El secreto australiano para abaratar el alquiler: así tumban los precios en Sídney

Ni limitar el precio de los alquileres ni incentivar la demanda vía ayudas fiscales. ¿Y si la solución a los fuertes incrementos de los precios pasa realmente, y como sostienen algunos expertos, por poner más oferta en el mercado como ha sucedido en Sídney? En la ciudad australiana, desde 2017 se ha duplicado el número de viviendas en alquiler gracias, principalmente, a la apuesta de los inversores por este mercado. Y la consecuencia inmediata no se ha hecho esperar: desplome de los precios.

¿Deberíamos fijarnos en lo que está sucediendo en Sydney para facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a precios asequibles? De ser así, la solución llevaría escrita en los libros de economía desde el siglo XVIII: la ley de la oferta y la demanda, principio básico sobre el que se sustenta la economía de mercado, según la cual, si un bien escasea y hay mucha demanda, los precios suben.

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Y, sin embargo, desde la Primera Guerra Mundial en Europa y posteriormente también en América del Norte en la Segunda Guerra Mundial, los gobiernos han optado por introducir controles en los alquileres sin que los resultados hayan avalado su eficacia para contener la escalada de precios. Y, sin embargo, sigue siendo una medida que está sobre la mesa. De hecho, limitar los alquileres es una de las medidas que desde hace meses está entre las propuestas de Podemos.

Limitar los precios no ha funcionado

Las experiencias más recientes de países vecinos como Alemania o Francia tampoco parecen haber dado los resultados esperados. En Berlín o París, dos ciudades que optaron por limitar los alquileres fijando, grosso modo, un precio máximo y mínimo según las zonas o el tipo de vivienda, o limitar el incremento de los alquileres de los nuevos contratos- han constatado que estas medidas no solo son poco eficaces, sino que pueden conseguir el efecto contrario. Hecha la ley, hecha la trampa y en ambas ciudades, las autoridades han concluido que se ha disminuido el número de de viviendas en alquiler, aumentando la presión de la demanda.

"Este tipo de medidas son muy dañinas para el mercado porque retrae la oferta. Y cuando la vivienda escasea, el precio sube", explica a El Confidencial Jaime P. Luque, profesor asociado de ESCP Europe y director del ESCP Institute of Real Estate Finance and Management, además de autor del libro "Affordable Housing Development" (Springer) que aborda los instrumentos financieros para promover la construcción de casas para la gente más desfavorecida en EEUU.

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"En Alemania o Estados Unidos -en concreto en Nueva York- se han intentado establecer límites y se ha demostrado que no funciona, se deprecia el 'stock' de vivienda y repercute negativamente en aquellas zonas no sometidas a limitaciones", apunta Luque. En su opinión, tampoco han resultado eficaces las medidas destinadas a incentivar la demanda, tanto a la compra como al alquiler ya que considera que "el precio captura estas ayudas provocando, de nuevo, un incremento de los precios".

Precisamente en Madrid, uno de los mercados con mayores tensiones de precios en España, su recién electo alcalde, el popular José Luis Martínez-Almeida, anunciaba su intención de conceder una ayuda al alquiler de 150 euros mensuales a los jóvenes que vivan de alquiler, una medida que según la mayoría de los expertos provocará que se traslade al precio final de los arrendamientos.

En Sídney, los precios se han desplomado

¿Qué se puede hacer entonces? Jaime P. Luque apuesta, como tantos otros expertos del sector, en poner en el mercado más oferta de vivienda en alquiler. Por lo pronto, los datos o, al menos las experiencias de otros países parecen confirmar su tesis. Uno de los ejemplos más claros es el caso de Sídney. El 'boom' inversor en torno a los edificios en alquiler ha permitido casi duplicar el número de apartamentos destinados al arrendamiento en apenas dos años, obligando a los particulares a bajar hasta 400 dólares al mes las rentas en algunas zonas para asegurarse que la vivienda no se queda vacía.

Y es solo la punta del iceberg, ya que hay cientos de unidades destinadas al alquiler actualmente en construcción, tal y como recoge The Sydney Morning Herald que constata cómo el número de viviendas en arrendamiento anunciadas en los portales inmobiliarios se ha multiplicado por tres en 15 códigos postales, provocando incluso sobreoferta en algunas zonas. Los problemas para encontrar inquilinos en esas partes de la ciudad ha llevado a algunos propietarios, tal y como asegura el diario, a aceptar ofertas irrisorias.

