Cinco claves para entender cómo afecta el fallo del TJUE a más de 20.000 desahucios

La esperada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre las cláusulas de vencimiento anticipado no ha sido tan contundente como esperaban muchos abogados. De hecho, son muchos los letrados que consideran que no despeja todas las dudas existentes sobre las consecuencias de la nulidad de dichas cláusulas cuando son declaradas abusivas, y muchos los que señalan que es muy tibia y deja sin responder cuestiones clave para el futuro de miles de hipotecados inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Los expertos cifran entre 15.000 y 17.000 los procedimientos actualmente en el aire a la espera de la decisión del tribunal de Luxemburgo, y estas son las claves de una sentencia muy esperada.

1.- Las cláusulas de vencimiento anticipado que permiten a la banca iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria por el impago de una sola cuota son abusivas. Sobre este aspecto, no hay dudas. El TJUE considera que la cláusula que permite ir contra el deudor tras el impago de una sola cuota es abusiva. Aunque los abogados consultados por El Confidencial aseguran que son muy escasos los bancos que inician un procedimiento de desahucio cuando el cliente deja de pagar una sola cuota, lo cierto es que, precisamente, el TJUE ha resuelto las cuestiones elevadas por el Tribunal Supremo y por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona sobre dos casos en los que las entidades iniciaron el procedimiento de ejecución hipotecaria tras el impago de una sola cuota.

2.- Si la cláusula es abusiva, es nula y, por tanto, hay que darla como no puesta. Al igual que ha sucedido con otras cláusulas abusivas, el TJUE entiende que cuando una cláusula es abusiva debe eliminarse del contrato hipotecario. Es decir, el juez nacional no puede modificar su contenido ni puede conservar parcialmente la cláusula "mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva". Si es abusiva, hay que eliminarla del contrato.

"El TJUE erradica de manera definitiva la teoría del 'lápiz azul' avalada por el Supremo para declarar la nulidad parcial de una cláusula abusiva. Queda claro que la declaración de nulidad de una cláusula será total o no será. El TJUE vuelve a dar la razón el magistrado Orduña, que mediante voto particular ya señaló que no podía anularse parcialmente una cláusula abusiva", explica Patricia Suárez, presidenta de Asufin.

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E. Sanz

3.- Si la cláusula de vencimiento anticipado se elimina del contrato, ¿puede este sobrevivir sin la cláusula abusiva? Los abogados consultados explican a El Confidencial que dicha decisión deberá tomarla cada juez, si bien todos coinciden en señalar que el contrato sí puede seguir existiendo sin ella. "Es evidente que los contratos de préstamo hipotecario pueden sobrevivir sin la cláusula de vencimiento anticipado", señala Patricia Suárez. Es decir, no es una cláusula esencial en el contrato como lo puede ser el tipo de interés. ¿Cuál es el problema entonces?

4.- El banco, en lugar de iniciar un procedimiento especial de ejecución hipotecaria, podrá iniciar un procedimiento de ejecución ordinaria, que según los jueces es, generalmente, menos ventajoso para el consumidor, ya que va dirigido contra todos los bienes del deudor, incluida su vivienda. Es decir, el juez podrá anular la cláusula y no sustituirla por otra si considera que esto no expone al consumidor a consecuencias perjudiciales.

Entre las posibles ventajas de un procedimiento de ejecución hipotecaria, se encontrarían, tal y como reconoce el juez de primera instancia de Barcelona que plantea la cuestión prejudicial, "la posibilidad de que el deudor obtenga la liberación del bien, la aplicación de un precio mínimo por debajo del cual no puede venderse la vivienda del deudor en pública subasta y la facultad de que el deudor quede liberado de su deuda cuando el importe obtenido en la subasta sea insuficiente para cubrir íntegramente el crédito".

