Los tres factores que han frenado en seco el 'boom' de los precios de los alquileres

Con el estallido de la crisis hace más de una década, miles de hogares se vieron empujados a vivir de alquiler ante la imposibilidad de comprar una vivienda por la falta de ahorros, la inestabilidad laboral o la dificultad de acceder a la financiación. La crisis trajo consigo una mayor demanda en el mercado del alquiler que, tradicionalmente, había quedado relegado a un segundo plano.

La presión de esta demanda creciente sobre una oferta muy escasa de vivienda en alquiler provocó un fuerte aumento de los precios, especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, pero también en los dos archipiélagos —donde el alquiler turístico ha tenido un fuerte impacto sobre los precios—. Sin embargo, en el último año o año y medio, los alquileres no solo han frenado su fuerte escalada alcista sino que incluso han retrocedido. ¿Por qué?, ¿cuáles son los factores que han provocado el frenazo en seco de los alquileres?

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Según la décima edición del Observatorio de la Valoración elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la menor intensidad en el crecimiento de los alquileres durante 2018 "pone de manifiesto una reducción en las tensiones que responden a una posible caída de la demanda de alquiler debida a tres factores":

1.- El agotamiento de la capacidad de crecer de los precios. Tal y como constata la AEV en su informe, y como llevan alertando desde hace meses varios expertos más —ING, Fotocasa...—, la demanda de alquiler se encuentra al límite de su capacidad de pago.

A nivel nacional y según datos de Fotocasa e Infojobs, los españoles ya destinan algo más de un tercio de su nómina mensual al arrendamiento de su vivienda, por encima del 30% que fijan como máximo a no superar los expertos. De hecho, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25% y, sin embargo, tras el 'boom' de los alquileres en buena parte de España, en muchas ciudades españolas se han sobrepasado estas líneas rojas.

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En algunos casos, con mucha holgura, como en Cataluña, donde se roza el 50%, o Madrid, Baleares y País Vasco, por encima del 40%. De hecho, según datos de ING, en determinados barrios de Madrid, el arrendamientos 'se come' entre el 30% y el 40% de los ingresos de un hogar. Unos porcentajes que están empujando a muchas familias hacia la compra.

2.- Los efectos del menor crecimiento económico del último año, "con efectos muy evidentes en las capitales asociadas al turismo como Canarias, Mallorca, Málaga, pero también en Madrid", apuntan desde la AEV.

3.- El transvase de parte de estos demandantes al mercado de propiedad por la vía de salida de las transacciones. "Si ocurre esto último, se verán crecer los precios de propiedad con mayor intensidad en los próximos periodos, como arrojan las estimaciones en este trabajo".

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Tal y como constata la AEV en su informe, los precios del alquiler, que experimentaron fuertes tensiones durante 2015-2017 en algunos mercados, han perdido dinamismo en 2018 de forma generalizada, "aunque dejando elevados niveles de precios en las poblaciones que estarían afectando a la accesibilidad residencial local". Y, como llevan meses advirtiendo desde Fotocasa, la apuesta por el alquiler por una parte importante de la población se explica, en gran medida, por su imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad.

Un dato. Durante 2018, se vendieron en España más de 500.000 viviendas cuyo valor representa el 7% del PIB del año, una cifra equivalente a la de 2008 y, aunque la venta de obra nueva aún se encuentra a años luz de las cifras de entonces, las transacciones de segunda mano ya se encuentra en niveles previos a la crisis.

2018 es el primer año desde la recuperación en que se observa cómo los precios de alquiler retroceden cuando los de la compra de vivienda avanzan

"Si el análisis se guía por las fórmulas de tenencia —propiedad frente a alquiler—, los datos parecen identificar un cambio en las tendencias de años anteriores en favor de la propiedad", señalan desde la AEV, que constata cómo 2018 "es el primer año desde la recuperación en que se observa cómo los precios de alquiler retroceden —desde mediados del año— cuando los de la compra de vivienda avanzan. Este fenómeno podría reflejar una mejor situación de la demanda para la compra de viviendas —derivada, posiblemente, del aumento de la flexibilidad en la concesión de créditos o la mejor posición de los hogares para comprar—, y muestra con claridad una caída en la tensión de los mercados de alquiler. De hecho, la menor aceleración del alquiler de manera generalizada en la mayor parte de las capitales se interpreta en este sentido".

Se moderan los incrementos de los alquileres

En Barcelona, Madrid, Alicante, Málaga, Valencia, Baleares o Canarias, el bucle alcista de los alquileres se inicia en 2015. A partir de ese año, se muestran rápidos y fuertes crecimientos de los alquileres debido a la presión de una fuerte demanda sobre una oferta muy escasa. En algunas de estas ciudades, los alquileres han crecido durante los dos o tres últimos años a tasas cercanas al 20%.

"El fenómeno parece común en todas las ciudades con tensión, aunque hay algunas excepciones, que muestran pautas propias", señalan desde la AEV. "Por ejemplo, Barcelona es una de las primeras ciudades que ven crecer fuertemente sus alquileres, aunque a partir de mitad de 2017 estos se resienten y experimentan caídas. En Madrid crecen hasta la misma fecha, y también experimentan una reducción en su ritmo de expansión, pero sin llegar a ser negativos. Valencia, Alicante y Málaga siguen una pauta similar. Las capitales canarias, sin embargo, parecen mostrar un ciclo desfasado, que llega a alcanzar entre un 25-28% de crecimiento en los alquileres ya avanzado el año 2017, con un patrón temporal similar al de Palma de Mallorca, que presenta un doble ciclo de revalorización de sus alquileres", concluyen desde la asociación.

Según datos de idealista, a cierre de 2018, en Madrid los alquileres aumentaron un 4,3%, casi la mitad de hace un año, mientras que en Barcelona se registró una reducción del 1%, su segunda caída consecutiva. A pesar de esta tímida caída, Barcelona sigue siendo la capital española más cara para vivir de alquiler (17,3 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (16,2 euros) y San Sebastián (15,3 euros).