"Si sigue subiendo el precio del alquiler, el mercado no podrá soportarlo"

Atrás quedan los años duros de crisis. El sector inmobilario cerró el ejercicio de 2018 con un incremento del 10%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), cifras que no se veían desde hace más de una década. La imagen ha cambiado y cada vez asombra menos un paisaje donde las grúas vuelven a ser las protagonistas. El empleo en la construcción recupera, tras seis años de ostracismo, los 1,2 millones de ocupados (Informe Randstad, 2018). Y los expertos señalan que, aunque más moderada, la tendencia continuará al alza en 2019. Pero, ¿cuál es la realidad del mercado?

Juan Antonio Mora Romero, CEO de Grupo Jamsa, promotora-constructora con más de 50 años de experiencia en el sector, nos da algunas claves para analizar el mercado de la vivienda y poder entender así el comportamiento actual de un sector clave en la economía española.

PREGUNTA. En general, ¿cómo cree que está el mercado de la vivienda?

RESPUESTA. Lo que observamos y, a diferencia del periodo previo a la crisis, es que el mercado actual es muy desigual según la zona de España donde nos encontremos. Mucho tiene que ver en ello la preferencia de los fondos de inversión, grandes protagonistas en el momento actual, por los grandes núcleos de población y la costa.

Por ello creemos firmemente que puede haber una oportunidad interesante en aquellas localidades con crecimiento económico y buenas infraestructuras, donde aún no ha despertado la construcción o lo ha hecho débilmente. Ahí es donde estamos apostando en este momento, sin descuidar nuestros destinos predilectos como son Madrid, Córdoba o la Costa del Sol.

P. ¿Y el sector de la construcción? ¿Están atravesando un buen momento las empresas del sector?

R. Indudablemente, la construcción está subiendo. No hay nada más que ver la cantidad de grúas que forman parte del paisaje urbano en la actualidad. Esto conlleva a un aumento brusco del nivel precios en cuanto a materiales se refiere y una escasez de mano de obra a niveles similares a los de antes de la crisis.

En Jamsa tenemos una larga tradición constructora desde nuestros inicios, allá por los años 60, y hace que el nivel de fidelidad de nuestros empleados, sobre todo en los puestos de más alta cualificación técnica, sea muy elevado. De hecho, presumimos de haber celebrado jubilaciones de algunos de nuestros jefes de obra con más de 40 años en la compañía, cosa que es difícil de igualar en empresas del sector.

Los bancos miran con mayor detenimiento a quién van a prestar el dinero y qué es lo que van a tomar como garantía hipotecaria.

En definitiva y volviendo a la pregunta, creo que es un gran momento para el sector, aunque ese alto coste de la construcción contribuya a que el precio final de las vivienda sea más elevado que el que el cliente actual desearía.

P. ¿Y las entidades de crédito? ¿Están dando cuerda a los potenciales compradores?

R. Como en todo lo relacionado con promoción inmobiliaria, nos tenemos que remitir siempre a la no tan lejana crisis. Le diré respecto a ella que los bancos han cambiado, y han cambiado para bien, en el sentido de que miran con detenimiento a quién van a prestar el dinero y qué es lo que van a tomar como garantía hipotecaria. Esto solo pueden ser buenas noticias. De todas formas, lo que se echa de menos en un destino privilegiado como es nuestro país, es un tratamiento más enfocado al cliente extranjero en donde el acceso a crédito, sobre todo desde bancos de primer orden, se antoja difícil. Deberíamos tomar como ejemplo, en este caso a Portugal, que tiene una banca preparada para prestar a no residentes, así como un mecanismo de otorgamiento de Golden Visa mucho más eficiente y con menos implicaciones fiscales que en España.

P. ¿Hay riesgo de una posible burbuja?

R. Es innegable que es la pregunta de moda viendo los números que se están aportando de crecimiento en España. Todos somos conscientes de lo que pasó hasta el año 2007/2008. Sabíamos que el mercado no iba a ser capaz de absorber ese número irracional de licencias de obra nueva que se otorgaban mes a mes. El problema entonces fue que no sabíamos cuándo iba a ocurrir y, sobre todo, las consecuencias tan desastrosas y prolongadas en el tiempo que acarrearía. Y es que esta crisis no ha distinguido entre empresas que han hecho bien las cosas y las que lo han hecho mal.

Ahora, la situación es bien distinta. Vemos, como antes comentábamos, que los lugares donde está habiendo un crecimiento exponencial de construcción son concretos y no generalizados por todo el país como ocurrió anteriormente. También observamos que el nivel de negocio no es, ni por asomo, el de entonces. Y finalmente, es importante destacar que existe una banca que está haciendo su trabajo con prudencia: estudian individualmente los proyectos inmobiliarios que se les presentan y los financian en el momento en el que se ve la viabilidad del mismo. Creo que todo esto hace que nos encontremos ante una realidad bien distinta a la de entonces.

En muchas ocasiones, se firman contratos por encima de las posibilidades reales del arrendatario, dando pie a un futuro impago.

P. ¿Qué es mejor para España, que suba el alquiler o que suba la compra?

R. Ni lo uno ni lo otro. Las dos van de la mano y tienen relación entre sí. Si siguen subiendo los precios del alquiler, llegará un momento en que el mercado no podrá soportarlo. El primer índice de medición serán los juzgados con el número de demandas que reciban por impago de las rentas de alquiler o pidiendo la rescisión temprana de los contratos. Hay que trabajar en la línea del equilibrio para que todo siga funcionando.