"No obstante, deberá ser el consumidor quien, en última instancia, decida qué opción es menos perjudicial para él. El problema con el que nos encontramos ahora es cuál será el cauce para que el consumidor decida qué es lo que más le conviene", explica a El Confidencial Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados. "¿Serán los juzgados hipotecarios los que pregunten al consumidor sobre su preferencia de sustituir la cláusula por el sistema vigente o no?", se pregunta esta abogada. "¿Se dictará algún real decreto para que los consumidores inmersos en una ejecución hipotecaria por vencimiento anticipado se manifiesten en el plazo que se determine y que solo se publica en el BOE? Y si es así, ¿iremos otra vez a Europa, como sucedió en 2013?".

También muestra sus dudas respecto a esta sentencia Patricia Suárez. "Nos esperan meses de resoluciones judiciales para ver cómo los jueces interpretan esta sentencia, y aún nos queda conocer la opinión del Tribunal Supremo para fijar doctrina", señala, al tiempo que lamenta que "la esperada sentencia del TJUE no termina de resolver las dudas sobre las consecuencias de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado".

5.- Para que el hecho de eliminar dicha cláusula del contrato hipotecario no resulte en una situación más perjudicial para el consumidor, el TJUE avala que la cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva pueda ser sustituida por una disposición supletoria del derecho nacional. En este caso, estaríamos hablando del artículo 693, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que recoge que "podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales". Es decir, el juez podría optar por cambiar esta cláusula abusiva por otra nueva recogida en el derecho nacional con un límite máximo de tres impagos para poder iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

"De modo que los procesos de ejecución que cumplan esa condición —en la práctica, todos, porque ningún banco iniciaba una ejecución con menos de tres impagos— seguirán siendo válidos", explican desde Lean Abogados.

Desde este despacho, dicen, sin embargo, que "el TJUE deja sin resolver otra importante cuestión. El hecho de que en menos de tres meses, el próximo 16 de junio, entra en vigor una nueva norma en nuestro país, la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que sube el mínimo de cuotas impagadas para iniciar un desahucio de tres a 12 o 15, en función del caso".

Casi 20.000 procedimientos, en el aire

La pregunta ante este escenario es, ¿qué pasará con los casi 20.000 procedimientos de desahucio detenidos a la espera del pronunciamiento de Luxemburgo?, ¿levantarán inmediatamente los jueces las suspensiones de los mismos o preferirán hacerlo cuando entre en vigor la nueva regulación?

Para Carmen Giménez, "una cláusula se juzga como abusiva, no por el momento de su aplicación, sino por el momento de su contratación. Por tanto, no importa que una ejecucion hipotecaria se inicie por el impago de más de 3 cuotas, incluso si se inicia por el impago de 12, como el caso visto por la sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017 sobre el vencimiento anticipado. Si la cláusula es abusiva porque contempla el impago de una cuota, da igual el número de impagos, es nula, y por tanto la ejecución hipotecaria ha de archivarse".

Desde Lean Abogados, consideran que la respuesta a estas preguntas "afecta decisivamente a las perspectivas de negocio de las entidades financieras porque todas las ejecuciones hipotecarias basadas en impagos de tres cuotas que hoy sí se ajustarían a derecho dejarán de hacerlo el 16 de junio. Y es posible que, en esta situación, haya jueces que prefieran esperar a la entrada en vigor de la nueva ley a levantar la suspensión de un procedimiento estando vigente una norma más lesiva para el consumidor y destinada a desaparecer en menos de 90 días".

Los abogados de este despacho consideran que lo que es seguro "es que los procedimientos de desahucio que acumulen más de 12 impagos —o 15, en función del caso— seguirán por la vía sumaria en cuanto los acreedores soliciten su reactivación. Por el contrario, los que se basen en impagos de entre tres y 12 cuotas seguirán adelante o serán archivados y convertidos en procedimientos ordinarios —mucho más lentos y gravosos para todas las partes— en función de si los jueces los reactivan inmediatamente o a partir del 16 de junio".