El TJUE avala los desahucios por impago de tres cuotas si es la opción más ventajosa

Buenas noticias para el sector financiero y malas para todos aquellos hipotecados que se encuentran inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considera que las cláusulas de vencimiento anticipado presentes en miles de hipotecas y que han permitido a la banca iniciar miles de procedimiento ante un solo impago, deben ser anuladas por abusivas.

Sin embargo, y ahí es donde reside la buena noticia para el sector financiero, avala que los jueces "pongan remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato". Eso sí, siempre y cuando el juez considere considere que el contrato no puede sobrevivir sin la cláusula abusiva. Cuando pueda sobrevivir, la cláusula se anulará sin más.

En el caso español, estaríamos hablando del artículo 693, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que recoge que "podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo".

En septiembre del año pasado, el abogado general del TJUE, Maciej Szpunar, se mostró partidario de limitar los embargos. Consideraba que una vez reconocido el carácter abusivo de esta cláusula, el magistrado "no puede iniciar o, en su caso, proseguir" con la ejecución hipotecaria aunque considere que se trata del procedimiento más favorable, sino que deberá informar previamente al cliente para que sea éste quien decida en última instancia si se acoge a él o invoca la nulidad de la cláusula.

El TJUE considera que cuando una cláusula es abusiva y por tanto, debe darse por no puesta, puede desembocar en la anulación del contrato

Eso sí, matiza el TJUE -avala la jurisprudencia utilizada por el Tribunal Supremo en materia de ejecuciones hipotecarias-, que dicha sustitución solamente podrá hacerse "siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales".

Y que que, consideran los magistrados europeos que cuando una cláusula es abusiva y por tanto, debe darse por no puesta, puede desembocar en la anulación del contrato hipotecario en su totalidad y el consumidor podría quedar expuesto "a consecuencias especialmente perjudiciales", puesto que, al anularse el contrato, el banco podría reclamar judicialmente el pago de la totalidad del importe del préstamo pendiente de devolución por los consumidores mediante un procedimiento de ejecución ordinaria dirigido contra todos los bienes del deudor, incluida su vivienda.

Un procedimiento, que, según el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona, quien ha planteado una de las cuestiones prejudiciales ante el TJUE (la otra cuestión prejudicial ha sido planteada por el Tribunal Supremo) puede ser menos ventajoso que el procedimiento especial de ejecución hipotecaria que "presenta diferentes particularidades dirigidas a proteger a ese deudor que no se contemplan en el procedimiento de ejecución ordinaria".

Entre estas particularidades, se encuentran, "la posibilidad de que el deudor obtenga la liberación del bien, la aplicación de un precio mínimo por debajo del cual no puede venderse la vivienda del deudor en pública subasta y la facultad de que el deudor quede liberado de su deuda cuando el importe obtenido en la subasta sea insuficiente para cubrir íntegramente el crédito".

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"Son muy buenas noticias par la banca y los fondos de inversión ya que los más de 15.000 procedimientos que estaban paralizados a la espera de esta sentencia, no tendrán que empezar de cero", explican los abogados de Lean Abogados. "Son muy pocos los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados por un solo impago de la cuota. La mayoría se inician con el impago de tres y estos seguirán siendo válidos", añaden.

Para Patricia Suárez, presidenta de la asociación de consumidores Asufin, "la esperada sentencia del TJUE no termina de resolver las dudas sobre las consecuencias de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado. Serán los jueces nacionales los que decidan si el contrato puede subsistir una vez anulada la cláusula, en cuyo caso el procedimiento de ejecución hipotecaria seguiría adelante o bien, si decide lo contrario, archivaría el procedimiento obligando al banco a acudir a un procedimiento declarativo".

En su opinión, el TJUE sí que erradica de manera definitiva la teoría del 'lápiz azul' avalada por el Supremo para declarar la nulidad parcial de una cláusula abusiva. Queda claro que la declaración de nulidad de una cláusula será total o no será. El TJUE vuelve a dar la razón el Magistrado Orduña que mediante voto particular ya señaló que no podía anularse parcialmente una cláusula abusiva".

