Málaga, Murcia y Sevilla, los futuros puntos calientes del alquiler en España

Tras la tormenta, llega la calma. Al menos eso es lo que parece que ha sucedido en dos de los mercados del alquiler más calientes de España. Hablamos de Madrid y Barcelona, dos ciudades que han experimentado aumentos de los alquileres de hasta el 40% en los últimos tres años, pero donde la tendencia, especialmente en la Ciudad Condal, es hacia la estabilización o ligera corrección. Un relevo que, sin embargo, han cogido ciudades como Málaga, Murcia o Sevilla, donde la escasez de oferta y el aumento de la demanda podrían provocar tensiones en los precios en el futuro.

"El mercado de alquiler sigue en pleno crecimiento en España, aunque ha logrado moderarse la tensión entre oferta y demanda, alcanzando una patente estabilidad". Así se desprende de la 'Radiografía del mercado del alquiler 2019', un extenso estudio sobre la situación real del sector elaborado por Alquiler Seguro, que ha analizado la evolución del mercado del alquiler durante 2018, a través de 10 provincias: Álava, Alicante, Barcelona, Madrid, Málaga, Murcia, Sevilla, Valencia, Vizcaya y Zaragoza.

La principal conclusión de este estudio es que ha crecido significativamente la oferta de inmuebles en alquiler, lo que ha ayudado a que la demanda ejerza una menor presión sobre los precios. En concreto, en el conjunto de estas 10 provincias, la oferta de viviendas destinadas a primeras residencias en alquiler se ha incrementado el 7,29% entre 2017 y 2018.

Ha crecido la oferta de inmuebles en alquiler, lo que ha ayudado a que la demanda ejerza una menor presión sobre los precios

De las provincias analizadas, cabe destacar el caso de Barcelona, donde la oferta ha aumentado un 12,36%, mientras que en Álava y Valencia el incremento también ha sido superior al 10% —del 11,47% y 11,14%, respectivamente—. En Alicante, la oferta ha aumentado un 9,03%, por encima de la media nacional, mientras que en Málaga (6,94%), Vizcaya (6,24%) y Sevilla (5,24%), los aumentos han sido superiores al 5%, pero más moderados. En el caso de Murcia (4,26%) y Madrid (4,10%), la oferta ha aumentado en torno al 4%, mientras que en Zaragoza (1,43%) es donde se observa el menor registro, muy por debajo de la media nacional.

Por el contrario, en lo que se refiere a la vivienda no principal, es decir, aquella que está cerrada o se trata de una segunda residencia, la oferta se ha visto reducida en un 13% de media. "Las provincias de Madrid (9,7%) y Barcelona (10,9%) se posicionan como las que menos vivienda no principal disponen, lo que confirma un mercado de alquiler en crecimiento, en el que el 'stock' de viviendas tiende a escasear", señala Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. Del resto de provincias analizadas, Álava (11,3%), Vizcaya (13%), Sevilla (16,5%), Zaragoza (22,3%), Málaga (27%) y Valencia (27,2%) siguen la misma tendencia, a excepción de Alicante (43,3%) y Murcia (33,8%), donde ha aumentado el 'stock' de viviendas no principales.

Barcelona lidera la estabilización

La estabilización de precios ha comenzado a sentirse especialmente en Barcelona donde, a pesar del recién aprobado decreto que pretende limitar los alquileres, estos ya habrían tocado techo tanto en el centro de la ciudad como en su área metropolitana debido, principalmente, al poder adquisitivo de sus inquilinos, cuyos bolsillos no pueden asumir nuevos incrementos, provocando que el mercado comience a dar síntomas de agotamiento.

"2018 cerró como un año de estabilización del mercado en la provincia de Barcelona. En la segunda parte del año, se moderaron los precios y la tensión entre oferta y demanda se suavizó, dando como resultado un IMAV bastante equilibrado. No obstante, no debemos olvidar que son datos generales de la provincia. El mercado del alquiler es muy heterogéneo, por lo que, dentro del área geográfica analizada, pueden existir zonas con más o menos tensión", señala Carroza.

