LOS ESPACIOS FLEXIBLES SE HAN MULTIPLICADO

De cero a cien en seis años: el 'boom' de los coworking, ¿mito o realidad?

El coworking ha irrumpido con fuerza en España y no parece que estemos ante una moda pasajera sino ante una nueva realidad inmobiliaria en torno a los espacios de trabajo

Foto: First Workplaces.
First Workplaces.

Miles de metros cuadrados alquilados, socimis, operaciones corporativas... el coworking ha irrumpido con fuerza en España y no parece que estemos ante una moda pasajera sino ante una nueva realidad inmobiliaria en torno a los espacios de trabajo de las empresas.

Las cifras muestran un 'boom' espectacular en los últimos seis años, tanto en lo que se refiere a metros cuadrados alquilado como respecto al número de usuarios de los mismos. Así, según datos de Coworking Spain de los que se hace eco la consultora CBRE, el número de puestos de trabajo en estos centros ha pasado de unos 13.000 a finales de 2013 a 37.700 a finales de 2018, es decir, la cifra casi se ha triplicado. La superficie, por su parte, se ha multiplicado por cinco al pasar de 132.000 metros cuadrados en 2013 a unos 655.000 metros en 2018.

Aunque se trata de un sector muy atomizado, en la actualidad apenas son siete los grandes operadores de espacios flexibles con gran presencia en Madrid y Barcelona: Regus, First Workplaces (antes Busining), WeWork, Spaces, Utopicus y Loom. Todos ellos, en mayor o menor medida, han protagonizado en los últimos meses algunas de las operaciones de alquiler más relevantes en el mercado de oficinas.

BNP Paribas Real Estate.
BNP Paribas Real Estate.

"Desde el año 2013, los grandes operadores han ido acumulando superficie de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona. En los años 2017 y 2018 este crecimiento ha sido exponencial, llegando a acumular una superficie de cerca de 160.000 metros cuadrados entre menos de diez operadores. Con los datos recientes del primer trimestre de 2019, se han añadido 25.000 metros en Madrid y 25.370 metros en Barcelona a la oferta de coworking, y ya son 212.000 metros cuadrados acumulados entre las dos ciudades", explica Ilan Dalva, director nacional de la agencia de oficinas de BNP Paribas Real Estate.

Y la cifras siguen engordando mes a mes. Según los últimos datos de CBRE, entre abril y junio se cerraron cuatro grandes operaciones en Madrid que se han traducido en otros 22.000 metros cuadrados alquilados a empresas de coworking, distribuidos en cuatro edificios completos en el Distrito Central de Negocios: María de Molina 39 (WeWork), Prim 12 (WeWork), Goya 36 (WeWork) y José Abascal 41 (Spaces). "Esta cifra mantiene el ritmo de contratación de espacios flexibles que se sitúa en un 11% sobre el total de la absorción contratada durante este trimestre, siendo este sector uno de los más activos actualmente en el mercado madrileño", destaca José Mittelbrum, director nacional de 'office leasing' de esta consultora.

En Barcelona, la tendencia se repite. Si durante el 2018 la contratación supuso el 12% del total del mercado, al final del primer semestre de 2019 alcanza el 19% del total. "Al igual que con los prealquileres, en lo que va de año ya se ha superado la superficie contratada por este tipo de empresas en todo el 2018", asegura Lindy Garber, directora de advisory, transaction services & investor leasing de CBRE Barcelona.

Entre las operaciones más destacadas figura la contratación por parte de WeWork del edificio WittyWood en el 22@, el primer edificio de madera que la compañía dispondrá en el todo mundo. También se muestran muy activos otros operadores como Aticco, Utopicus y First Workplaces.

De hecho, esta última compañía, el primer operador 100% español del sector de los workspaces en nuestro país anunciaba esta misma semana su aterrizaje en Barcelona con la apertura de 2.500 metros cuadrados en la confluencia de Rambla de Catalunya y Gran Vía. Además, en septiembre, First Workplaces abrirá un segundo espacio la Ciudad Condal que contará con 3.000 metros cuadrados, alcanzando los 5.500 metros de espacios de trabajo flexibles en Catalunya. Y sumando ya que esta compañía cuenta con un plan de expansión por todo el territorio peninsular, que contempla la inversión de más de 20 millones de euros para llegar hasta 70.000 metros cuadrados en los próximos tres años.

Todas estas cifras hacen pensar en un sector y un tipo de servicios que han llegado para quedarse. "Todavía queda gente que reniega de la corriente del coworking, tachándolos de poco serios o productivos y de tener poco futuro, pero hoy en día, es casi inevitable haber escuchado la palabra coworking en casi cualquier parte del mundo. Y es que la corriente de los espacios flexibles no ha dejado de crecer, tanto en España como en el resto del mundo", señalan desde BNP Paribas.

Tal es así que en el Paseo de la Castellana, junto a las tecnológicas, los operadores de espacios flexibles, es el sector que más ha aumentado su huella en esta calle. "En concreto, en la foto actual de los principales arrendatarios de Castellana aparecen dos de las empresas de coworking más importantes en España, Wework y Grupo IWG (Spaces, Regus, etc.)", señalan desde CBRE, cuyos datos revelan, además, que es uno de los sectores, por detrás de las embajadas y el financiero, que más dinero está dispuesto a pagar por los alquileres.

Para hacernos una idea de su implantación en nuestro país, basta con realizar una búsqueda en Google introduciendo la palabra “coworking seguida del nombre de la ciudad en cuestión. En Madrid esta búsqueda arroja un total de 11 páginas con nombres y direcciones de este tipo de espacios en la capital de España. "Grosso modo y sin entrar en detalle sobre la calidad y nivel de servicios ofrecidos por cada uno, el cálculo aproximado sitúa en alrededor de 210 el número de centros (38 que estén localizados en edificios de oficinas). En Barcelona el mismo ejercicio arroja un total de unos 150 (27 en edificios exclusivos de oficinas). En Valencia, utilizando el mismo método, sería de unos 75, mientras que en Málaga la búsqueda da como resultado en torno a 35", asegura Íñigo Enrich, director nacional de oficinas de CBRE.