Con la Ley de Crédito Inmobiliario los desahucio solo podrán iniciarse tras producirse el impago de 9 o 12 mensualidades o 3% del préstamo

No obstante, asegura que es una sentencia que "debe ser estudiada con tranquilidad, nos esperan meses de resoluciones judiciales para ver cómo los jueces interpretan esta sentencia y aún nos queda conocer la opinión del Tribunal Supremo para fijar doctrina. Con la reciente aprobación de la Ley de Crédito Inmobiliario se ha perdido la oportunidad de hacer retroactivos los efectos del art. 24 referido al vencimiento anticipado en todos los contratos y no solo aquellos en los que no se había iniciado la ejecución hipotecaria".

El famoso caso Aziz

Por enésima vez, la justicia europea ha vuelto tenido que pronunciarse sobre la presencia de cláusulas abusivas en miles de hipotecas concedidas por la banca española. En esta ocasión ha vuedlto a hacerlos sobre las cláusulas de vencimiento anticipado que han permitido a la banca iniciar miles de ejecuciones hipotecarias a partir del impago, incluso, de una sola cuota.

La primera vez en hacerlo respecto a dicha cláusula fue con el famoso 'caso Aziz'. El 14 de marzo de 2013, el TJUE declaró que la normativa española en materia de ejecución hipotecaria era contraria al Derecho de la UE porque la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario no figuraba entre los motivos por los que un deudor podía oponerse al procedimiento de ejecución de una hipoteca.

"Quiso que se resolviera dando unos criterios generales en la sentencia de 14 de marzo de 2013, asunto C-415/11, Aziz, y se ha encontrado con un bombardeo de cuestiones sobre la misma cláusula aplicada desde puntos de vista diferentes que deja en evidencia la capacidad de nuestro propio sistema judicial", explica Dionisio Moreno, abogado experto en derecho procesal hipotecario y letrado del caso Aziz en una entrevista a Confilegal.

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Actualmente hay media decena de cuestiones prejudiciales sobre vencimiento anticipado planteadas ante el TJUE y hoy resuelve dos de ellas, la presentada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo– y la del Juzgado de Primera Instancia 1 de Barcelona.

En 2018, hubo 53.857 ejecuciones hipotecarias, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), de las cuales 6.523 fueron sobre viviendas habituales. Esta cifra se desplomó un 41% respecto al ejercicio anterior, y cae un 81% respecto a las 34.680 del conjunto de 2014. En los últimos años, el descenso se ha producido por la mejora del cuadro macro y porque muchas están paralizadas. Así, miles de ejecuciones que podrían acabar en desahucios están pendientes.

Iniciar la ejecución por un impago, es abusivo

La fecha clave a nivel legislativo en España fue mayo de 2013, cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, aunque en la práctica solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente a tres mensualidades- antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

Con la futura Ley de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor el próximo 16 de junio, los procedimientos de desahucio solo podrán iniciarse tras producirse el impago de 9 o 12 mensualidades o 3% del préstamo, frente a las tres cuotas actuales.

Dos cuestiones prejudiciales

El TUE resuelve las cuestiones elevadas por el Tribunal Supremo y por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona sobre dos casos que enfrentan a Abanca Corporación Bancaria y a Bankia con clientes con los que había firmado préstamos de garantía hipotecaria.

En el primero, el préstamo consistía en un importe de 100.000 euros que debían ser devueltos en un plazo de 30 años. La cláusula de vencimiento anticipado permitía a Abanca dar por vencido el préstamo y exigir el pago de toda la deuda pendiente, los gastos y los intereses ordinarios y de demora en caso de impago de una sola cuota mensual. Los tribunales españoles confirmaron el carácter abusivo de esta cláusula.

En el segundo, Bankia suscribió con dos clientes un contrato de préstamo por un periodo de 37 años. La cláusula de vencimiento anticipado daba la posibilidad a la entidad financiera de dar por vencido el préstamo, en caso de falta de pago a su vencimiento de uno, varios o todos los plazos. Bankia inició la ejecución hipotecaria tras el impago de 36 mensualidades, pero el juzgado de primera instancia declaró el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento.

En sus conclusiones, el abogado general recomendó al TUE que en su sentencia declarase contraria al Derecho de la UE la jurisprudencia del Supremo en materia de ejecuciones hipotecarias. Según esta doctrina, cuando una cláusula de vencimiento anticipado era declarada como abusiva, es posible sustituirla por el artículo 693, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.