VOLVEMOS A LA LAU DE 2013

Visto y no visto: los contratos de alquiler vuelven a ser de tres años desde mañana

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de mañana volverán a tener una duración de tres años, tanto si el arrendador es persona física como jurídica

Foto: Visto y no visto: los contratos de alquiler vuelven a ser de tres años desde mañana. (Foto: iStock)
Visto y no visto: los contratos de alquiler vuelven a ser de tres años desde mañana. (Foto: iStock)

Los contratos de alquiler que se firmen a partir de mañana volverán a tener una duración de tres años, tanto si el arrendador es persona física como jurídica, mientras que los caseros podrán exigir al futuro inquilino más de un mes de fianza además de las garantías complementarias que consideren oportunas, ya sea en metálico o mediante aval bancario.

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE el pasado 18 de diciembre, ha tenido una vida muy efímera, ya que no ha conseguido la convalidación del Congreso para mantener su vigencia, de tal manera que todos lo contratos que se firmen a partir de mañana volverán a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013. El resultado de la votación ha sido 103 votos a favor frente a 243 en contra y una abstención.

El Gobierno ha sufrido hoy, de esta manera, su primera derrota de calado en Congreso, después de que la mayoría de diputados haya votado no al decreto sobre el alquiler, que solo ha contado con el apoyo del PNV y del PDeCAT, y que ha sufrido el rechazo total de Unidos Podemos, que no ha consentido que el Ejecutivo haya hecho oídos sordos a su principal exigencia para sacar adelante los Presupuestos: limitar los precios de los alquileres en aquellos mercados con mayores tensiones y precios más elevados. Al rechazo de la formación morada se han unido el PP, Ciudadanos (Cs) y ERC.

"El Gobierno no solo ha diluido nuestro acuerdo, sino que en medio de las negociaciones nos hemos encontrado con la publicación del real decreto", ha dicho Lucía Martín, portavoz de En Comú Podem y responsable de Vivienda del grupo confederal. Las reuniones de urgencia mantenidas con la formación morada para intentar salvar 'in extremis' la convalidación del decreto no han prosperado. "Hemos avanzado más en dos tardes que en dos meses", ha añadido Lucía Martín quien, además, ha acusado al Gobierno de plegarse a las exigencias de fondos como Blackstone, que han llegado a recriminar en público a la ministra de economía, Nadia Calviño, las medidas del Ejecutivo en materia de alquiler.

A efectos prácticos, el mercado del alquiler volverá a regirse conforme a las normas recogidas en la LAU de 2013, mientras que todos aquellos contratos que se firmaron tras la aprobación en el BOE del real decreto y hasta hoy seguirán vigentes conforme a lo regulado en el mismo.

Contratos de tres años y mayores fianzas

Las partes podrán pactar libremente la duración de los contratos, sin embargo, la prórroga obligatoria del mismo será de tres años. Es decir, aunque arrendador y arrendatario firmen un contrato de un año, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo hasta completar un total de tres años. La prórroga tácita, es decir, pasados esos tres años, y siempre que las partes estén de acuerdo, será de un año.

"El arrendador podrá exigir la fianza que quiera para alquilar la vivienda, el decreto ley lo limitaba a dos meses. De esta manera, los dueños de los pisos podrán seguir pidiendo avales o depósitos bancarios además de la fianza", explica Francisco Javier Fajardo Fernández, profesor de Derecho Civil de la Universidad de Navarra. "El propietario y la empresa intermediaria de alquiler podrán volver a pactar la cuantía de los honorarios de la empresa y la responsabilidad del pago de los honorarios", añade.

Es posible que algunos caseros quieran modificar el contrato para aplicar la ley vigente

Respecto a quienes han firmado un contrato durante estos últimos 35 días, señala que “lo normal es que los ciudadanos firmen contratos de alquiler por un año, pero los que firmaron durante los 35 días podrían contar con un prórroga forzosa de hasta cinco años. La ley les ampara, aunque es posible que algunos arrendadores quieran modificar el contrato para aplicar la ley vigente. El arrendatario tendrá que estar atento por si quiere o no quiere cambiar su contrato y adaptarlo a la norma vigente en la actualidad”, alerta Francisco Javier Fajardo Fernández, quien recuerda que la no aprobación de la ley no significa que tenga retroactividad.

