La vivienda se acerca a precios del 'boom' en varias ciudades... y en algunas ya los supera

Lo que parecía imposible ya es una realidad. En Ibiza, comprar una vivienda resulta más caro que en los años del 'boom'. Y en San Sebastián, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Castelldefels, Alcobendas o Majadahonda, mercados todos ellos en pleno auge inmobiliario, podría ser cuestión de meses. Si el mercado no se da antes la vuelta.

A pesar de que las ventas, las hipotecas y la construcción de viviendas aún se encuentran a años luz de las cifras registradas en los años más desenfrenados de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que hay una variable, quizás la más importante para el bolsillo de los ciudadanos, que se aproxima peligrosamente a las cifras más altas de aquellos años: el precio.

En esta ocasión, y a diferencia de lo que sucedió hace ya más de una década, no ha habido barra libre para que las promotoras levanten proyectos a lo largo y ancho de la geografía española como si no hubiera mañana. No han contado con el respaldo financiero incondicional de la banca ni con inmensas bolsas de suelo sobre las que construir miles de viviendas. Los escasos terrenos que salen a la venta lo hacen disparados en precios. Tampoco disponen de la mano de obra suficiente lo que ha provocado, a su vez, unos costes de construcción muy elevados. El resultado ha sido muy poca obra nueva a la venta, a precios muy elevados y concentrada en mercados con mayor demanda existente.

A nivel nacional, y tal y como puede apreciarse en el gráfico, desde 2014, cuando el mercado tocó suelo, hemos asistido a subidas anuales de la vivienda. Siempre por debajo de los dos dígitos. La media nacional esconde, sin embargo, zonas que aún siguen estancados en precios y mercados fuertemente alcistas como Madrid, con subidas del 10,2% en toda la comunidad en el último año; Cataluña, con incrementos cercanos al 9% o Islas Baleares, con incrementos del 7,5% en el último año.

Y es precisamente en estos mercados donde algunas localidades comienzan a acercarse a los niveles de hace una década al mismo tiempo que la capacidad de compra de la demanda comienza a mostrar los primeros síntomas de agotamiento, con estancamiento en las ventas. "La demanda no está preparada para asumir futuras subidas de los precios de la vivienda", reconocía hace justo dos años Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar, una de las promotoras más activas del mercado madrileño.

¿Pueden asumir las familias las subidas?

Ibiza es, según los datos de precio tasado que acaba de publicar el Ministerio de Fomento, la primera ciudad en la que se han superado los precios de hace una década. La estadística muestra cómo en la localidad ibicenca de Santa Eulalia del Río, por ejemplo, los precios se encuentran un ya un 13% por encima de los niveles de 2008. No obstante, es un mercado poco representativo ya que, según los datos del ministerio, apenas se cerraron ocho transacciones durante el año pasado.

En Ibiza, las cifras son más contundentes. En 2018 se firmaron 462 ventas, por debajo de las 600 de hace un año y de las casi 700 de 2015, lo que podría ser un primer síntoma de agotamiento de este mercado donde el alquiler turístico ha tenido un fuerte impacto sobre los precios del resto de las viviendas.

"En el caso de la estadística de precios de vivienda nueva de Sociedad de Tasación, en enero de 2019 solo los precios de Ibiza sobrepasan el valor máximo de mercado alcanzado en el ciclo anterior. En concreto, un nominal de 2350 euros el metro cuadrado frente a 2331 en 2007 para esta capital. A continuación se encuentra Barcelona, que todavía no ha alcanzado el valor máximo registrado en 2007, si bien ya asciende a 4.178 euros o localidades como Lugo o Solsona (Lleida) que ya han alcanzado el 90% de los precios de 2007, insistimos, en términos nominales", apunta Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la tasadora.

"En el otro extremo, sin embargo, se encuentra la localidad de El Ejido (Almería), donde los valores actuales de vivienda nueva no superan el 60% del máximo de hace 11 años. En cualquier caso, desde un punto de vista de la prudencia requerida a la hora de acceder a un crédito con garantía hipotecaria, creemos que los valores del año 2004 serían la referencia media adecuada para valorar el estado del mercado explicado de acuerdo con sus fundamentales", puntualiza Fernández-Aceytuno. El Ejido no es la única localidad a años luz de los máximos. Xirivella (Valencia), Águilas (Murcia), Talavera de la Reina (Toledo) o Burriana (Castellón) aún se encuentran un 55% por debajo de los niveles de 2008.

Los datos de Fomento también muestran cómo en muchas de aquellas localidades donde los precios se encuentran cerca de máximos, las ventas se han estancado en los últimos doce meses. ¿Ha dicho ya la demanda 'basta'?

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"A nivel general hay un aspecto que lleva a pensar a los ciudadanos que la vivienda está muy cara y es el hecho de que su capacidad adquisitiva no es la que era en los años del boom", explica a El Confidencial Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "Muchas familias ven exagerados los precios de la vivienda cuando no lo son. Al menos, no en toda España", aclara este experto.

"Es posible que en algunas ubicaciones se estén alcanzando precios que los salarios ya no pueden pagar, ni siquiera con endeudamiento. En esas condiciones, es posible que veamos primero descenso de transacciones y luego estabilización de precios, incluso alguna bajada a medio plazo, pero sólo en ubicaciones puntuales", reconoce Fernández-Aceytuno. Y añade que "en la mayoría de los lugares, la subida que han experimentado los precios desde mínimos ha sido muy contenida, y en determinados municipios, el riesgo es que la baja demanda retarde las recuperaciones".