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E. Sanz

Al IMAV al que se refiere es el índice de mercado de alquiler de viviendas, una medida que relaciona la oferta puntual de viviendas en alquiler y las búsquedas activas de inquilinos en un mercado local determinado. Este indicador mide la presión entre la oferta y la demanda, en un mercado local, en un momento determinado, por lo que fluctúa a lo largo del tiempo y en función de las características del mercado estudiado.

Un IMAV superior a uno indica que la demanda es superior a la oferta, por lo que las tensiones sobre los precios son alcistas, mientras que un índice inferior a uno indica que, al superar la oferta a la demanda, los precios tenderán a bajar. IMAV altos, superiores a dos, provocan precios excesivamente elevados, mientras que IMAV excesivamente bajos pueden provocar desaliento del mercado. El IMAV de Barcelona se sitúa en el 1,06, mientras que en Madrid está en el 1,26. "Este indicador viene a confirmar cómo, a cierre de año, el mercado inmobiliario del alquiler comenzó a estabilizarse tras meses de convulsión y de gran tensión entre oferta y demanda", apunta el directivo de Alquiler Seguro.

El de Barcelona es un mercado, tal y como muestra el estudio de Alquiler Seguro, donde se ha producido un llamativo aumento de la oferta de viviendas en alquiler frente al descenso del 'stock' de viviendas vacías o de segunda residencia, lo que habría ayudado a contener los precios. Desde 2007 hasta 2017, el número de viviendas no principales, es decir, viviendas cerradas o segundas residencias, descendió desde un 17,7% a un 10,9% sobre el total, lo que confirma un mercado de alquiler en crecimiento, en el que el 'stock' de viviendas tiende a escasear (286.359). Por el contrario, las viviendas en alquiler han aumentado en una década de poco más de dos millones a 2,34 millones de unidades. Una cantidad, no obstante, aún insuficiente para la fuerte demanda existente.

Málaga, Murcia y Sevilla están ante un mercado alcista donde los precios tienden a subir, si bien no hay excesiva tensión entre oferta y demanda

En Madrid, por su parte, donde la fuerte escalada de precios se ha frenado, pero no con la misma intensidad que en Barcelona, la tensión entre oferta y demanda y los precios, en general, se suavizaron. Lo que pone de manifiesto que la estabilización de precios también ha llegado al mercado madrileño, antes incluso de la limitación a los alquileres turísticos en el centro de la capital.

De las 10 provincias analizadas, ninguna llega a alcanzar el valor de los dos puntos con el que se considera que los precios han superado el poder adquisitivo de las familias, aunque provincias como Málaga (1,39), Murcia (1,37) y Sevilla (1,31) se encuentran ante un mercado alcista donde los precios tienden a subir, si bien no presentan excesiva tensión entre oferta y demanda. Por su parte, Valencia (1,3), Álava (1,2), Alicante (1,18), Zaragoza (1,18) y Vizcaya (1,02) se sitúan en un mercado equilibrado entre oferta y demanda.

Hay que actuar para fomentar la oferta

Aunque los datos muestran cifras positivas respecto al crecimiento del alquiler y la reducción del 'stock' de viviendas vacías o segundas residencias, no obstante, Antonio Carroza matiza que "son datos a cierre de año que pueden sufrir fuertes variaciones durante 2019 debido a las recientes modificaciones legislativas del Gobierno, las cuales ya están afectando directamente al mercado, muy sensible a cualquier cambio".

"Observamos cómo en la mayoría de las provincias, especialmente en Madrid y Barcelona, la oferta se está reduciendo, mientras que la demanda sigue en aumento, datos que pueden llegar a ser alarmantes si no se comienza a actuar". Por ello, el CEO de Alquiler Seguro insiste en la necesidad de adoptar "medidas urgentes para lograr un mercado equilibrado y evitar ese desajuste. Es necesario que propietarios e inquilinos cuenten con mayores incentivos fiscales, se apueste por lograr una mayor seguridad jurídica, además de ofrecer un cambio en la regulación del IVA de las operaciones inmobiliarias, de tal forma que los promotores puedan sacar viviendas al mercado destinadas únicamente al alquiler".