El alquiler turístico en Madrid solo es más rentable en diez distritos (y desde 21 noches)

La fuerte subida de los precios de las viviendas en las zonas más turísticas de las ciudades y los fuertes incrementos de los alquileres comienzan a pasar factura a quienes han invertido en alquiler vacacional o por temporadas ya que cada vez necesitan tener la vivienda alquilada más noches al año para que su inversión siga siendo más rentable que un alquiler tradicional.

En el caso de Madrid, por ejemplo, en la mitad de sus distritos, la rentabilidad del alquiler turístico no supera a la del tradicional y además, en aquellos en los que sí se supera, son necesarios niveles de ocupación bastante elvados. Es decir, requieren que estén alquilados más de la mitad del mes lo que no resulta tarea sencilla puesto que buena parte de esta ocupación se concentra en torno al fin de semana.

De media, en los 21 distritos que conforman la ciudad de Madrid, la rentabilidad de las viviendas destinadas al alquiler turístico se equipara con la del residencial cuando existe un 70% de ocupación, lo que significa tenerlo alquilado más de 21 noches al mes. Hace un año, para que las cuentas salieran era necesario que la ocupación fuera del 60%, o lo que es lo mismo, que el piso estuviera arrendado 18 noches al mes, es decir, 36 noches menos al año que ahora. La diferencia respecto a 2017 también es llamativa. Entonces se necesitaba como mínimo una ocupación de entre 15 y 18 noches (50-60%) para que las rentabilidades de ambas fórmulas de alquiler se equiparasen.

En Madrid, la rentabilidad del al alquiler turístico se equipara con la del residencial cuando existe un 70% de ocupación o más de 21 noches al mes

Así se desprende del 'III Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial' que desde hace tres años elabora Alquiler Seguro. Un documento que detecta cómo, desde hace varios meses, el alquiler turístico se ha ido desinflando en detrimento del alquiler tradicional, empujando a muchos de los que compraron para alquilar a través de plataformas como Airbnb, Booking o HomeAway hacia el alquiler tradicional. Y eso, a pesar de que, respecto a los precios de hace un año, los ingresos por noche han aumentado de 80 a 89 euros.

Tal y como se puede apreciar en las dos tabalas inferiores, la rentabilidad que se consigue actualmente por un alquiler turístico es superior a la de hace un año, pero en la actualidad son necesarios niveles de ocupación de la vivienda mucho más elevados que hace doce meses para batir la rentabilidad del alquiler tradicional.

En algunos distritos de Madrid, claramente, el alquiler turístico nunca es más rentable que el tradicional. Según los cálculos de Alquiler Seguro, estaríamos hablando de Ciudad Lineal, Moratalaz, Vicálvaro o Villa de Vallecas, distritos todos ellos bastante alejados del centro de la ciudad. En el resto de distritos es necesario que la vivienda esté ocupada entre 18 y 24 noches al mes para que resulte más rentable el alquiler por temporadas, unas cifras cada vez más difíciles de alcanzar.

En Ciudad Lineal, Moratalaz, Vicálvaro o Villa de Vallecas el alquiler turístico nunca es más rentable que el tradicional

Así, por ejemplo, las zonas donde una vivienda destinada al alquiler turístico necesita un menor porcentaje de ocupación para igualar la rentabilidad del residencial son los distritos de Chamartín, Centro, Fuencarral/El Pardo y Salamanca, donde es necesario que habite un inquilino un mínimo de 18 noches al mes (60% de ocupación). En 10 distritos de Madrid la rentabilidad del alquiler turístico no supera a la del

Tras ellos, en el grueso de distritos que conforman la ciudad de Madrid (Arganzuela, Barajas, Carabanchel, Chamberí, Hortaleza, Moncloa/Aravaca, Retiro, Tetuán, Usera, La Latina, Puente de Vallecas, San Blas/ Canillejas, Villaverde) la rentabilidad de ambos modelos de alquiler se equipara cuando la vivienda tiene una ocupación mínima del 70 y 80%. En estas zonas, los propietarios deben tener un inquilino en su vivienda entre 21 y 24 noches todos los meses.

La alta demanda, la estabilidad y la duración siguen siendo los principales determinantes para que los propietarios escojan el alquiler residencial. Los datos presentados en el este estudio muestran que para equiparar la rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler turístico al residencial, en las ciudades de Madrid y Barcelona, se necesitan altas tasas de ocupación.

En palabras de Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro:“ En la mayoría de los distritos de Madrid se necesita una ocupación de entre el 70% - 60% para lograr rentabilidad con esta modalidad de alquiler, existiendo algunas zonas donde ni siquiera resulta factible”.

Barcelona necesita menos ocupación

En el caso de Barcelona, a diferencia que en Madrid, el porcentaje mínimo de ocupación en la mayoría de los distritos es del 60% (más de 18 noches al mes). Por debajo de las cifras de Madrid. Los distritos donde la ocupación tiene que ser menor para que la rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial se equiparen son: Eixample, Gracia y Les Corts. En concreto, en esta zona los propietarios necesitan tener una ocupación del 50% (15 noches) todos los meses. Mientras que en los distritos de Ciutat Vella, Horta Guinardó Nou Barris, Sant Andreu, Sants Monjuic, Sarriá/Sant Gervasi el rango se eleva al 60%, dicho de otra forma, el propietario tiene que alquilar su propiedad 18 noches.

En el caso del distrito de San Martí el rango de ocupación se sitúa entre el 70% (21 noches) los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico en esta zona necesitan tener su vivienda ocupada al menos tres semanas completas todos los meses, para que esta modalidad de arrendamiento se iguale al residencial.

“La ciudad de Barcelona, una de las que más turismo recibe de Europa, la ocupación necesaria se reduce sutilmente respecto a la capital de España, no obstante, los propietarios también requieren tener la vivienda ocupada, una media de 18 noches al mes, para llegar a obtener una palpable rentabilidad” apunta Carroza.

No obstante, como señala este experto, "para conseguir estos porcentajes de ocupación, la vivienda tiene que estar alquilada casi todas las noches del mes y llegar a conseguirlo no es una tarea sencilla en la mayoría de los distritos, menos aún, si se cumple rigurosamente con las estrictas normativas municipales y sus requisitos administrativos”.

Respecto a la heterogeneidad que se muestra en los distintos distritos de ambas ciudades, "podemos observar cómo solo en los lugares con una gran concentración turística existe la posibilidad de equiparar o igualar la rentabilidad del alquiler turístico frente al residencial. Los propietarios del resto de barrios siguen decantándose por el alquiler residencial por el incremento de la demanda, la duración y la estabilidad”, añade.

Más gastos para el alquiler turístico

Para analizar la rentabilidad de una vivienda, según la modalidad de alquiler, es necesario tener en cuenta diferentes parámetros como los ingresos, los suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación. En este sentido, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios como: la luz, el agua, el wifi o el gas, corresponden al propietario; mientras que el residencial los asume inquilino.

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Asimismo, en el apartado de los impuestos, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no. Por otro lado, también hay que tener en cuenta que la ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable. En la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación de un inmueble son los viernes, sábados, domingos y lunes; mientras que es sensiblemente más baja los martes, miércoles y jueves.