Cerberus irrumpe en el MAB: lanza una OPA por la socimi Optimum por 70,5 millones

Promontoria Holding 295 BV, sociedad perteneciente Cerberus, acaba de lanzar una oferta por el 100% de la socimi Optimum RE Spain por 70,5 millones de euros. Una oferta que, de salir adelante, supondría la entrada en el fondo norteamericano en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), mercado en el que llevaría varios meses estudiando entrar como ya ha hecho Balckstone.

Según ha comunicado en un hecho relevante la propia socimi, la oferta se extiende al 100% de las acciones representativas del capital social de la sociedad. Cerberus ha puesto sobre la mesa dos alternativas a elección del accionista. Por un lado, una oferta de 14,10 euros por acción, de los cuales el 75% se abonaría en el momento del cierre de la transacción, garantizándose el pago del 25% restante por el Promontoria u otra empresa del grupo Cerberus, a los 18 meses a contar desde el cierre de la transacción. O bien, 13,30 euros por acción pagaderos íntegramente en el momento del cierre. En la actualidad, Optimun tiene 5 millones de acciones en circulación a un precio de 12,2 euros por acción, por lo que la oferta de Cerberus otorgaría una prima a los accionistas entre el 16% y el 9%.

Tal y como recoge el hecho relevante remitido al MAB, "la oferta está condicionada, entre otras, a la firma de un compromiso irrevocable de venta por parte de accionistas de la sociedad que representen al menos el 75% del capital de la sociedad. Una vez suscritos los compromisos irrevocables de venta mencionados anteriormente, la oferta se hará extensiva al resto de accionistas de la sociedad, el consejo analizará la oferta y se publicará por el oferente un anuncio en el que se incluirán los términos, condiciones y procedimiento de la oferta".

"Con esta operación, Cerberus deja de hacer el buitre", comenta una fuente consultada respecto a esta operación. "Esta OPA, si finalmente sale adelante, pondría de manifiesto una inversión mucho más core y menos oportunista por parte de este fondo de inversión, con un perfil de permanencia a más largo plazo".

Activos en alquiler en Barcelona y Madrid

A cierre de 2018, Optimun contaba con una cartera de 16 edificios -15 en Barcelona y uno en Madrid- con una superficie 32.256 metros construidos con comunes alquilable. La inversión bruta total -precio inmuebles más gastos relacionados con la compra- ascendía a 70 millones de euros a los que se han añadido 1,3 millones de euros en los diversos proyectos de reforma de las fincas.

El porcentaje de desocupación de los inmuebles a cierre de 2018 era superior al 35%, similar al año anterior, "si bien hay que tener en cuenta que algunos de ellos generan rentas bajas o nulas al estar vacíos o cuasi vacíos desde la compra. Algunos de ellos se encuentran en proceso de reforma a cierre de ejercicio, que permitirán un incremento de las rentas una vez finalizadas las obras. Sin el efecto de estos inmuebles, el porcentaje de ocupación sería superior al 75%", explicaba Optimun en un hecho relevante con motivo de la presentación de sus cuentas de 2018.

No se espera que el resultado sea positivo en 2019 si bien se estima que aumenten los ingresos por optimización de rentas y venta de inmuebles

Durante el ejercicio 2018, los ingresos de la Sociedad ascendieron a 1,9 millones de euros, un 1,3% menos que en el año anterior, debido fundamentalmente a la no renovación de contratos de alquiler de algunas unidades con el objetivo de obtener mejores rentas futuras. Por el contrario, el resultado del ejercicio fue negativo, de 4,4 millones de euros (2,2 millones en 2017) de los cuales 3,2 corresponden a gastos que no implican desembolso económico (amortizaciones y provisiones).

De cara a este ejercicio, Optimun reconoce que "no se espera que el resultado sea positivo en 2019 si bien se estima que aumenten los ingresos como consecuencia de la optimización de las rentas y en su caso con la venta de inmuebles". El apalancamiento medio de la inversión, por su parte, es de un 45% sobre el precio neto de compra de todos los activos. La mayoría de los inmuebles tienen constituidas hipotecas, con un valor conjunto total de 29,5 millones de euros de capital pendiente a cierre de ejercicio (30 millones en 2017).

Por otro lado, el capital social de la socimi, que debutó en el MAB en 2016, se ha mantenido invariable durante los años 2017 y 2018. La acción por su parte se ha revalorizado un 21%, desde su salida a bolsa en septiembre de 2016, hasta los 12,10 euros por acción a 31 de diciembre de 2018. Actualmente cotiza en 12,2 euros por acción.