Si vas a firmar un contrato de alquiler en los próximos días, estas son las novedades

El Consejo de Ministros de este viernes ha aprobado un nuevo decreto ley sobre el alquiler que entrará en vigor un día después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado BOE (BOE) -estaba previsto para hoy pero se ha retrasado hasta el próximo martes por cuestiones técnicas-. A partir de ese día, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por la nueva norma. Las novedades respecto a la legislación actual afectan, principalmente, a la duración de los contratos, el límite a la hora de actualizar las rentas durante los años de vigencia del mismo, así como los plazos de preaviso en caso de que tanto arrendador como arrendatario quieran rescindir el contrato.

Tras su entrada en vigor, una vez sea publicado en el BOE, deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados dentro de un mes. De no contar con el respaldo de la Cámara Baja, volveríamos a la situación actual, tal y como sucedió con el anterior decreto.

Contratos de tres a cinco años

Uno de los cambios más importantes afecta a la duración de los contratos. Al igual que contemplaba el real decreto anterior, se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, siempre que el casero sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, la duración de los alquileres se eleva a siete años. Además, la prórroga tácita se eleva de uno a tres años en ambos casos.

La subida anual del alquiler, en base al IPC

Se trata de una de las principales novedades del nuevo documento. Todos los contratos firmados a partir del sábado estarán sujetos al IPC para su actualización anual. Es decir, ningún casero podrá subir a su inquilino el alquiler más del IPC durante los cinco años de vigencia del contrato. Deberá esperar a la renovación para subir el precio. Una limitación que recogía el anterior decreto y que afectaba solamente a los alquileres de renta reducida.

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Mayor preaviso para romper el contrato

El plazo de preaviso para que una de las dos partes pueda romper el contrato de alquiler se amplía. El casero deberá informar al inquilino con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá avisar al casero con cuatro meses.

En caso de venta, se respeta el contrato

En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos así como las condiciones vigentes, aunque estos no estén inscritos en el registro de la propiedad. "Una medida necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas", apuntan fuentes del Ministerio de Fomento.

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Qué pasa si fallece el inquilino

En aquellos casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social. "No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años", señalan desde Fomento.

Limita la fianza a una mensualidad

Este punto no sufre modificaciones respecto al real decreto anterior. "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". No obstante, el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.

Es decir, en total, el futuro inquilino podría tener que desembolsar hasta tres mensualidades para poder acceder a un alquiler. Por ejemplo, para un alquiler de 700 euros, estaríamos hablando de 2.100 euros.

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“La fianza es la principal herramienta que tienen los propietarios en caso de impago o desperfecto, pero como consecuencia de la fuerte subida de precios, se estaban produciendo ciertos abusos y era una importante barrera para algunos segmentos de la población”, señala Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

Los vecinos pueden prohibir el alquiler turístico

Si eres propietario y quieres destinar el inmueble a alquiler turístico, debes saber que el resto de propietarios puede prohibir que lo hagas. La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán limitar las viviendas de uso turístico —hasta ahora se necesitaba unanimidad— o asignarles mayores gastos comunes.