¿Quiénes son los grandes operadores?

Al igual que sucede en otras actividades inmobiliarias, el sector del coworking está muy atomizado pero como en aquéllas, existe una decena de operadores que destacan por encima de los demás.

IWG es el mayor grupo del sector en el mundo de espacios flexibles. Con más de treinta años de experiencia en el mercado, esta compañía opera con cinco marcas. Dos de ellas, Regus y Spaces, están presentes en España. La primera tiene más de setenta espacios de trabajo, mientras que Spaces cuenta con uno en Barcelona y tres en Madrid. WeWork, que está a punto de convertirse en el mayor inquilino de oficinas de Nueva York, es otro de los pesos pesados a nivel mundial con presencia en más de 60 ciudades en todo el mundo, incluyendo Madrid y Barcelona.

Firs Workplaces.
Firs Workplaces.

Uno de los operadores más activos en los últimos meses ha sido First Workplaces, creada hace una década bajo el nombre de Busining y cuyo estreno se produjo en el Parque Empresarial 'La Finca' de Pozuelo de Alarcón (Madrid) con 500 metros cuadrados. Desde entonces, esta compañía de origen español, ha ido creciendo hasta alcanzar los más de 23.000 metros cuadrados en ubicaciones prime repartidas entre Madrid (Torre Europa, María de Molina, O'Donnell, La Finca, Méndez Álvaro y Torre Realia) y Barcelona (Rambla de Catalunya y Sants).

Su crecimiento ha sido exponencial desde 2017 con la entrada en el capital, el año pasado, de la firma de private equity Sherpa Capital con unos planes de inversión de 20 millones de euros y Haya Capital, con una participación minoritaria. "El coworking no son solo 'open spaces', ni tiene solo que ver con emprendedores o millennials. Todo eso es solo una parte de un sector mucho más amplio. De hecho, el negocio está en los despachos", explica a El Confidencial Óscar García, CEO de First Workplaces..

"En la actualidad estamos negociando 15.000 metros cuadrados con el objetivo de cerrar 30.000 en 2019, otros 30.000 el año siguiente y, finalmente, otros 10.000 metros en 2021 hasta llegar hasta los 70.000 metros, ampliando nuestra presencia a ciudades secundarias como Málaga, Sevilla, Valencia, Bilbao, A Coruña, Zaragoza o Palma de Mallorca. Y siempre con la mirada puesta en activos dentro de la M-30 y en multinacionales, grandes consultoras y tecnológicas, como nuestros principales clientes".

Colonial, Merlin, los Capriles...

Los grandes propietarios de oficinas nacionales tampoco se han quedado de brazos cruzados ante la irrupción de este nuevo modelo de negocio. Colonial compró Utopicus en 2017. La socimi invertirá unos 30 millones de euros más para triplicar su tamaño y cerrar el 2020 con al menos 13 centros que sumarán unos 36.000 metros cuadrados en 2020. Merlin Properties, la primera inmobililaria por tamaño de España, también integraba Loom, compañía especializada en espacios de trabajo flexible con activos tanto en Madrid como en Barcelona.

Y, al igual que ha sucedido con otros sectores como el de las residencias de estudiantes o las residencias de la tercera edad, también ha habido movimiento de inversores en el ámbito de las socimis. Es el caso del venezolano Miguel Ángel Capriles, que ha creado Agartha Real Estate Socimi, con tres espacios de coworking ubicados en el la calle Piamonte, Serrano Anguita y Javier Ferrero, todos ellos en Madrid.

Colonial, Merlin Properties o Miguel Ángel Capriles también han entrado en el sector de los espacios flexibles de oficinas

A todos estos nombres se suman Aticco, Cloudworks, OneCowork, Betahouse, Crec mientras que Urban Campus, Impact Hub, The Shed o Cink Emprende, todos ellos con presencia en Madrid. "El sector del coworking en España, al igual que en el resto de Europa se encuentra muy atomizado, con un gran número de operadores locales que luchan por su cuota de mercado con los grandes grupos nacionales e internacionales", apunta Carlos Casado director nacional de operaciones de CBRE.

Los expertos se muestran optimistas de cara al futuro. "Cada vez más, en vez de obligar a los trabajadores a desplazarse a las oficinas, las empresas llevan sus oficinas allá donde está el talento, hecho que está beneficiando a un buen número de ciudades españolas en las que el coste de la vida es sensiblemente inferior al de Madrid o Barcelona mientras que la calidad de vida es alta. Así, ciudades como Valencia, Málaga, Sevilla, Alicante o Bilbao, están viendo aumentar la oferta de estos espacios de trabajo", apunta Casado.


Y no solo eso. "La disponibilidad en edificios representativos y de pequeñas superficies es aun más baja. En base a las operaciones realizadas en los últimos años, se observa cómo más del 60% de las empresas demandan espacios menores de 500 metros cuadrados e incluso alrededor de un 40% son demandas menores de 300 metros. Éste es uno de los factores que más influye en la demanda de espacios de coworking", explica David Alonso Fadrique, director de research. "Cada vez son más las empresas cuya actividad depende de proyectos que no siempre salen adelante o que no tienen una duración determinada, y en términos de oficinas, puede suponer un coste muy alto".

A lo que hay que sumar las mayores posibilidades que ofrecen los espacios flexibles para conciliar la vida laboral con la familiar, además del menor impacto medioambiental en las ciudades.

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