récord de contratación e inversión en máximos

El 'efecto Amazon' llega al inmobiliario: se dispara la demanda de suelo logístico

El tradicional patito feo del mercado inmobiliario está en plena ebullición. Tanto la inversión como la contratación de metros cuadrados batieron récords en 2018

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El tradicional patito feo del mercado inmobiliario, el sector logístico, está en plena ebullición. Las cifras de inversión y de absorción de metros cuadrados llevan dos años batiendo récords impulsados por la recuperación económica, el crecimiento del consumo y el 'boom' del e-commerce. El año pasado, la contratación de espacio logístico se situó a las puertas de los dos millones de metros cuadrados incluyendo, además de los mercados más potentes de Madrid y Barcelona, a ciudades como Valencia, Zaragoza, Sevilla, y Málaga.

Solo en la capital de España, según datos de CBRE y Knight Frank, la contratación se situó por encima de los 900.000 metros cuadrados, alcanzando un nuevo récord y siendo el eje A-2 el principal protagonista con 459.000 metros de contratación. Cataluña, por su parte, superó los 650.000 metros, con un importante aumento del 41% respecto a la cifra registrada del anterior ejercicio y siendo, además, la segunda mejor cifra alcanzada desde 2008.

"Algo está cambiando en el mundo de la inversión inmobiliaria. Después de varios años de dominio indiscutible de los sectores corporativo y residencial, el industrial y logístico, que entre 2008 y 2014 parecía haberse estancado definitivamente, se ha posicionado como el preferido entre los inversores", señala Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística de CBRE España.

Ahora todas las miradas están puestas en un nuevo tipo de nave, más pequeña y situada en el centro de las ciudades

"Hoy ya no compiten las empresas y las marcas entre sí: compiten sus cadenas de suministro", apunta este experto quien destaca la falta de producto que se adapte a las nuevas necesidades de la demanda. "No solo aumentan las inversiones, sino que el portfolio que se demanda está cambiando notablemente su tipología. Si bien tradicionalmente las naves XXL y de 'cross-docking' atraían la mayor parte de la inversión, ahora todas las miradas están puestas en un nuevo tipo de nave, más pequeña y situada en el centro de las ciudades".

Este tipo de activos reciben un nombre muy específico en la jerga del sector. Son las conocidas como PDU, o Plataformas de Distribución Urbana, que, según CBRE, en los próximos meses harán virar radicalmente el foco de la inversión hacia ellas.

"Estamos viviendo dos situaciones muy diferentes en este mercado. Por un lado, la logística tradicional de la mano de grades retailers como pueden ser El Corte Inglés o Mercadona, que necesitan grandes almacenes a las afueras de las grandes ciudades, y por otro lado, las empresas dedicadas al e-commerce, con crecimientos de doble dígito", explica Xavier Budet, director de logística de La Sirena.

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Según un reciente estudio de mercado elaborado por Zetes, las empresas líderes del mercado en e-commerce apenas tardan 20 minutos en preparar los pedidos y garantizan una entrega completa en el primer intento lo que da idea de la enorme competencia en torno a este tipo de operadores. "El efecto Amazon es innegable y ha creado la necesidad de reducir al máximo los plazos de entrega de los productos, lo que está impulsando la búsqueda de espacios en el centro de las ciudades para estar lo más cerca posible del cliente", añade Budet.

Precisamente, Amazon ha sido uno de los grandes impulsores de esta incipiente revolución logística en el centro de las ciudades. Desde octubre de 2016, a sus clientes premium en Barcelona y 26 municipios cercanos les garantiza la entrega, en menos de dos horas, de 200.000 referencias. Su centro de operaciones para conseguirlo es el edificio de la antigua editorial Gustavo Gili, en pleno Eixample.

"Plataformas como Amazon Prime, que consiguen entregar productos comprados online en tres, dos y hasta en una hora, están alimentando a una sociedad consumista que quiere el producto que ha comprado lo antes posible. Nos hemos vuelto compradores inmediatos y el alquiler de locales y centros de distribución en las grandes ciudades así lo permiten. No puedo estar a 15 o 20 kilómetros del centro de Madrid si quiero entregar productos frescos", apunta Josep María Catalá, profesor de los Estudios de Economía y Empresa de la UOC quien recuerda cómo incluso compañías muy presentes en grandes superficies comerciales a las afueras de las ciudades como IKEA, Decathlon o Leroy Merlin están buscando proximidad al cliente.