En cuanto a la subida del precio de compra, influye directamente el precio del suelo, que realmente se ha disparado, aunque ahora mismo lo que estamos observando es que, en el caso de la Costa del Sol, ha tocado techo. También influye lo que antes comentábamos, de los costes de los materiales y mano de obra. Todo esto no significa que el beneficio del promotor crezca en la misma proporción, sino todo lo contrario. En definitiva, ambos deben tener un crecimiento correlativo y que, a su vez, permita la posibilidad de ahorro a las familias.

P. ¿Qué opina de la posible limitación a los precios del alquiler?

R. Es una pregunta un tanto compleja. A mi modo de ver, la cuestión a plantear no es una limitación a los precios de los arrendamientos, sino que estos deberían ser directamente proporcionales a la capacidad de endeudamiento de cada uno. En muchas ocasiones, se firman contratos por encima de las posibilidades reales del arrendatario, dando pie así a un futuro impago. Esto no implica que el precio del arrendamiento fuera incorrecto, simplemente que el sujeto se endeudó por encima de su poder adquisitivo.

P. ¿Cómo es el comprador actual en España? ¿Cauto, impulsivo? ¿Qué tipos de viviendas le gustan? (En fin, hagamos un desglose de las características básicas del actual comprador español)

R. En general, el comprador actual es exigente y está mucho más informado que antes; cosa que nosotros vemos como algo muy positivo. En cuanto a los tipos de viviendas que gustan ahora mismo, la vivienda de uno o incluso dos dormitorios no tiene la demanda que antes tenía. Lo que prima, tanto para el cliente español como para el extranjero, son viviendas de tres o más dormitorios. También hay que destacar que empieza a calar entre el cliente nacional el gusto por una cocina integrada en el salón.

P. ¿Y si lo comparamos con el escenario previo a la crisis? ¿Hay muchas diferencias? (No sé si ahora, por ejemplo, será más cauto)

La principal diferencia es que antes todo valía, porque todo se vendía y el acceso a una hipoteca era mucho menos restrictivo. Ahora, sin embargo, el crédito se ha endurecido y la capacidad de compra del cliente nacional se ha reducido hasta el extremo de que ya no es tan habitual, como lo era antes, la adquisición de una segunda residencia. En contraposición, los extranjeros están comprando más viviendas, incluso que antes de la crisis, con más de 65.000 viviendas vendidas durante el año pasado.

P. Jamsa está basando su crecimiento, sobre todo, en la Costa del Sol. ¿Seguirá expandiéndose por esa zona? ¿Hay alguna otra que esté empezando a coger protagonismo para la compañía?

R. Jamsa lleva más de 35 años desarrollando su actividad en la Costa del Sol y ahora estamos más activos que nunca, con ocho proyectos en marcha, tanto en solitario como en colaboración con fondos de inversión.

De entre todos ellos, brilla con luz propia Lomas del Rey, situado en el corazón de la Milla de Oro de Marbella. Su inmejorable ubicación y su altísima calidad de acabados, además del nulo endeudamiento de la compañía, sirvió para superar el tsunami que supuso la crisis. Actualmente, nos encontramos en pleno desarrollo de la última fase de la promoción que cuenta, como gran atractivo, con la implantación de la primera piscina exterior para uso colectivo calefactada mediante geotermia de todo Marbella.

Otro proyecto que está teniendo una gran aceptación es Velaya. Esta promoción, que Jamsa desarrolla conjuntamente con un fondo de inversión, está situada en primera línea de playa en el municipio que mayor expansión está teniendo en la costa: Estepona.

En esta misma localidad, y viendo la poca oferta que hay de obra nueva a precio asequible, nos encontramos con Wellingtonia, un proyecto de 110 viviendas en que Jamsa promociona y construye autónomamente y que, sin haber iniciado las obras, se encuentra prácticamente vendido en su totalidad.

A la pregunta de si seguiremos expandiéndonos en la costa, la respuesta es un sí rotuno ya que, para sorpresa nuestra, hay una localidad que está desbordando todas las previsiones de ventas sobre plano y en la que seguimos apostando con firmeza mediante el macroproyecto denominado Jardinana. Esta es la Cala de Mijas.

La Costa del Sol ya no es solo un lugar de veraneo, sino residencia permanente de muchas familias debido a la mejora en las infraestructuras.

P. ¿Qué tiene la Costa del Sol que no tengan otras partes de España?

R. La privilegiada climatología sigue siendo el principal reclamo, pero no el único. Las comunicaciones de la Costa del Sol han mejorado mucho en los últimos años. Prueba de ello es la existencia de un aeropuerto moderno y un AVE que llega a una ciudad como Málaga, que ha sufrido una profunda transformación en la última década. También es clave en el terreno de la mejora en infraestructuras, los prestigiosos colegios que hacen que la costa no sea solo un lugar de veraneo, sino residencia permanente de muchas familias. Asimismo, ha incrementado la calidad de los servicios públicos, destacando el recién inaugurado Hospital de Estepona que es, con toda certeza, el hospital público más avanzado de nuestro país.

P. ¿Qué planes tiene Jamsa a corto y medio plazo?

R. Seguir creciendo, como en estos 50 años, y contribuyendo al motor socioeconómico a nivel nacional, desde nuestra oficinas centrales en Madrid, pasando por nuestras delegaciones en Marbella, Santander y Córdoba. Todas ellas con proyectos en desarrollo y cartera de suelo prevista para los próximos 10 años haciendo un total de 23 promociones en curso a día de hoy; o lo que es lo mismo, más de 600 viviendas en construcción.