UN FONDO PARA INVERTIR 1.300 MILLONES

Azora arranca las obras de su primer hotel 'low cost' en el centro de negocios de Bilbao

La compañía compró cuatro edificios en Madrid, Bilbao, Lisboa y Bruselas para transformarlo en 'hostels' con la idea de gestionarlos y abrirlos entre 2020 y 2021

Foto: Plaza Circular 3. En el centro, el edificio adquirido por Azora.
Plaza Circular 3. En el centro, el edificio adquirido por Azora.

El futuro negocio de 'hostels' de Azora será una realidad en cuestión de meses. La gestora ya ha comprado cuatro edificios en Madrid, Bilbao, Lisboa y Bruselas con el objetivo de transformarlos en hoteles 'low cost' y con la idea de gestionarlos y abrirlos entre 2020 y 2021. Las obras de su primera incursión en este mercado, aún muy incipiente en España, han arrancado ya en el número 3 de la Plaza Circular de Bilbao, entre el casco viejo y el ensanche, una nueva zona de negocios de la ciudad muy cerca de la futura estación del AVE. Bajo la marca Smart Host Spain, este edificio de oficinas de 3.000 metros cuadrados y ocho pisos se reconvertirá en un establecimiento hotelero de bajo coste.

Azora quiere aprovechar el tirón de este nuevo segmento del mercado inmobiliario que en España aún cuenta con muy poca oferta de plazas. Pero también prepara proyectos en Europa. De hecho, la compañía fundada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio prepara un nuevo fondo con el que prevé invertir entre 1.200 y 1.300 millones de euros en hoteles en España y en 'hostels' en los principales mercados turísticos del Mediterráneo.

El objetivo de Azora es transformar hoteles de 3 estrellas, edificios de oficinas o residenciales, con superficies entre 3.000 y 3.500 metros cuadrados y situados en ubicaciones céntricas de las principales ciudades, españolas y europeas, en 'hostels' con capacidad para unas 250-300 camas. En Bilbao, el proyecto de futuro contempla 250 camas y unas 60 habitaciones, según las fuentes consultadas.

Prepara un fondo con el que invertir entre 1.200 y 1.300 M en hoteles en España y en 'hostels' en los principales mercados turísticos del Mediterráneo

Los 'hostels' y hoteles de bajo coste son aún un negocio con escaso desarrollo en España, si bien han proliferado en los últimos cinco años al calor del 'boom' de los pisos turísticos y el desarrollo de plataformas como Airbnb, dirigidas hacia un perfil de gente joven de calidad. A diferencia de los hoteles, estos establecimientos están pensados para que sus habitaciones sean de uso compartido -de dos a ocho personas, con hasta cuatro literas-, no disponen de cuarto de baño ni con acceso directo al mismo desde la habitación, ya que lo normal es que se encuentre en el pasillo. Lo que repercute directamente en el precio, entre 25 y 45 euros por cama -dependiendo, entre otros factores, de si incluye o no desayuno- ya que, a diferencia de los hoteles en los que se paga por habitación, en los 'hostels' se paga por persona.

"Desde que compañías 'low cost' comenzaron a competir en el transporte aéreo, se generó un tráfico muy alto de viajeros de menos de 30 años, que son los principales clientes de los 'hostels' modernos. Actualmente hay mucho interés por este segmento inmobiliario en España y Portugal, tanto de grupos internacionales que están tratando de replicar su modelo de negocio en España como de inversores nacionales que han lanzado sus propios modelos", explica Patricio Palomar, consultor sénior de inversión en AIRE Partners.

"En la mayoría de las ciudades españolas, los ayuntamientos ponen demasiadas barreras para el desarrollo de nuevos proyectos, mientras que las cámaras municipales de ciudades como Lisboa y Oporto han acogido muy bien este tipo de proyectos. De hecho, en AIRE Partners asesoramos el año pasado a unos inversores en la adquisición de un edificio en Lisboa que pronto abrirá sus puertas, y estamos actualmente trabajando en otro proyecto", añade este experto.

El comienzo de las obras en Bilbao da el pistoletazo de salida a este negocio de Azora en España. La empresa Byco se encargará de la demolición interior del edificio de Bilbao y ejecutará el derribo de los acabados e instalaciones interiores del inmueble. Una obras que permitirán, por una parte, descubrir la estructura y, por otra, preparar el activo para su posterior rehabilitación y adaptación al nuevo uso. Según esta compañía, "el proceso de demolición presenta una complejidad logística especial debido a la ubicación del inmueble en pleno centro de negocios de Bilbao, con salidas tanto a la Plaza Circular como a la calle Músico Ledesma".

El edificio cuenta con más de un siglo de historia, ya que data de 1891. El inmueble original es obra del reconocido arquitecto bilbaíno Severiano Achucarro e inicialmente fue concebido para uso residencial. Posteriormente, fue objeto de varias modificaciones. En 1931 el edificio fue transformado por Ricardo Bastida en espacios para oficinas y, en 1991, José Ángel Zabala modificó los dos levantes, dando como resultado el perfil actual.

Madrid, Bruselas, Lisboa...

Por otra parte, tal y como avanzó Hosteltur, el 'hostel' de Azora en Madrid estará situado en las inmediaciones de la estación de Atocha y tendrá capacidad para más de 300 camas, al igual que en Bruselas y en Lisboa.

Además de propietario de los inmuebles, Azora también se encargará de la gestión de los establecimientos, aprovechando su experiencia en el mercado de turismo como gestores de Hispania hasta el pasado año, cuando la socimi fue adquirida por Blackstone tras lanzar una opa.

"España es un país con un sector hotelero muy maduro y muy competitivo a nivel internacional, pero en el segmento de los 'hostels' apenas hay profesionalización y especialización, y el producto que ofrecemos está muy obsoleto tanto en su diseño y gestión. Sin embargo, este tipo de alojamiento es muy demandado por miles de jóvenes del resto de Europa, y son precisamente los operadores alemanes o austriacos los que primero pusieron su mirada en España y Portugal, dado que identificaron un sector muy fragmentado y donde apenas hay marcas consolidadas ni plataformas con capacidad de comercialización de camas a nivel internacional", apunta Patricio Palomar.

En opinión de este experto, "mientras algunos inversores han apostado por un modelo de 'hostel' que puede competir tanto en localizaciones urbanas como vacacionales en zonas vinculadas a 'sol y playa', otros han optado por un modelo puramente de centro ciudad, en localizaciones cuyo atractivo esté más vinculado a la cultura o la gastronomía. En España tenemos operadores como la catalana Amistat que explotan con mucho éxito proyectos en Barcelona o Ibiza y que recientemente ha recibido el apoyo financiero de BlackRock para seguir creciendo, pero también otros modelos que tratan de mitigar el efecto de la estacionalidad de la demanda apostando por ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, o Bilbao".

Como ha hecho Azora o como ha hecho la familia Hatchwell que, a través de su socimi Situr, prevé invertir 250 millones de euros en la apertura de 25 'hostels' en toda Europa en los próximos tres años.

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