Sin producto dentro y fuera de la ciudad

Tanto fuera como dentro de las ciudades, el gran problema, tal y como reconocen los expertos, la enorme escasez de producto adaptado a las nuevas necesidades del mercado.

"En Madrid, por ejemplo, desde 2013 apenas se ha construido producto nuevo, de tal manera que las naves existentes son bastante obsoletas. Esto ha provocado, por una lado, la proliferación de producto en riesgo que busca y encuentra inquilino cuando las obras está a punto de finalizar frente al tradicional llave en mano y, por otro, que la demanda, en el caso de Madrid, haya buscado otras ubicaciones. Así, por ejemplo, aunque la A-2 es la zona de referencia logística en la capital, que suele concentrar entre el 60-70% de la contratación, el año pasado, la carretera de Andalucía concentró buena parte de esa demanda, con casi el 40% de la contratación total, siendo Illescas y Getafe dos de los principales polos de atracción", explica Larrazábal.

Opinión que comparte Jorge Sena, socio y director del área comercial de Knight Frank, quien añade que "los operadores están apostando por naves de nueva construcción ya que buena parte del producto existente está obsoleto en cuanto altura, dimensiones, robotización... Las naves construidas hace diez o quince años no valen".

Las empresas quieren llevar al cliente el producto que ha comprado con el menor coste y la mayor rapidez posible para fidelizarlo

Mucho más acusada es la escasez de zonas de almacenaje en el centro de las ciudades dado que, tradicionalmente, la logística siempre se ha situado en las afueras y los precios de los alquileres de los locales comerciales o almacenes difícilmente son soportables por la actividad logística cuya demanda de espacios, por otra parte, no para de crecer.

"Las empresas quieren llevar al cliente el producto que ha comprado con el menor coste y la mayor rapidez posible. De esta manera consiguen fidelizar al cliente, retenerlo", explica Budet. Para que nos hagamos una idea, según Zetes, los centros de consolidación urbanos pueden ahorrar a las empresas el 25% del coste de cada entrega y el 45% del kilometraje. Además, según los cálculos realizados, la última milla representa como mínimo el 30% de los costes del proceso de entrega, por lo que en ciudades con una elevada densidad de población, se calcula que con la modalidad de entregas nocturnas se podrían realizar el doble de entregas y reducir los costes hasta en un 50%.

Y para ello, los centros de almacenaje en el centro de la ciudad, las ya mencionadas PDU son calve. "Tanto por la demanda de agilidad del nuevo consumidor online, que quiere tener sus productos en menos de 24 horas, como por las restricciones urbanas para la circulación de grandes vehículos de transporte durante el día", apunta Begoña Crespo, directora corporativa de asset services industrial & logística de CBRE.

PDU, Click and Collect, taquillas...

Pero ¿cómo funcionan? Según explican desde la consultora, se trata de pequeñas plataformas capaces de absorber considerables volúmenes de 'stock' por la noche, y desde las cuales se pueden realizar repartos por toda la ciudad a lo largo del día, cubriendo así las necesidades logísticas de la llamada última milla. Los espacios dedicados específicamente a este tipo de logística aún son escasos, pero los expertos ven un gran potencial en este sector que va a atraer gran parte de la inversión en el futuro cercano.

"Hay tiendas que tienen 2.000, 5.000, 7.000 metros cuadrados que pueden dedicar parte de sus espacios a la distribución online, en lugar de determinar que ese 'stock' se destine únicamente a una tienda en concreto", señala Óscar García Marín, director de Retail Intelligence de CBRE España, "y de hecho hay grandes marcas que ya lo están haciendo".

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Al calor de esta demanda futura, ya han comenzado a surgir los primeros vehículos de inversión —como el puesto en marcha por CBRE Global Investor y Azora— para localizar estas plataformas logísticas en el centro de las ciudades, como pueden ser antiguos locales en desuso, antiguos supermercados o gimnasios situados en calles secundarias.

A estas PDU se suman además otro tipo de espacios que empiezan a ser indispensables en la compra online como son los puntos de recogida rápidos, ya sean sistemas de taquillas de Click and Collect, Drive Thru, o cualquier opción similar de recogida en el centro de las ciudades o incluso dentro de los centros comerciales, lo que implicará un cambio en el diseño actual de los espacios de los centros comerciales para adaptarse a esta nueva necesidad logística, no solo de cara al cliente final, sino también para ofrecer espacios de almacenaje, para que los retailers puedan a su vez ofrecer este mismo servicio a sus clientes, según apuntan desde CBRE.

