VALORACIONES DE VIVIENDA, SUELO Y CARTERAS

El BdE vigila de cerca a las tasadoras con 'auditorías' aleatorias y visitas 'in situ'

El organismo supervisor no está dispuesto a permitir que vuelvan a repetirse los errores del pasado con tasaciones infladas que provocaron el sobreendeudamiento de miles de familias

Foto: Edificio del Banco de España
Edificio del Banco de España

El sector tasador está en el punto de mira del Banco de España. El organismo supervisor no está dispuesto a permitir que vuelvan a repetirse los errores del pasado con tasaciones infladas que provocaron el sobreendeudamiento de miles de familias y pusieron en serios apuros al sector financiero. Desde hace cuatro años, coincidiendo con el inicio de la recuperación inmobiliaria, sigue muy de cerca la actividad de estas compañías que, de manera trimestral, están obligadas a presentar todas las tasaciones que realizan.

Tanto desde el Banco de España como desde la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) señalan que los controles "son habituales y totalmente normales", al tiempo que reconocen que las inspecciones son "aleatorias y presenciales", 'in situ' en las oficinas de las propias tasadoras. Unas visitas que, aunque rutinarias, generan incomodidad entre quienes las sufren.

Desde 2014, a medida que la recuperación inmobiliaria ha ido cogiendo velocidad, el Banco de España ha ido estrechando su cerco a las tasadoras, a quienes vigila muy de cerca y a quienes ya pidió prudencia hace varios meses en este contexto de alza de precios. "Hace cuatro años, empezaron a supervisar las tasaciones de vivienda, hace tres las de los suelos y, hace dos años, el control se extendió a las valoraciones de carteras", explican a El Confidencial desde una tasadora que prefiere mantener el anonimato pero que reconoce este mayor control del supervisor.

En 2014 empezaron a supervisar las tasaciones de vivienda, hace tres las de los suelos y, hace dos años, las valoraciones de carteras

"Trimestralmente enviamos al Banco de España todas nuestras tasaciones, se trata de información muy detallada, con hasta 350 campos por tasación. Todos estos datos permiten al supervisor comprobar si una determinada tasadora tasa alto o bajo o si se mueve en línea con la media del sector. Con ellos elabora un 'ranking' que entrega a cada una de las tasadoras; estas tienen así una foto exacta sobre cómo están tasando en comparación con la competencia. Eso sí, en ningún momento sabemos cómo está valorando cada compañía en concreto", añaden las mismas fuentes que aseguran que en los últimos meses, el Banco de España está destinando mayores recursos, tanto materiales como personales, a estas inspecciones.

Desde otra tasadora explican en qué consiste dicho 'ranking'. "En el informe que recibimos aparecen cuatro colores: blanco, verde, amarillo y rojo. Quienes salen en la foto en blanco son las tasadoras más conservadoras, mientras que en el rojo aparecen las que están tasando más alto, las que valoran por encima de la media. Eso no quiere decir necesariamente que se estén inflando las tasaciones, pero sí permite saber a esas sociedades si sus tasaciones están por encima de la media y en qué aspectos en concreto puede mejorar, puesto que se le envía información de los diferentes parámetros utilizados. En esos casos, la tasadora tiene margen para decidir si tiene o quiere corregir alguno de ellos".

Por otra parte, estos informes dan pistas al Banco de España a la hora de decidir sobre quién debe centrar sus miradas. "Si una tasadora sistemáticamente aparece en el color rojo, el supervisor puede decidir a quién auditar o quién tiene más posibilidades de recibir una visita en sus oficinas", explican las fuentes consultadas. "De la misma manera, si una sociedad observa que siempre aparece posicionada en el color rojo, puede deducir que sus tasaciones se encuentran por encima de la media y puede revisar su manera de actuar. Para que te hagas una idea, si somos 33 tasadoras, aparecen siete u ocho por categoría".

