El BdE alerta del desajuste entre las casas en venta y la demanda

Existe un desajuste entre las viviendas que demandan los compradores y las que están disponibles a la venta. Es una de las principales conclusiones del último boletín económico del Banco de España sobre la 'Evolución reciente del mercado de la vivienda en España".

Con respecto al ajuste entre la demanda y la oferta de viviendas nuevas, desde 2013, los niveles de demanda (viviendas transmitidas, medidas por las transacciones ante notario de vivienda nueva) vienen superando a los de la nueva oferta (viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra), de forma continuada, "lo que se habría traducido en una lenta, pero progresiva, absorción del volumen de viviendas sin vender, que se estimaba en torno a unas 500.000 viviendas a mediados de 2018.

"Esta lenta corrección del 'stock' podría estar reflejando, además, un cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas, entre las que estaría la localización, y las de las viviendas disponibles para la venta. Un rasgo característico del mercado inmobiliario español es su elevado grado de heterogeneidad por territorios, por tipo de vivienda (nueva o usada) y por nacionalidad del comprador", recoge el documento.

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"Las características de las viviendas demandadas no coinciden necesariamente, en algunos lugares, con la oferta disponible, pudiendo diferir en características como el tamaño, la calidad o la localización". Un motivo, según señala el Banco de España.

El organismo constata que si se comparan las viviendas visadas registradas en 2018 con su nivel mínimo durante la crisis, en Cataluña, la Comunidad de Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana, se habría producido una recuperación del número de viviendas visadas superior al 200%, mientras que otro conjunto de comunidades han mostrado crecimientos por debajo del 90%, lo que pone de manifiesto la heterogeneidad del mercado.

Precariedad laboral de los jóvenes

Por otro lado, el Banco de España también alerta sobre la dificultad de acceso a la vivienda de los jóvenes, como consecuencia de sus precarias condiciones laborales. Reconoce el impacto que la recesión ha tenido sobre las condiciones del mercado laboral, en especial de los jóvenes.

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Según los datos de la Encuesta de Estructura Salarial, la ganancia media cayó entre 2008 y 2016 un 15% para los trabajadores de entre 20 y 24 años y un 9% para aquellos de entre 25 y 29. "Pero los jóvenes también vieron cómo se deterioraban otras condiciones laborales. En concreto, para los trabajadores de entre 16 y 29 años la tasa de paro alcanzó el máximo del 42,4% (2013), con una incidencia del paro de larga duración del 52,1% (2014) y una ratio de temporalidad del 57,4% (2017)".

No obstante, recuerda cómo en 2018 estos indicadores eran algo menos negativos, siendo la tasa de paro del 29,3%, la incidencia del paro de larga duración del 35,8% y la ratio de temporalidad del 56,3%.

Una precariedad que, unida a los cambios de los últimos años respecto a la fiscalidad de la vivienda o cambios sociológicos ligados al impacto de la crisis económica, ha permitido un avance del alquiler. "Aunque la tendencia hacia un mayor peso del alquiler es generalizada, el grupo de edad en el que ha avanzado en mayor medida es el de los jóvenes de 16 a 29 años, seguido del grupo de edad de entre 30 y 44 años", señala el Banco de España.

El organismo centra su análisis en Madrid y en Barcelona, dos de los mercados más calientes a nivel inmobiliario, ambos muy cerca de los máximos del boom respecto a los precios de los alquileres.

"Se confirma que el precio del alquiler fue mucho más estable que el de la venta durante el período de recesión, y que, además, empezó a recuperarse antes tras dicho período. El precio de la venta, aunque con cierto retraso, también ha aumentado de forma significativa en estas ciudades, situándose próximo al nivel de 2006".

"En cualquier caso", advierte, "mientras que el precio de la compraventa no ha alcanzado aún el nivel previo a la crisis, el precio de los alquileres se situaría por encima de ese nivel. Hay que destacar que en 2018 se ha observado un crecimiento más débil del precio del alquiler en relación con los años anteriores, observándose incluso una caída en el caso de Barcelona". En base a los datos de idealista, en Barcelona se habría producido también una desaceleración del precio de venta, que ha pasado crecer por encima del 15% en 2017 a hacerlo por debajo del 3% en 2018.

Más fácil conseguir una hipoteca

Por último, el Banco de España analiza también la situación del mercado hipotecario y constata una cierta relajación en la concesión de hipotecas. "Durante los últimos años, se ha producido una mejora de las condiciones de financiación aplicadas a los préstamos para la compra de vivienda. Los tipos de interés se han reducido y los plazos de amortización se han alargado, particularmente en las hipotecas a tipo fijo, con lo que ha aumentado el atractivo de estas y ha resultado en un incremento de su peso relativo".

Además, reconoce que "los criterios de aprobación y las condiciones generales de financiación se han relajado. La mejora de las condiciones de financiación ha contribuido a la recuperación de la actividad crediticia, si bien el saldo vivo de crédito se ha seguido contrayendo dado que el volumen de las nuevas operaciones se ha mantenido por debajo del importe de las amortizaciones".