Sin olvidar, según CBRE, la proliferación de plataformas dentro del casco urbano se verá también impulsada por las nuevas necesidades de la logística inversa que ha causado el e-commerce, con las devoluciones masivas de artículos que pueden llegar dañados, en mal estado, de forma errónea o que, sencillamente, ya no se desean.

"Normalmente, para hacer frente a este fenómeno se ha recurrido a la contratación de operadores externos, pero cada vez se está dando más el fenómeno de la colaboración con comercios locales para establecer puntos de devolución, que funcionan a modo de PDU inversas. Iniciativas como estas permiten abaratar la creciente logística inversa causada por e-commerce, un proceso costoso para los operadores que hasta el momento no repercutía en el precio percibido por el cliente, pero que de forma creciente resulta muy difícil de asumir por las empresas", apunta Carlos Cuevas, director de Investment Properties Industrial & Logística de CBRE España.

Récord de inversión

El 'boom' logístico se ha dejado sentir también en los volúmenes de inversión que en 2018 se movieron en torno a 1.500 millones de euros, muy cerca de las cifras alcanzadas un año antes gracias al empuje del e-commerce como motor del interés de los operadores internacionales para invertir en este sector. Empresas como Amazon en Sevilla o Mercadona en Getafe han reforzado su logística con la apertura de nuevos centros; mientras que en Toledo destacan dos llaves en mano de 36.000 metros cuadrados cada una arrendadas por Airbus y Seur, ambas localizadas en Illescas, el alquiler de un llave en mano de 40.000 metros en Yebes por la compañía Mediapost, y otro llave en mano de 80.000 metros por un operador relacionado con el sector e-commerce, también en Toledo.

Al igual que ha sucedido en otros segmentos —hotelero, centros comerciales, residencial en alquiler...— en la cifra final de inversión ha tenido un peso importante la compra de activos de los portfolios de Axiare, Neinver y Lar que ha supuesto cerca del 50% del total de la inversión realizada, por lo que se ve la gran importancia que tienen los portfolios en el sector. Precisamente, una de las operaciones más sonadas fue la compra del porfolio de Neinver por Blackstone por 300 millones: 55 activos logísticos y 162.000 metros cuadrados de suelo para uso industrial.

Y, aunque Madrid y Barcelona siguen acaparando el 80% de los metros cuadrados contratados, lo cierto es que ha habido otras ciudades donde se han registrado buenos niveles de actividad como Valencia, Sevilla y Zaragoza. Según CBRE, las dos primeras con 233.600 y 63.800 metros cuadrados respectivamente registraron un ligero incremento respecto a 2017, mientras que Zaragoza alcanzó una contratación muy superior con 81.000 metros respecto a los 25.000 del año anterior. Málaga por su parte registró solo 5.800 metros, igualando prácticamente la cifra alcanzada en 2017.

"Logística ha sido el mercado estrella y durante los dos últimos años ha habido una actividad inusitada", apunta Jorge Sena. "Las rentas, no obstante, están subiendo lentamente ya que los operadores van al céntimo para que no se disparen los costes", y destaca la existencia de "mucho movimiento 'off market', de vendedores no definidos que, en principio, no tienen pensado vender, pero que deciden hacerlo porque alguien pone en la mesa una cifra que cumple sus expectativas".

Las ventas por internet crecen a un ritmo interanual del 27,2 % y ya mueven 21.800 millones en España

Por lo que se refiere a las rentabilidades, tanto desde Knight Frank como desde CBRE apuntan hacia una comprensión de los yields, esperando alcanzar rentabilidades en torno al 5% durante 2019. Las rentabilidades en Madrid y Barcelona, ambas en el 5,25%, se sitúan en el mercado europeo por debajo de Bruselas (5,50%), a la altura de Dublín, y cerca de las alcanzadas en Londres (5%), París (4,75) o Fráncfort (4,5%). Y por encima del 3,75% en oficinas prime.

Por lo pronto, el viento sopla a favor del sector logístico y, aunque será difícil volver a repetir los volúmenes de 2018, según Larrazábal, este experto considera que sigue habiendo un enorme apetito por parte de inversores nacionales e internacionales. Los datos ligados al comercio y ventas online tienen recorrido al alza. Según datos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), las ventas por internet crecen a un ritmo interanual del 27,2 % y ya mueven 21.800 millones de euros en España. El mercado, no obstante, necesita prepararse para ello ya que, en opinión de Catalá, "si el crecimiento de las compras online mantiene el ritmo de los últimos años, llegaremos a un punto en que no habrá suficiente espacio urbano y se producirá un colapso de los pedidos", alerta.

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