El gran mal del promotor en Madrid: el 60% de las licencias tarda más de un año

Han sido, junto a los costes de construcción, el principal responsable de todos los males que aquejan a Neinor —tal y como reconoció este martes— y al resto de promotoras de España. Hablamos de los plazos de obtención de las licencias municipales. Una variable enemiga con la que contaba el sector, pero que se ha ido complicando en los últimos años. El plazo para conseguir una licencia municipal no deja de crecer.

Así lo muestran los datos del segundo 'Estudio sobre la tramitación de licencias municipales', que refleja la realidad de los arquitectos que visan proyectos y tramitan licencias en los distintos ayuntamientos de la comunidad y que ha sido elaborado por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM). El estudio constata cómo desde 2017 ha aumentado el porcentaje de expedientes de obra nueva que tardan más de 12 meses en conseguir licencia.

Según sus datos, más de la mitad de los expedientes, en concreto un 58% de los mismos, tardan más de un año en obtener el visto bueno de los técnicos del Ayuntamiento de Madrid, un porcentaje que ha empeorado significativamente respecto al 40% de hace dos años.

Así lo ha avanzado este martes el decano del COAM, José María Ezquiaga, durante la presentación del segundo estudio sobre licencias municipales de Madrid capital y alrededores, en el que han participado 400 arquitectos. "El tema de las licencias ya está en campaña, aunque el Estado tiene muy pocas competencias en este ámbito", ha dicho. "La encuesta no pretende ser un dogma de fe, pero sí da fe de lo que están viviendo directamente los arquitectos durante la tramitación de licencias. Los arquitectos tienen una noción del tiempo transcurrido más real que la de un inversor o un promotor".

"Los gráficos muestran cómo los plazos mejoran en expedientes sencillos como los de reformas de viviendas individuales o de locales y oficinas, mientras que se observa un empeoramiento en la obra nueva residencial, la más frecuente en Madrid, y en la rehabilitación en vivienda, justamente lo que más necesitamos", ha señalado Ezquiaga. "Tenemos el problema principal enquistado en obra nueva residencial y rehabilitación de edificios nuevos, dos de los permisos más
demandados, con plazos superiores a los 12 y 18 meses de tramitación".

Consciente de que el tiempo de tramitación es uno de los asuntos que más preocupan a sus colegiados, y de las posibles derivadas sociales y económicas de los dilatados plazos, el COAM ha realizado este exhaustivo trabajo durante el primer trimestre del año, tras el informe realizado en octubre de 2017. De manera general, los resultados ratifican la preocupación respecto a unos plazos que, lejos de agilizarse, se mantienen o continúan dilatándose, en algunos casos, respecto de los tiempos medios de tramitación registrados en 2017.

No se deberían superar los seis meses

Los datos de la encuesta reflejan la realidad de los arquitectos que visan proyectos y tramitan licencias, no solo en Madrid capital, también en los diferentes municipios madrileños. Como norma general, el tiempo medio de tramitación de las licencias en el Ayuntamiento de Madrid continúa por encima de los nueve meses. Por lo que se refiere a los permisos más solicitados en Madrid capital, los permisos de licencia para reforma de vivienda, el plazo requerido más habitual suele oscilar entre los seis y los nueve meses, aunque un 12% de los trámites aún requiere más de 18 meses de gestión.

Según Ezquiaga, ¿cuáles serían unas cifras aceptables? "Nunca más de seis meses, que es el tiempo que se tarda en redactar el proyecto. No tiene ningún sentido que se tarde el doble o triple en revisar un proyecto que en elaborarlo", ha dicho. "La moda debería estar en tres meses, aunque lo lógico es que se conceda en seis".

No tiene ningún sentido que se tarde el doble o triple en revisar un proyecto que en elaborarlo

En opinión del COAM, estos retrasos en los tiempos suponen un riesgo para el sector, con consecuencias sociales y económicas, como la pérdida de confianza e inversiones, y actuaciones al margen de la norma.

Precisamente detrás de la revolución que se ha producido en Neinor, con el relevo de su máximo directivo y un nuevo 'profit warning', se encuentran los enormes retrasos en la construcción de algunas promociones. Una demora que achaca a los largos plazos de obtención de licencias de obra y a la "presión" de los costes de construcción, ante la "limitada capacidad" de la industria constructora. La compañía prevé entregar entre 1.200 y 1.700 viviendas en 2019, frente al objetivo inicial de dar las llaves de 2.000 viviendas.

Neinor, Aedas...

Aedas también está sufriendo en sus carnes estos retrasos en las licencias. En Majadahonda, donde la compañía anunció en agosto de 2017 a bombo y platillo su promoción estrella antes de salir a bolsa, la licencia de obra, aunque parece inminente, no acaba de llegar.

Retrasos todos ellos que, como señalan de manera reiterada desde la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), repercute en el precio final de las viviendas, "debido al coste financiero que supone al promotor, pero también al cliente final, que en muchos casos se ve obligado a vivir más meses de alquiler antes de recibir su vivienda", señalaba recientemente la vicepresidenta de la asociación, Carolina Roca.

¿Por qué tantos retrasos? El decano del COAM, quien considera que la concesión de licencias no debería demorarse más de seis meses, achaca los fuertes retrasos en el Ayuntamiento de Madrid a la falta de medios técnicos y humanos. "No es lógico que se tarde más tiempo en revisar un proyecto que en redactarlo. Habría que dar pasos más avanzados en la digitalización de los procesos".

Y ha recordado la pérdida de efectivos producida a raíz del estallido de la crisis tras el desplome de las licencias. "Ahora que hay cierto repunte en las licencias, las plantillas son las mismas que entonces".

Asimismo, el decano del COAM ha pedido a la Administración normas más claras. "Hago una llamada a los grupos políticos que se presentan a la Asamblea de Madrid. Ha terminado la legislatura sin una ley del suelo, que es muy necesaria. Como también lo es una normativa más sencilla, que no quiere decir que sea más laxa, pero que, por ejemplo, sí sea clara respecto a si se permite el cambio de un local a una vivienda. Sí o no. ¿Quién iba a imaginar que las viviendas turísticas iban a ser un problema en Madrid?", se pregunta Ezquiaga. "Los usos están muy ligados a los estilos de vida y los estilos de vida cambian. Hay que dejar cierto margen de flexibilidad para los usos".

La demolición, en tiempo récord

Frente a los largos plazos para conseguir una licencia en el caso de obra nueva o rehabilitaciones, el COAM destaca la rapidez con que se consiguen las licencias en el caso de las demoliciones. 

"La tramitación de la licencia de demolición es rapidísima. Ya lo vimos en el caso del convento de las Damas Apostólicas. Una licencia que se retrasa es un mal económico, pero una demolición puede ser una pérdida irreversible", ha dicho Ezquiaga, quien también ha recordado lo sucedido la demolición de la Casa Guzmán, en Algete, de Alejandro de la Sota.

"No era una vivienda que estuviera protegida por su valor y fue demolida sin pena ni gloria", ha lamentado el decano del COAM.

Y ha pedido que los visados de demolición "sean chequeados y supervisados por el Colegio de Arquitectos, para que puedan comprobar si están en las actas de arquitectura o en algunos catálogos". Una supervisión previa como la que realiza, por ejemplo, la Comisión de Patrimonio respecto a los edificios protegidos.