respectivamente.

Por el contrario, Alcalá de Henares es el municipio del área metropolitana que menor variación registra, con un incremento del 0,4% respecto a junio de 2018. San Sebastián de los Reyes y Majadahonda registran la segunda menor variación con un aumento de los precios del 0,5%.

Los índices de accesibilidad empeoran

Todos estos porcentajes muestran que, dejando de lado algunos incrementos superiores o cercanos al 10%, el avance de precios tiende a estabilizarse. Y no es para menos si tenemos en cuenta que los elevados precios en algunas ubicaciones han provocado que muchos hogares deban realizar un importante esfuerzo económico para poder comprar casa.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se sitúa actualmente en 7,8 años de salario íntegro en la Comunidad de Madrid, los mismos que hace un año -lo que podría estar indicando que la capacidad económica de los hogares ha tocado techo- y por encima de los 7,3 años de promedio a nivel nacional.

Además, la capacidad de acceso a la vivienda por parte de un ciudadano con unos ingresos medios, considerando no solo el salario, sino también su capacidad de endeudamiento, sitúa el Índice de Accesibilidad en Madrid en 93, tomando como índice adecuado el valor 100, "lo que significa que en Madrid es necesario hacer un esfuerzo económico mayor del que se considera adecuado para poder acceder a una vivienda", apuntan desde la tasadora.