Bernardos reconoce, no obstante, que sí hay mercados muy calientes. "Palma de Mallorca, por ejemplo, está infladísima y previsiblemente este año veremos cómo bajan los precios. La gente normal solo puede comprar en la periferia, mientras que por lo que respecta a la demanda extranjera, los ingleses se encuentran en plena negociación del Brexit y el país está bordeando la recesión, mientras que la situación económica en Alemania tampoco es muy optimista. Todo esto afecta a la demanda de vivienda en la isla y se acabará reflejando en los precios", añade.

Ahí van algunos datos. En 2018, el incremento de precios en las Islas Baleares ha sido ya inferior al de un año antes. Un 7,5% frente al 8% registrado en 2017, mientras que las ventas se han resentido. El año pasado se registró la primera caída en las transacciones desde 2013. En la capital, Palma de Mallorca, las ventas en 2018 se situaron en 5.703 unidades, por debajo de las 5.890 de 2017. La primera caída también en cinco años.

Pero lo destacable, como muestra el primer gráfico que ilustra la información, es que hay otras localidades que se acercan a los niveles del 'boom' en cuanto a precios y donde comienza a observarse también cierto agotamiento en el ritmo de ventas.

San Sebastián se encuentra solamente un 5% por debajo de los precios alcanzados en 2008, al igual que Pozuelo de Alarcón, uno de los municipios más caros de España para comprar casa. Las ventas en el municipio más rico de España sí siguen subiendo debido a la enorme escasez de producto. Se vende todo lo que sale a la venta, reconocen varios promotores que trabajan en la zona.

En Marbella o Adeje (Tenerife), la vivienda solo cuesta un 6% menos que hace una década, mientras que en Castelldefels, Alcobendas, Majadahonda, Arona (Tenerife) y Barcelona están a menos de un 10%. Y lo que la mayor parte de estos mercados tienen en común es un estancamiento de las ventas durante los últimos doce meses, como se puede comprobar en el gráfico inferior. Incluso en Madrid capital se observa el estancamiento de las ventas.

Juan Fernández-Aceytuno pide cautela ante los datos. "Quizás lo más adecuado sería segmentar por municipios y analizar el ciclo inmobiliario local. Sobre los datos a nivel nacional poca valoración debemos hacer, porque la heterogeneidad es amplia. De hecho hay municipios donde el problema que afrontamos en ocasiones es valorar con criterios de sostenibilidad a largo plazo. En cualquier caso, un dato no hace serie y deberíamos disponer de un periodo mayor de datos para validar un cambio de tendencia. En este sentido, recomendamos esperar a disponer de algún dato más que despeje dudas sobre si estamos ante un cambio de tendencia o si en cambio puede ser algo coyuntural, relacionado por ejemplo con las sentencias o reales decretos relacionados con los Actos Jurídicos Documentados (AJD)".

"Los sitios buenos empiezan a estar caros. En Madrid, dentro de la M-30 o en Barcelona en el Eixample, la zona preferida por los extranjeros, vamos a empezar a ver bajadas de precios", adelanta Gonzalo Bernardos quien explica cómo "la situación económica en Europa afecta a España, aunque aquí las cosas vayan bien y no existe el riesgo de entrar en recesión. Sin embargo, cualquier pequeña alarma se ve como un posible terremoto y genera cautela entre los promotores".

"Hay mucho promotor que se resiste a hacer nada en suelo que necesite desarrollo urbanístico. Ese riesgo solamente lo están asumiendo las grandes promotoras. Por eso, las ubicaciones donde están desarrollando o comprando suelo, son malas", añade este experto, que anticipa un cambio en la demanda de vivienda. "Ya no será demanda de reposición ni inversores que aún se verán tentados por los bajos tipos de interés. La banca comienza a abrir el grifo de la financiación y si ya hay alguna entidad que está concediendo hipotecas a hogares con ingresos de 1.800 euros al mes, cuando se normalice el salario mínimo interprofesional, comenzaremos a ver hogares con ingresos de 2.000 euros mensuales a quien el banco concede una hipoteca de 150.000 euros, a 30 años al 2,5%, con una cuota mensual perfectamente asumible de 600 euros".

El único problema para esa demanda será encontrar vivienda asequible para poder comprar. Vivienda que tendrá que buscar en la periferia de las grandes ciudades donde también se está registrando una importante escalada alcista de los precios, o fuera de los grandes mercados de Madrid o Barcelona.

"Creemos que será muy importante observar las decisiones que emanen tanto del nuevo gobierno que se forme, como de los nuevos consistorios y gobiernos autonómicos. Legislaciones excesivamente intervencionistas podrían suponer que el mercado inmobiliario español perdiese buena parte del atractivo que tiene en estos momentos para la inversión, principalmente extranjera, con consecuencias poco previsibles en estos momentos", asegura Juan Fernández-Aceytuno.

"Recordemos que el gran flujo de activos de los bancos en términos de NPLs y activos adjudicados han cambiado de manos, pasando a los fondos y a Sareb, pero realmente el mercado secundario para dar salida a todo este producto en pequeñas carteras o ventas individuales, todavía está por desarrollar", concluye este experto.