Fuentes del Banco de España señalan a El Confidencial que periódicamente se realizan peticiones de información y se analizan los datos recibidos. "Si alguno se sale del rango se pide información adicional a la tasadora para que justifique por qué se ha producido dicha situación o se pide información sobre algún aspecto en concreto". Y reconocen que "desde la crisis es un hecho que el Banco de España ha reforzado sus mecanismos de supervisión de las tasadoras".

Por su parte, desde la AEV, su secretaria general, Paloma Arnaiz, explica a El Confidencial que "desde hace tres o cuatro años todas las sociedades de tasación realizamos un envío masivo de datos con nuestras tasaciones. Además del envío telemático, se realizan inspecciones in situ, para lo que el Banco de España ha tenido que dedicar más recursos". Arnaiz considera que "todos estos controles son positivos porque mejoran la independencia y la transparencia del sector" y explica cómo se ha ido extendiendo la supervisión a diferentes activos inmobiliarios, empezando por las viviendas, luego suelo y finalmente carteras "porque es donde hay un mayor número de valoraciones", aunque no descarta que dicho control acabe extendiéndose a otros activos como naves o locales comerciales.

En cualquier caso, desde el conjunto del sector reconocen estar "sometidos a una enorme presión, mucho mayor que en el ciclo anterior. Sin embargo, estos controles son muy positivos y permiten elevar la calidad de las tasaciones".

Evitar los errores del pasado

Ya el verano pasado, a través de una circular, el Banco de España pidió prudencia a las tasadoras ante la fuerte subida de precios en algunas zonas de la geografía española. No en vano, estas compañías son clave en el mercado inmobiliario e hipotecario ya que de sus tasaciones depende la financiación a la que pueden acceder las familias para comprar una vivienda y puede llegar a influir en el precio que pactan compradores y vendedores.

Y, aunque tanto en el Banco de España como desde el sector tasador se niega que se estén inflando de nuevo las tasaciones, al igual que sucedió en plena burbuja inmobiliaria, lo cierto es que sobre el sector siguen planeando temores a que estas prácticas puedan estar repitiéndose de nuevo ya que, en un momento de dificultad de acceso a la financiación por la falta de ahorros, una tasación superior al precio de mercado permite acceder a una mayor cantidad del precio.

Las tasaciones son un indicador adelantado del mercado, cuando la previsión de precios es alcista, suelen ser más elevadas

Hay que recordar que el importe de los préstamos se fija generalmente en función del valor de la tasación, y no de la compraventa, con lo que el 'loan to value' real aumenta cuanto mayor es la tasación. Eso le sucedió a A.M. y a su marido D.S. Hace dos meses compraron una vivienda en Madrid. El precio de venta se cerró en 480.000 euros y consiguieron una tasación de 520.000, es decir un 6% por encima del precio de venta.

"Cuando la previsión de precios de la vivienda es alcista, las tasaciones suelen ser más elevadas que el precio de mercado. Se adelantan a los precios de compra a corto plazo. Son un indicador adelantado de la evolución del precio de la vivienda y, puesto que su validez máxima es de seis meses, la futura subida de la vivienda tiende a corregir esa brecha entre el precio de venta y el de tasación", señala Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto colaborador en Futurfinances.com. Este experto recuerda, por ejemplo, cómo "entre 2009 y 2012, las tasaciones se situaban por debajo del precio de compra, adelantándose a lo que estaba por venir en el mercado residencial".

No obstante, para corregir las desviaciones que puedan producirse en las valoraciones, la normativa contempla mecanismos correctores. Así, por ejemplo, en aquellos casos en los que el inmueble o activo valorado se encuentra ubicado en un mercado bajista, donde los valores de venta han sufrido una reducción significativa en los últimos doce meses y existe una probabilidad elevada que la tendencia a la baja siga afectando en los próximos doce meses, los artículos 12 y 13 de la ECO 805/2003, de 27 de marzo contempla la aplicación de un valor de tasación calculado por comparación de mercado un coeficiente reductor del 5% para obtener un valor de comparación más ajustado.

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