Según esta publicación, Sídney está en pleno 'boom' constructor de apartamentos en alquiler. Solo el año pasado se construyeron casi 31.000 unidades, récord en cualquier ciudad australiana. Y en los tres primeros meses del año, hay 16 proyectos en marcha que suman otras 1.950 unidades, Además, según el Urban Development Institute of Australia (UDIA) hay otras 194.000 viviendas en varios estadios de desarrollo. El impacto en los precios ha sido inmediato y este año se ha registrado la mayor caída anual en quince años, mientras que las viviendas en alquiler vacías han pasado de representar un 'stock' del 1,75% en 2017 al 3,2% este año.

En Sídney, se ha producido un 'boom' en torno a los activos residenciales en alquiler y España puede seguir sus pasos

En España, el apetito de los inversores por los activos residenciales en renta no ha hecho más que comenzar. A Blackstone, en primero en irrumpir en el mercado residencial en alquiler en España -ya controla unas 30.000 viviendas en manos de diferentes socimis-, se han sumado en los últimos meses los también estadounidenses TPG y Ares, el holandés APG, los suecos Catella o los británicos M&G Investmens. Sin olvidar a otros actores como la gestora de capital español, Azora, una de las compañías con mayor experiencia en este mercado y que, tras firmar una alianza con la gestora de fondos internacionales CBRE GI y Madison, tienen previsto constituir hasta 10.000 viviendas en dos o tres años que se sumarán a las 6.500 unidades que ya tienen en cartera. Miles de viviendas que podrían revolucionar el mercado en España, tal y como ha sucedido en la ciudad australiana.

Y es precisamente en esta solución, incrementar la oferta, donde mayor consenso parece haber entre economistas e inversores. Pero, ¿cómo hacerlo? Jaime P. Luque defiende la liberalización del suelo -como defienden los promotores- ya que considera que si el precio de la materia prima baja, la construcción de las viviendas será más barata y los precios, más asequibles. Pero, ¿podría aumentar la especulación? "En un mercado con suficiente competencia, sin monopolios, no se correría ese riesgo. El suelo tiene que ser más abundante. Y si hay competencia, los promotores o inversores van a competir por él y eso acabara repercutiendo en un precio más asequible. Cuanto más suelo haya, más baratas serán las viviendas", concluye este experto.

Créditos fiscales a la construcción en EEUU

Asimismo, Luque propone mirar hacia Estados Unidos donde existen créditos fiscales para la construcción de vivienda para personas con pocos recursos (Low Income Housing Tax Credits o LIHTC). Un programa que comenzó en 1986 y que ha permitido la construcción de más de 2,4 millones de casas a precios asequibles.

"Este programa es uno de los más exitosos de la historia de EEUU. De forma resumida", explica Jaime P. Luque, "el programa LIHTC es un crédito fiscal de 'dólar por dólar', lo que significa que por cada dólar de crédito fiscal que compre un inversionista -por ejemplo, una corporación o un banco como pueden ser Verizon o Chase Bank-, puede deducir un dólar de su impuesto federal sobre la renta. Los créditos fiscales se venden a precios de mercado -las empresas compiten por estos créditos fiscales-. El constructor podrá vender créditos fiscales a los inversores si a cambio ofrece un porcentaje de pisos con renta protegida -por ejemplo, un 40% de los pisos en el edificio se alquilarán por un precio igual al 30% del ingreso mensual del inquilino-. Las rentas protegidas de estas unidades deberán mantenerse por un mínimo de 30 años".

Los créditos fiscales a la construcción ha permitido levantar de más de 2,4 millones de casas a precios asequibles en Estados Unidos

Por otro lado, este experto explica también el funcionamiento del programa TIF (Tax Increment Financing) "que consiste en adelantar al constructor la cantidad equivalente a los impuestos a la propiedad -nuestro IBI en España- que el nuevo edificio construido generaría durante los próximos 15-30 años. Esto equivale a dispensar ese edificio a pagar IBI y es visto como un subsidio que permite al constructor dedicar una parte del edificio a vivienda protegida".

"Para conseguir TIF y LIHTC, los constructores tienen que presentar propuestas competitivas al municipio que los otorga y solamente unos pocos, los que resulta proyectos ganadores, recibirán ese dinero", añade Luque quien apuesta por impulsar medidas similares en España. "Es evidente que el objetivo del empresario o el constructor es ganar dinero. Quiere conseguir una rentabilidad a su inversión. Por eso, si como ha sucedido en Barcelona, se obliga al promotor a construir un 30% de las viviendas de una promoción a precios asequibles, está claro que el promotor subirá el precio de las unidades restantes para compensar esa caída de precios o pérdida de rentabilidad".

Mientras todas estas medidas se concretan, lo cierto es el 'boom' de precios en Barcelona comienza a remitir, mientras que en Madrid, los propios bolsillos de los ciudadanos ya han puesto techo a los alquileres en muchas zonas.