“Los contratos firmados entre el 18 de diciembre y el 22 de enero estarán sujetos a un régimen especial respecto a los contratos que se firmen a partir de mañana. Lo que ha pasado ha sido algo curioso que no se ha dado muchas veces, pero que está sujeto a derecho”, apunta el profesor de la Universidad de Navarra.

La vuelta a la ley de 2013 también supone que el casero podrá recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos cuando haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.

Respecto a la fianza, una de las principales trabas para acceder a un alquiler por parte de las familias con menos recursos, la LAU de 2013 no establece como máximo que la fianza sea de un mes, como sí hacía el real decreto. Además, el arrendador puede exigir como garantías complementarias las cantidades que considere oportunas, bien en metálico o mediante aval bancario. En el real decreto, la garantía adicional no podía superar dos meses de fianza.

Actualización de los alquileres

Por otro lado, respecto a la actualización de los precios de los alquileres, otro tema polémico, según el real decreto, si no se especifica expresamente en el contrato que la renta se actualiza cada año, esta actualización no se realiza. Por el contrario, con la ley de 2013, aunque no se especifique, año a año se actualizan las rentas conforme al IPC —el más utilizado— o al índice especificado —y, de no haberlo, el índice de garantías de consumo (IGC), aprobado con la Ley de Desindexacion de 2015—.

La vuelta a la situación anterior también tendrá consecuencias fiscales. Para empezar, tal y como apuntan desde iAhorro, el inquilino en el alquiler social de vivienda por parte de administraciones o entes públicos seguirá pagando el impuesto de bienes inmuebles (IBI). El decreto ley lo suprimía. Además, los contratos de arrendamiento volverán a estar sujetos al pago del ITPAJD (impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados). El pago de este impuesto (un 0,5% del importe del alquiler) lo paga el inquilino.

Asimismo, el trámite de las ejecuciones hipotecarias volverá también a la situación anterior. De esta manera, en el caso de los desahucios, seguirán sin contemplarse situaciones de vulnerabilidad. El real decreto incorporaba una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afectaba a hogares vulnerables, fijando la suspensión del procedimiento en estos casos.

Hemos llegado a constatar caseros que pedían un adelanto de hasta 3.000 euros

"La derogación del real decreto es una oportunidad perdida. No era el mejor decreto que se podía hacer, pero sí contenía medidas que podían ayudar a acceder al alquiler a muchas familias con contratos de mayor duración y menores fianzas", explica a El Confidencial Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa. En su opinión, aunque el decreto provocaba un desequilibrio entre las partes, "era lógico porque había un problema de acceso al alquiler, pero también es cierto que se cometían abusos con las fianzas. Hemos llegado a constatar caseros que pedían un adelanto de hasta 3.000 euros. Es cierto que los caseros quieren protegerse ante posibles casos de impago, pero en algunos casos las condiciones económicas para alquilar eran abusivas".

Por su parte, Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, aplaude la derogación del decreto. "La firma de contratos prácticamente se había paralizado y esperamos que a partir de ahora se recupere la normalidad. De hecho, a partir de mañana volvemos a firmar contratos en base a la legislación de 2013. Las empresas preferían devolver las señales y esperar a ver qué pasa finalmente; ninguna contaba con contratos a siete años y no lo tenían provisionado en sus cuentas. Los particulares, por su parte, tenían mucho miedo y algunos se planteaban vender si se ratificaba el decreto. Ahora iremos recuperando poco a poco la normalidad".

Carroza asegura que "es necesario mejorar las cosas, pero no aduciendo situaciones de emergencia habitacional. Estamos viviendo el mejor momento de la historia en el mercado del alquiler y, aunque el mercado se ha disparado en zonas muy concretas, aún no hemos tocado precios precrisis, por lo que no podemos legislar en todo el territorio nacional en base a casos puntuales".

Tanto Carroza como Toribio aseguran que cualquier medida que se adopte debe aportar seguridad jurídica al mercado y mayor oferta de viviendas en alquiler. "Es necesario que el arrendador tenga seguridad para que haya más oferta en el mercado, porque la demanda es imparable. Pero también es necesaria una ley del suelo que permita a los ayuntamientos liberar suelo donde hace falta vivienda para que se construyan más pisos en alquiler. Sin olvidar que debemos establecer las bases fiscales necesarias para que los inversores nacionales e internacionales entren en el mercado del alquiler a largo plazo, ya sea vía deducciones en el IVA u otro tipo de ventajas fiscales".

Vivienda

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