Así serán las hipotecas del futuro: guía para no perderse con la futura ley

Tal y como se esperaba, el Congreso de los Diputados ha votado en contra de las principales enmiendas introducidas por el Senado al proyecto de ley de crédito inmobiliario, de tal manera que el texto definitivo será muy parecido al que fue votado en la Cámara baja hace dos meses.

Una de las principales modificaciones impulsadas en el Senado por el PP, y que no ha contado con el apoyo de la mayoría del Congreso, ha sido la enmienda que contemplaba la supresión del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), un tributo que provocó el caos dentro del Tribunal Supremo y que llevó al Gobierno a aprobar un real decreto ley para que el pago del mismo recayera sobre los bancos en el caso de las hipotecas sobre primeras viviendas.

El Congreso consigue dar luz verde así a una nueva ley hipotecaria que, tal y como ha dicho la ministra de economía, Nadia Calviño, mejora la protección de los ciudadanos respecto a la normativa anterior y establece que el banco asuma el pago del AJD en las hipotecas para comprar la primera vivienda, así como el reparto de gastos entre el banco y el cliente frente a un crédito inmobiliario.

¿Cómo afecta la nueva ley a las futuras hipotecas?

1.- AJD

El polémico y mediático impuesto correrá a cargo de los bancos. En el trámite del Senado, la mayoría del PP aprobó modificar este punto para que se eliminara el pago de este impuesto con un gravamen de tipo cero en la compra de primera vivienda, en contraposición con el Real Decreto sobre aprobado por el Gobierno y que está actualmente en vigor.. La enmienda, que por su compleja redacción recogía también que las subrogaciones y novaciones de hipotecas debían pagar el polémico impuesto, ha sido rechazada.

Hay que recordar que el AJD es un impuesto que se paga cuando se firma una hipoteca y es el gastos más abultado de todos. Para que nos hagamos una idea, y dependiendo de cada Comunidad Autónoma, estaríamos hablando entre 1.500 hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda.

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E. Sanz

2.- Reparto de gastos de notaría y registro

Los clientes no tendrán que abonar ningún gastos excepto el de la tasación. Por lo que se refiere a los demás gastos derivados de la firma de una hipoteca, la nueva ley establece de forma clara quién debe pagar los gastos de notaría, registro y gestoría. Los bancos tendrán que pagar las primeras copias del notario, los gastos de la inscripción en el registro de la hipoteca y de la gestoría, mientras que si se piden más copias del contratos las pagará quien las solicite. Estos gastos pueden llegar a suponer un coste entre 1.000 y 3.000 euros.

3.- La tasación la paga el cliente

La tasación de una vivienda es necesaria para conseguir financiación bancaria. Este gastos sí correrá a cargo del titular del préstamo quien, no obstante, y tal y como figura actualmente en la ley, tendrá libertad para elegir sociedad de tasación -no la puede imponer el banco-, siempre y cuando ésta se encuentre bajo la supervisión del Banco de España. Este gasto puede rondar entre los 300 y los 600 euros.

4.- Adió a las cláusulas suelo

Se eliminan definitivamente de las hipotecas las también polémicas cláusulas suelo que los tribunales han anulado por abusivas en miles de hipotecas generando un importante agujero económico a la banca. El objetivo de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, es decir, nunca podrá ser negativo para evitar que el banco pueda llegar a pagar por prestar dinero. Por ejemplo, cuando el índice de referencia de la hipoteca -como el euríbor- se sitúa en terreno negativo y se produzca la circunstancia de que supere el diferencial que se cobra.

5.- Desahucios/Vencimiento anticipado

La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de no poder hacer frente a la hipoteca. El vencimiento anticipado es una cláusula presente en miles de hipotecas y se activa cuando el hipotecado deja de pagar la hipoteca. Esta cláusulas ha permitido a los bancos iniciar miles de ejecuciones hipotecarias a partir del impago, incluso, de una sola cuota. La Ley Hipotecaria endurece las condiciones para que una familia pueda se desahuciada. Deberá producirse el impago de 12 cuotas o las cantidades adeudadas deberán representar el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo. En la segunda mitad, los plazos se amplían a 15 cuotas o el 7% de lo adeudado.

Aunque la ley prevé explícitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuantías sí se utilizarán en préstamos antiguos que contengan cláusulas específicas de vencimiento anticipado. Además, la nueva ley establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

La ley de crédito inmobiliario requiere también que el banco formalice una petición de pago al deudor, concediéndole un plazo de, al menos, un mes.

6.- Amortización anticipada

Terminar de pagar la hipoteca antes de tiempo será más barato. Las comisiones por amortización anticipada se reducen a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras que el cliente debería elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25 % o del 0,15 %, respectivamente.

7.- Venta cruzada

En un contexto de tipos de interés en mínimos históricos, la principal fuente de ingresos vinculados a las hipotecas son los productos asociados a las mismas: planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito y un largo etcétera. La banca ofrece este tipo de productos para rebajar el diferencial inicial de las hipotecas, si bien, no pueden obligar al cliente a su contratación.

La nueva ley prohíbe la venta cruzada de estos productos, si bien contempla que el banco pueda exigir que su cliente suscriba algún seguro ligado a la hipoteca como el de garantía de cumplimiento de sus obligaciones o el de daños al inmueble hipotecado. Si este fuera el caso, el banco está obligado a aceptar pólizas alternativas sin empeorar por ello las condiciones del préstamo y el cliente podrá renovarlas cada año.

8.- Subrogación libre de gastos

El cliente podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera y sin costes. Por ejemplo, para cambiar de hipotecas variables a fijas la comisión máxima que debe pagarse será inferior al 0,15%. Por otro lado, entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca. Además, la entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo y la tasación se llevará a cabo por una sociedad, servicio de tasación de un banco o un profesional homologado.

9-. Información precontractual

El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

10.- Intereses de demora

Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del préstamo que el cliente ha dejado de pagar. La comisión por interés de demora ha quedado en el 3% en el caso de las hipotecas nuevas y en el 2% en las antiguas. Hay que recordar que con la legislación anterior los intereses de demora se pactaban entre las partes y podían alcanzar el 25%.

11.- Comisión de apertura

Según la nueva ley, el banco puede cobrar una comisión solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y únicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisión de apertura, esta deberá englobar en un solo pago “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisión incluirá también cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

12.- Treinta días para entrar en vigor

La entrada en vigor de la ley tendrá lugar 30 días después de su publicación en el BOE, en lugar de 90 como planteaba el grupo popular y mixto, excepto las normas de transparencia (entre ellas, las de información sobre el reparto de gastos) y de comprobación de su cumplimiento, para las que sería necesario un desarrollo reglamentario.

No obstante, es muy probable que los diputados decidan volver al texto original, cuya entrada en vigor está fijada a los 30 días de la publicación en el BOE, excepto las normas sobre la remuneración del personal dedicado a la venta de hipotecas, la actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios, y las variaciones en el tipo de interés (entre ellas, las disposiciones sobre las cláusulas suelo y las características que deben tener los índices de referencia). Estas empezarían a ser efectivas tres meses después de la publicación.

13.- Diez días para leer el contrato

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma para que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco, tal y como aclara este experto.

14.- Mayor importancia del notario

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.