El sector inmobiliario pide más suelo para cubrir la actual demanda de vivienda

La gran demanda de viviendas de entre 140.000 y 200.000 euros y la imposibilidad de crear nuevas promociones a esos precios por los elevados costes del suelo están provocando un desequilibrio en el sector inmobiliario. En esa difícil ecuación entra, además, el mercado de las viviendas sociales o de protección oficial (VPO). Su construcción ha descendido dramáticamente en España. Según datos de Fomento, en 2018 se calificaron 5.167 viviendas protegidas, un 92% menos que hace 10 años. Desde que el ministerio comenzó a recabar datos en 1991, la cifra récord se obtuvo en 1997, con 85.000 viviendas. Desde aquel ejercicio, la media se ha situado alrededor de las 75.000 casas anuales, hasta que comenzaron a descender en 2013; desde entonces, ningún año se han superado las 18.000 viviendas.

Del porqué de esta situación y de cómo solucionarlo, así como de la realidad y los retos a los que se enfrenta hoy el mercado inmobiliario, debatieron los asistentes a la mesa redonda 'Realidad y retos del mercado inmobiliario', organizada por El Confidencial. A ella asistieron José Córdoba Fernández, director de Promoción de Acciona Inmobiliaria España; Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas de Sociedad de Tasación; David Iván García, responsable de negocio promotor en Madrid de Ibercaja; Susana Rodríguez, directora ejecutiva de la División de Consultoría de Savills Aguirre Newman, y Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima.

Según datos del Ministerio de Fomento, en 2018 se calificaron 5.167 viviendas protegidas, un 92% menos que hace 10 años

“En los últimos 30 años, se ha hecho una política muy social y cada suelo que se ha generado por la iniciativa privada ha conllevado una serie de cesiones muy importantes", explica Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima. "Cesiones municipales, con un 10% de suelo totalmente urbanizado y cedido gratuitamente a cada municipio; supramunicipales, de hasta el 15% de suelo cedido a comunidades autónomas, e igualmente reservas de suelo protegido, lo que se traduce en que hasta el 50% del suelo que se genera, aunque quede en manos privadas, tiene algún grado de protección que obliga a desarrollar viviendas sociales. Todo este cúmulo de cesiones indicaba que más del 50% de cada desarrollo urbanístico iba destinado a este tipo de viviendas”, resume.

El problema es que las administraciones no utilizan ese suelo para construir vivienda protegida. "El suelo que hemos cedido en este momento está en manos de las administraciones publicas, pero no se ponen a construir. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, hay suelo para 45.000 viviendas procedentes de cesiones municipales, mientras que el ayuntamiento cuenta, solo en el ámbito del Cañaveral, con suelo para producir casi 2.000 viviendas”. Por esa misma razón, José Córdoba pide que se fomente la colaboración público-privada. “Haremos lo que los ayuntamientos y partidos políticos quieran que hagamos, pero queda mucho por avanzar y hay que abogar por colaborar”, precisa Roca.

Encima de la mesa también se pusieron las promociones privadas y sus precios. Carolina Roca critica que mientras el precio del suelo es muy alto, el 65% de las ventas de vivienda se está haciendo a 150.000 euros. "Con esos precios, es muy difícil producir obra nueva", apunta. Según el sector inmobiliario, “la producción de vivienda está lejos de lo que este país permite y de lo que somos capaces de asumir”, según palabras de David Iván García. José Córdoba Fernández señala que “para poder cubrir la demanda que existe y llegar a ofrecer el número de viviendas que estábamos ofreciendo antes de la crisis, es imprescindible más suelo”. El director de Promoción de Acciona Inmobiliaria pide, además, que para ello se acorten los plazos burocráticos. Desde Ibercaja, están de acuerdo con esta petición: “El problema no es solo la falta de suelo sino que los tenedores del mismo se piensan que tienen lingotes de oro”.

¿Vamos hacia una nueva burbuja?

Los expertos coinciden en señalar que no se puede hablar de burbuja y que nos encontramos en un ciclo totalmente diferente. “El mercado nacional está distorsionado. No podemos hablar en global sino de un mercado de ciudades y otro para el resto. Es más, debemos hablar de Madrid y Barcelona, donde los precios siguen subiendo, sobre todo en Madrid, y del resto de España”, resume Consuelo Villanueva, desde la Sociedad de Tasación.

El responsable de Ibercaja apunta que los precios no han tocado techo sino que existen puntos calientes en determinadas zonas. “Hablamos de que existen micromercados en los que a corto plazo puede haber problemas, pero son determinados barrios, incluso plazas o zonas determinadas de esos barrios”, indica. Añade que el problema va a llegar cuando en el mercado no haya producto por debajo de los 200.000 euros, una situación que, a su entender, va a acontecer más pronto que tarde si no se ponen medidas. Para Córdoba Fernández, “estamos ante un mercado que tiende a la estabilidad. Eso no quiere decir que no haya una tendencia de crecimiento. De hecho, hay zonas donde se ha tocado techo, pero hay que saber buscar oportunidades”.

“Llevamos desde hace cuatro o cinco años intentando rebatir que no estamos cerca de una burbuja. De hecho, estamos en las antípodas”, justifica Carolina Roca. “En 2018, se produjeron 560.000 transacciones sin visos de que decrezca. Y es un dato que me parece sano. El problema está en que en el negocio promotor, en la construcción de nuevas viviendas, no conseguimos pasar del 10%. Solo 56.000 viviendas son nuevas, cuando tradicionalmente estábamos en un 50%; el resto son de segunda mano”, indica Roca, que pide al Gobierno que, al igual que en Francia, Alemania y Reino Unido, se haga algo para equilibrar el sector.

Los inversores se interesan por España

“El interés del inversor por el sector inmobiliario español continúa y ha evolucionado. Hace 10 años, venían desde Nueva York a pasar el día y con la intención única de invertir en hoteles o edificios de oficinas a cambio de un 9% de rentabilidad. Ahora, el capital viene de fondos de pensiones o patrimonialistas de largo plazo que prestan atención sobre todo a la vivienda de alquiler”, apunta Susana Rodríguez, directora ejecutiva de la División de Consultoría de Savills Aguirre Newman.

Pero a pesar de ese interés fehaciente del inversor internacional, Rodríguez apunta a que también existe desconfianza. “No puedes comprometerte porque no sabes cuánto tiempo van a tardar las licencias. En el caso de las nuevas promociones, podemos hablar de cinco o seis meses o más de un año; mientras que si hablamos de rehabilitar en el centro de la ciudad, nos vamos a tres años”, denuncian desde Savills Aguirre Newman. Explican que esos tiempos no se deben a que se concedan muchas, ya que, según sus datos, se está emitiendo una décima parte de las que se aprobaban hace unos años. “El problema es que faltan medios humanos y no se ha invertido nada en nuevas tecnologías. En Hacienda, como interesa, está todo digitalizado, pero deberían hacer un esfuerzo por hacerlo también en otras administraciones”. Rodríguez pide, además, que se trabaje en cuidar al inversor, “en lugar de atraerlos, firmamos reales decretos y cargamos contra ellos llamándolos fondos buitre”.

“Es cierto que hemos avanzado en el corto plazo", apunta David Iván García. "Ahora podemos decir que existe seguridad jurídica, pero cuando hablamos en el largo plazo, hace falta dar confianza al inversor”. En opinión de José Córdoba, de Acciona: “Estamos en un momento en el que se hace una ley y te la cambian al día siguiente. Los fondos no saben cuáles son los plazos reales de los arrendatarios, las fianzas… Existen vaivenes jurídicos y no damos seguridad en el largo plazo”, concluye.