La inversión en viviendas en alquiler pulveriza todos los registros: 4.270 millones

Los datos hablan por sí solos. En 2018 se invirtieron en España 4.270 millones de euros en el sector residencial de alquiler, una cifra nunca antes vista en nuestro país, lo que pone de manifiesto el enorme interés que han despertado este tipo de activos, en un momento en que los precios de los alquileres en determinadas ciudades se encuentran disparados. La cifra es muy similar a la registrada en 'retail' y oficinas, tradicionalmente los segmentos que suelen acaparar el grueso de las inversiones.

Son datos de la consultora CBRE de cierre de 2018 que muestran cómo las operaciones corporativas acapararon, eso sí, el 80% de las inversiones, con casi 3.400 millones de euros, mientras que la inversión directa superó los 898 millones, lo que supone más del doble del volumen invertido en 2017, cuando se alcanzaron los 422 millones de euros. La compra de Testa por Blackstone (1.850 millones) o la construcción de un nuevo vehículo entre CBRE GI, Madison y Azora (750 millones) fueron las operaciones más importantes firmadas durante el año pasado, y los ejemplos más destacados de la búsqueda de una cuota significativa en el mercado español entre grandes inversores internacionales.

"El volumen de inversión residencial ha estado muy condicionado por las compras de grandes carteras de activos en rentabilidad —Testa cerró la compra de pisos en renta de CaixaBank por 207 millones en vísperas de salir a bolsa— y grandes proyectos llave en mano ('built to rent') —Vivenio, la socimi de renta, desembolsó 240 millones por 1.100 viviendas en manos de Aquila—, también se ha registrado un importante incremento del número de operaciones —52 en 2018 frente a 30 en 2017—, lo que confirma el apetito institucional por el segmento residencial", apunta Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.

Según datos de la consultora, la rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en los mercados más consolidados de Madrid y Barcelona, si bien varía de forma significativa dependiendo de la localización, la tipología del activo, la estructura de la operación o el perfil del comprador.

La rentabilidad bruta de los activos residenciales en alquiler se sitúa en torno al 3,5-4% para los mejores activos en mercados como Madrid y Barcelona

El gran problema del sector es la escasez de producto adecuado a las necesidades del sector, normalmente vivienda en altura en un único desarrollo, lo que está generando un incremento de las operaciones llave en mano ('built to rent'), un negocio en el que promotoras como Neinor ya han anunciado que quieren entrar. Azora, por ejemplo, levantará en El Cañaveral uno de los mayores proyectos de vivienda en alquiler de la capital.

"Estas operaciones permiten al promotor diversificar sus retornos y al inversor adaptar el activo a las especificaciones del mercado, sin que por el momento se observen descuentos significativos en los precios cerrados en este tipo de operaciones, dadas las expectativas de los promotores sobre la evolución de los precios en el mercado minorista".

De hecho, las perspectivas para 2019 de CBRE continúan apuntando a la existencia de apetito inversor por el activo residencial, si bien reconocen que los cambios regulatorios y los mensajes del Gobierno están generando una importante incertidumbre en el mercado. La aprobación del Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre reformando la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que amplía de tres a cinco años (siete, en el caso de propietarios institucionales) el plazo en los contratos de alquiler, suponía un cambio importante en las expectativas de los inversores y podría haber llegado a afectar al mercado de inversión en los próximos meses si no hubiera sido derogado en el Congreso.

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E. Sanz

"Un exceso de regulación sobre la oferta disponible puede desincentivar a los propietarios a poner en el mercado de alquiler sus viviendas y a los inversores acometer nuevos proyectos", reconoce a El Confidencial Samuel Población, director de Nacional de CBRE.

La locura inversora se ha instalado en el mercado inmobiliario español en todos sus segmentos, si bien nunca antes se habían alcanzado los registros del año pasado en el mercado residencial en alquiler, lo que da muestra de la expansión y la profesionalización de un segmento tradicionalmente liderado por los pequeños patrimonios privados. De hecho, diferentes fuentes estiman que apenas entre un 3% y un 5% de las viviendas en alquiler se encuentra en manos de fondos de inversión o socimis.

Sin operaciones corporativas a la vista

"Es uno de los segmentos dentro del inmobiliario con más proyección, pues la demanda insatisfecha es muy superior a la oferta disponible y con previsiones de que siga creciendo en los próximos años. La oferta existente, además, la conforma mayoritariamente un parque residencial no adaptado a las necesidades de la demanda en cuanto a tipologías, ubicaciones, estado de conservación, antigüedad, zonas comunes y servicios asociados", explica Población.

"Adicionalmente, solo un porcentaje minoritario del parque se encuentra en manos de inversores institucionales, fondos y socimis (en torno al 4%), mientras que el diferencial se encuentra en manos de propietarios particulares o pequeños inversores. Es en la palanca de los inversores institucionales/REIT donde mayor potencial existe para incrementar una oferta de calidad", añade.

"La actividad ha sido intensa en todos los sectores, destacando especialmente la desplegada en el sector residencial en alquiler: más de 4.000 millones de euros han sido invertidos en este sector, si bien la palma se la lleva el sector hotelero, con casi 5.000 millones", reconoce Lola Martínez Brioso.

Hay más inversores que producto, el reto es encontrar el producto adecuado que encaje en el perfil del inversor y los retornos exigidos

De cara a 2019, desde CBRE no prevén que se vuelvan a alcanzar esas cifras. "No tenemos en el radar ninguna operación corporativa de calado. No obstante, si excluimos este tipo de operaciones, nuestras perspectivas para este segmento del mercado son muy positivas, aunque falta producto acorde a la demanda. Hay más inversores que producto, el reto es encontrar el producto adecuado que encaje en el perfil del inversor y los retornos exigidos, dado el punto de madurez del ciclo en que nos encontramos".

El inversor internacional desplaza al nacional

En su opinión, en la fase del ciclo actual, "la posibilidad de generar valor e incrementar la calidad y la rentabilidad de los activos a través de una gestión activa es clave. Para la consecución de retornos en el tramo más alto de la escala, la promoción se perfila como la mejor, si no la única, opción".

En este sentido, la actividad en la compra de suelo para promoción en 2018 ha sido extraordinaria, contabilizando cerca de 2.000 millones de euros invertidos adicionales, casi el doble de lo registrado el año anterior. Las operaciones de compra de suelo logístico así como residencial, para promoción en alquiler o no, y rehabilitaciones con cambio de uso, se han sucedido en los últimos meses.

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Alicante, Granada... se encuentran en la lista de las ciudades más demandadas, mientras que los inversores nacionales han dado paso a los internacionales, que han irrumpido con fuera. "El perfil de la demanda de inversión residencial es un reflejo de la transformación de este segmento del mercado. Si hace una década la demanda de activos residenciales estaba dominado por patrimonios privados nacionales, en la actualidad son los vehículos de inversión como las socimis, los fondos institucionales o las aseguradoras —participados en muchos casos por capital extranjero— los actores más activos en este segmento. Y es el aumento del número de inversores y el cambio de perfil de la demanda lo que está generando operaciones de mayor volumen", añade Martínez Brioso.